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6月份深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米16978元，同比上漲19.59%，環(huán)比下降10.63%，這是今年以來(lái)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降。（據(jù)新華社）與此同時(shí)，多個(gè)城市的住宅成交價(jià)格環(huán)比下降。這樣看來(lái)，樓市調(diào)控似乎已初見(jiàn)成效，但房?jī)r(jià)是否已經(jīng)“降到位”？恐怕未必。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，去年我國(guó)城鎮(zhèn)居民買(mǎi)房的房?jī)r(jià)收入比平均已達(dá)9.7（一些大中城市甚至高達(dá)15-20以上），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的“買(mǎi)得起房”水平的上限——房?jī)r(jià)收入比為6的標(biāo)準(zhǔn)。如果要讓普通市民可以通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，就必須使現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)的平均房?jī)r(jià)下降四五成。目前房?jī)r(jià)存在如此大的降價(jià)空間嗎？
還是先從商品住房的成本來(lái)算起。我國(guó)商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價(jià)）、造房的建安費(fèi)和各種配套費(fèi)、稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用所組成。其中，最主要的就是土地出讓金和建安費(fèi)。由于我國(guó)商品房的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，加上囤地捂盤(pán)現(xiàn)象比較普遍，所以，從開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍拿地，到完成開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售兩個(gè)周期，往往在3年以上。就以3年的商品房開(kāi)發(fā)周期計(jì)算，2009年全國(guó)商品房所用土地，平均拿地時(shí)間應(yīng)為2006年。那么，當(dāng)時(shí)全國(guó)平均的商品住房的地價(jià)又是多少呢？ |