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商業(yè)銀行第一階段房貸壓力測(cè)試剛剛結(jié)束，有消息稱(chēng)“即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行基本上也不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)”。為何房?jī)r(jià)一直調(diào)不下來(lái)？
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹最近通過(guò)郵件向本報(bào)表示，住房?jī)r(jià)格跌不跌，決定因素并不是新國(guó)十條。“地價(jià)房?jī)r(jià)完全亂套了，沒(méi)有邏輯關(guān)系了。今年3月15日，一塊在北京大望京區(qū)、靠近五環(huán)的地，樓面價(jià)拍到每平方米27500元，這就意味著這個(gè)地方的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)達(dá)到四萬(wàn)五。如果緊靠五環(huán)邊上的住宅價(jià)格都達(dá)到45000元，這正常嗎？”
問(wèn)題在于，如果這幅大望京區(qū)地塊周邊的房?jī)r(jià)跌到15000元（目前均價(jià)25000元左右）以下，那拿這塊的企業(yè)又將面臨多大虧損？
“這里的矛盾其實(shí)很明顯，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)50％的跌幅，那些在前兩年拿了大量高價(jià)土地的房企怎么辦？相對(duì)于個(gè)人按揭貸款50％的理論空間，開(kāi)發(fā)貸相應(yīng)將承受更大的風(fēng)險(xiǎn)，這顯然不是房企和銀行能承受的。”一位國(guó)有銀行的資深人士向本報(bào)坦言。
換言之，手持大量高價(jià)土地的央企、國(guó)企和控制著地方土地供應(yīng)的地方政府，幾乎壟斷了房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，這或許才是房?jī)r(jià)易漲難跌的關(guān)鍵。
定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)
在上海，有一個(gè)著名的大型居住區(qū)——大華社區(qū)，不管是其規(guī)模還是房?jī)r(jià)，幾乎都是與上海商品住宅市場(chǎng)發(fā)展同步的。大華社區(qū)約十年的發(fā)展，可以視作同期上海樓市的一個(gè)最真實(shí)的縮影。
由于歷史原因，大華社區(qū)數(shù)平方公里的區(qū)域內(nèi)，大部分的商品房建設(shè)用地都在大華集團(tuán)手中。10年時(shí)間里，大華集團(tuán)緊握這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)話(huà)語(yǔ)權(quán)。
國(guó)內(nèi)其它很多城市復(fù)制著同樣的場(chǎng)景：擁有最大土地資源的一方，往往擁有相應(yīng)區(qū)域房?jī)r(jià)最大的定價(jià)權(quán)。
綜觀歷年央企在上海土地市場(chǎng)拿地情況，呈現(xiàn)兩輪高峰，第一輪是2006年，第二輪是2009年。
可以發(fā)現(xiàn)，地王的制造者長(zhǎng)期以國(guó)企、央企為主，2009年，央企拿地面積占比更是達(dá)到頂峰。2009年在總地價(jià)前10的成交地塊中，央企占4席，其中中海、中建分別位居前總價(jià)第二、三名，其次是保利及華潤(rùn)分別為第五、六名。2010年總價(jià)前10中，央企則占兩家，分別是華僑城及招商第二及第八名。
“央企一般不隨意拿地，要拿便是地段佳，或規(guī)劃好有待發(fā)展的地塊，并且由于資金勢(shì)力雄厚，一般獲取的土地面積也較大，由于這些地塊同時(shí)也是品牌房企的主要追逐對(duì)象，以至于進(jìn)一步推高了地價(jià)，而持續(xù)上升的地價(jià)也必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。”中原研究咨詢(xún)部分析師指出。
擁有大量土地資源的央企、國(guó)企扮演了市場(chǎng)定價(jià)權(quán)的直接擁有者。
近日，一年一度的上海市土地儲(chǔ)備工作交流會(huì)在閘北區(qū)大寧會(huì)議中心召開(kāi)。從土地儲(chǔ)備開(kāi)始，地方政府始終是整個(gè)房地產(chǎn)游戲中，對(duì)土地最具有話(huà)語(yǔ)權(quán)的角色。
這種定價(jià)權(quán)格局本沒(méi)有利弊之分，問(wèn)題在于，央企、國(guó)企手中的土地成本太高。
值得注意的是，2009年央企取得的土地出讓面積與建筑面積占比與第一輪相當(dāng)，而土地出讓金額占比卻上一個(gè)臺(tái)階，比2006年上漲93%。2010年1-2月土地出讓金額占比依然非常可觀，其比值達(dá)到21.79%，土地出讓面積及建筑面積占比也達(dá)到了頂峰，表明央企拿地?zé)崆榍八从懈邼q。
在土地品質(zhì)和土地體量等方面擁有優(yōu)勢(shì)的央企、國(guó)企，其在不同區(qū)域的定價(jià)權(quán)正在不斷提升，進(jìn)而左右整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)。其定價(jià)權(quán)的體現(xiàn)逐漸表現(xiàn)在對(duì)樓價(jià)推高者角色的扮演上。
價(jià)不降 地照拿
