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由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作結(jié)束，據(jù)報(bào)道，調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，“除季節(jié)性因素外，部分中介因買賣生意劇降，故意推高房租，是近期我國(guó)主要城市房租上漲的主要因素”。筆者認(rèn)為，這是近幾年來(lái)，住建部對(duì)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論最靠譜的一次。但是，竟然還是有人有意攪混水，宣稱新政導(dǎo)致了觀望，所以“一部分無(wú)房戶只能涌入租房市場(chǎng)”。藉此，將短期內(nèi)房租的暴漲解釋為純粹市場(chǎng)力量推動(dòng)，從而為房屋中介解套。
這一說(shuō)法的問(wèn)題在于完全無(wú)視住房市場(chǎng)總量和需求、住房和租房需求間總量穩(wěn)定、區(qū)別清楚的關(guān)系。
首先，自2007年之后，經(jīng)歷了翻幾番行情的一線城市住宅早已成為投資型需求主導(dǎo)的“小眾玩物”。自住型需求已經(jīng)愿賭服輸，排隊(duì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)。這意味著，在住房單價(jià)居高不下、房屋總價(jià)完全超過(guò)承受力的當(dāng)前，買房人和租房人的界限早已非常清晰。打個(gè)比方，其界限近乎當(dāng)前城鄉(xiāng)家庭的貧富分界線，所謂可上可下的跨界階層占比很低。
其次，2010年初啟動(dòng)的系列調(diào)控措施，盡管號(hào)稱打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但事實(shí)是，一線城市的住房均價(jià)僅是滯漲。觀望導(dǎo)致的實(shí)際購(gòu)買量下降，僅意味著現(xiàn)實(shí)投資需求的自覺而非被動(dòng)觀望。這就是說(shuō)，有能力買房的群體總量既沒有增加，也沒有減少，具備支付能力的買房人只是暫時(shí)不買。在要買房的人群中，自住型需求比例仍是很低。畢竟，新政也并沒有改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)。在這種情勢(shì)下，認(rèn)為滯漲的房?jī)r(jià)促使買房人向租賃市場(chǎng)主動(dòng)轉(zhuǎn)化的觀點(diǎn)，等于相信中國(guó)購(gòu)房需求主力已經(jīng)轉(zhuǎn)化為自住型需求，是缺乏證據(jù)的。
第三，最典型的事實(shí)是，從2007--2009年最近三年的經(jīng)驗(yàn)看，在房?jī)r(jià)高企的這三年中，即便是部分地方房?jī)r(jià)受到調(diào)控操作而跌宕起伏，但整體的租賃市場(chǎng)價(jià)格和供應(yīng)量依然相對(duì)平穩(wěn)，已可旁證上述市場(chǎng)界限清晰的觀點(diǎn)。同時(shí)，在滯漲局面下，現(xiàn)實(shí)中還有大量“轉(zhuǎn)賣為租”的情況，換言之，租房人群體擴(kuò)大非常有限，而待租房的供給卻是大大擴(kuò)張了。
從上面三點(diǎn)可以看出，當(dāng)前一線城市租賃價(jià)格暴漲的情況是極其不正常的，存在非市場(chǎng)力量的主動(dòng)干預(yù)。而從現(xiàn)實(shí)生活的情況來(lái)看，房產(chǎn)中介在買賣業(yè)務(wù)快速萎縮背景下，受制于龐大的網(wǎng)點(diǎn)、費(fèi)用和員工隊(duì)伍，因此，主動(dòng)控制上游租賃房源，加劇市場(chǎng)信息不對(duì)稱，是對(duì)其最有利，也是最現(xiàn)實(shí)的利益取向。各地媒體關(guān)于中介控制房源做法的有關(guān)報(bào)道，均可作為再生動(dòng)不過(guò)的證明。
此時(shí)，如審視為市場(chǎng)中介辯護(hù)的諸多言論，公眾已當(dāng)引起足夠警惕：在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已經(jīng)形成官、產(chǎn)、學(xué)、媒利益共同體之后，在房產(chǎn)中介領(lǐng)域，也或有此傾向。事實(shí)上，我國(guó)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，其借助特許經(jīng)營(yíng)的急劇擴(kuò)張、輕資本的簡(jiǎn)單運(yùn)營(yíng)、信息駁雜的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)、質(zhì)素參差的從業(yè)人員，都使得這一行業(yè)不僅具備足夠的壟斷性，也飽含了野心勃勃的違法亂紀(jì)欲望。房產(chǎn)中介行業(yè)急需正本清源，始作俑者必須為租房市場(chǎng)的控制房源、哄抬價(jià)格、違規(guī)群租、吞沒押金等亂象承擔(dān)責(zé)任。
再進(jìn)一步，在所有報(bào)道事實(shí)均明白無(wú)誤地將哄抬租金責(zé)任指向房地產(chǎn)中介的背景之下，竟還有打著“公正”幌子卻行誤導(dǎo)歪曲之實(shí)的聲音能肆意發(fā)布，根源值得深思：一是政府部門，此處是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，已因過(guò)往行政遲緩、效率低下而失去公眾部分信任；二是受眾信心在受到反復(fù)打壓后，日益希求一勞永逸解決所有問(wèn)題，乃至罔顧明白的矛盾淵藪，信賴“黑幕后還有更黑的黑手”。
最后，筆者建議，現(xiàn)在就讓那些房地產(chǎn)中介負(fù)該負(fù)的責(zé)任、盡快理順租賃市場(chǎng)體制，與窮追首惡、整頓規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩方面完全可以并行不悖，并沒有孰先孰后的區(qū)別。 |