5月20日，在朗詩(shī)地產(chǎn)聯(lián)合有關(guān)部門(mén)發(fā)起的“2010長(zhǎng)三角城市居民居住環(huán)境調(diào)查”的啟動(dòng)儀式上，朗詩(shī)地產(chǎn)董事長(zhǎng)田明告訴記者，目前國(guó)內(nèi)節(jié)能住宅價(jià)格一般高于普通住宅，決定因素并非節(jié)能建筑本身，也不是因?yàn)楣?jié)能建材等的額外投入所致，“而是其他眾所周知的原因所致，是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的整體格局形成的。”
包括國(guó)家綠建委主任委員王有為在內(nèi)的諸多人士清楚，綠色建筑的成本只比普通建筑增加約5%—10%，真正決定整體房?jī)r(jià)高企的最大因素在于高企的土地成本。而截至目前，地價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下調(diào)。
據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)主要的十二個(gè)城市住宅用地出讓情況監(jiān)測(cè)顯示，此次調(diào)控新政前后，住宅用地出讓數(shù)量、出讓流標(biāo)率以及出讓溢價(jià)率等方面，并未發(fā)生明顯變化。最近四周，住宅用地周平均出讓面積約153公頃，流標(biāo)率24%，溢價(jià)率37%，相比2010年1-3月的宅地交易情況（周平均出讓面積214公頃，流標(biāo)率13%，溢價(jià)率56%）而言，雖然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，但是幅度并不明顯。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)陶琦表示，近期市場(chǎng)已呈現(xiàn)微妙變化：熱點(diǎn)地塊仍然受到大型實(shí)力發(fā)展商的青睞，其中資金雄厚的國(guó)企、央企及上市公司出手闊綽，比如保利、富力、綠地、陸家嘴、北建、金融街等均榜上有名。
這種情形下，央企、國(guó)企的土地?fù)碛辛肯鄬?duì)進(jìn)一步提升，相應(yīng)的定價(jià)權(quán)自然還是牢牢掌握在這些企業(yè)手中。
上海永慶房屋最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份上半個(gè)月上海一手房平均成交單價(jià)比4月底再上漲7%。而7%的漲幅是在上海4月房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲的基礎(chǔ)上的延續(xù)。世聯(lián)地產(chǎn)4月研究報(bào)告顯示，上海4月公寓房均價(jià)上漲14%。
記者從最近上海幾次土地推薦會(huì)上看到，對(duì)于此輪即將出讓的地塊，興趣濃厚、躍躍欲試的開(kāi)發(fā)企業(yè)依然大有人在。大部分推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，到場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商數(shù)量甚至超過(guò)政府部門(mén)的預(yù)計(jì)而不得不臨時(shí)加座。
“目前，開(kāi)發(fā)商對(duì)中遠(yuǎn)期市場(chǎng)抱有較高期望，轉(zhuǎn)而繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備。”陶琦說(shuō)。
很大程度上，價(jià)位依然處于高位的土地繼續(xù)放量出讓?zhuān)匝肫蟆?guó)企為購(gòu)地主力的開(kāi)發(fā)商手頭的高價(jià)地塊體量進(jìn)一步增加，恰恰成為高房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)明顯下調(diào)的最大阻力，這一阻力則在不斷加強(qiáng)的過(guò)程中。
降價(jià)的唯一理由：活不下去了
另一位業(yè)內(nèi)人物萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖日前說(shuō)，此輪調(diào)控房?jī)r(jià)要跌30％，開(kāi)發(fā)商能活下來(lái)很不錯(cuò)。
從開(kāi)發(fā)商的角度，只要還能“活下去”，主動(dòng)降價(jià)的概率其實(shí)并不高。而且現(xiàn)在看來(lái)，很多企業(yè)認(rèn)為還能“活下去”。
Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2009年度，113家房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金總額達(dá)到1930億元。其中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金融街和首開(kāi)股份4家公司，處于“上市房企現(xiàn)金榜”前4位，賬面現(xiàn)金均超過(guò)100億元；有4家公司賬面現(xiàn)金在50億元-100億元之間，38家公司的賬面現(xiàn)金在10億元~50億元之間，67家公司的賬面現(xiàn)金在10億元以下。
因此，至今我們還沒(méi)有看到保利等企業(yè)有明確的降價(jià)促銷(xiāo)舉動(dòng)。相反，這些企業(yè)還在到處看地，出手和準(zhǔn)備出手拿地，土地儲(chǔ)備體量還在進(jìn)一步增加。
不過(guò)，企業(yè)的生存危機(jī)已在步步逼近。
據(jù)本報(bào)了解，由于融資渠道被逐步緊縮，包括銀行信貸和資本市場(chǎng)融資，均保持持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)，多位上市公司的高管曾向本報(bào)記者表示，“公司的融資計(jì)劃很多很難在短期內(nèi)付諸實(shí)施，雖然手頭還有資金可以應(yīng)付一段時(shí)間，但如果沒(méi)有后續(xù)資金的話(huà)，撐不下去時(shí)，降價(jià)求生可能是最為直接的方式了。” |