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任志強(qiáng)發(fā)了一篇博文說，北京房市無泡沫，房價不高，比紐約低多了。
《財經(jīng)》雜志對這個說法當(dāng)了回事兒，專門讓記者找了紐約幾個公寓與北京比，并且還使用專業(yè)統(tǒng)計概念——中位數(shù)證明結(jié)論。
結(jié)論是什么？
和你我的感受一樣，北京住宅價格高，真的高，不過確實(shí)比紐約便宜一點(diǎn)。不然，紐約100年世界金融和經(jīng)濟(jì)中心積攢的家底，10年就被北京、上海趕上了，還不羞愧死。
如果真要PK房價，全球數(shù)得著的還有倫敦、東京、香港、首爾以及臺北，再加上如今的上海和北京。
復(fù)雜問題簡單化，換算成東京的標(biāo)準(zhǔn)（全裝修、套內(nèi)使用面積計算），上海和北京住宅價格差不多是倫敦、紐約、東京的2/3，臺北大體與上海、北京相當(dāng)。
這么看，有三個有意思現(xiàn)象：一是，金融中心，別管環(huán)球金融中心還是區(qū)域金融中心，房子都貴！二是，東亞城市只要經(jīng)濟(jì)還可以，房價都高。三是，不管東京、紐約還是倫敦，商業(yè)地產(chǎn)一般都比住宅貴，唯獨(dú)上海、北京不一樣，顛倒過來。
金融中心房子貴，原因是金融行業(yè)收入高，單位個體創(chuàng)造財富多，能支撐高房價。
東亞國家儲蓄率高，資本成本低，再加上文化中，家庭有擁有房產(chǎn)的強(qiáng)烈傾向，因此很容易形成地產(chǎn)的買方市場。
上海、北京的住宅與商業(yè)地產(chǎn)價格倒置，則要耐人尋味得多。起碼需要兩個層面來看：
第一，北京和上海的資本存在嚴(yán)重錯配現(xiàn)象。真實(shí)的商業(yè)回報率或資本生產(chǎn)效率不高，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價格根本上不去。事實(shí)上也的確如此，北京、上海的商業(yè)中心的單位面積產(chǎn)出連東京十分之一都不到，充分說明住宅價格想接軌東京那純粹是錢燒的。
第二，紐約和倫敦人口都不超過800萬，它們依靠金融一個行業(yè)支撐城市發(fā)展，都顯得心力不足，如果兩個2000來萬人口的中國城市靠金融行業(yè)支撐，那估計全世界都會成為一個大“大漏斗”，沒有可能性。北京和上海50年內(nèi)都沒有可能達(dá)到紐約和倫敦的收入水平，支撐與紐約和倫敦等同的房價，難以想象。
高房價帶來很多負(fù)面效應(yīng)，亞洲的一些大都市都深受其害。但既是東亞城市亦是金融中心的新加坡，房價卻相對并不高，原因在于：
土地私有還是國有，決定成本和代價是否可以承受。新加坡土地大部分國有或者公有，使政府有能力低成本建造更多“公屋”，實(shí)現(xiàn)居者有其屋就變得容易。而在土地私有制的許多城市，因地價很高，政府根本沒錢收購大批土地建造低價住宅，讓普通民眾居住。
政府是否選擇以土地作為收入主要來源，模式不同結(jié)果有很大不同。新加坡經(jīng)濟(jì)從上世紀(jì)70年代崛起，學(xué)習(xí)香港模式，以金融、港口、貿(mào)易收入立城，但沒有學(xué)習(xí)香港政府賣地求財。住房的公平化和平民化，讓新加坡社會資源配置更為合理。從上世紀(jì)末，生產(chǎn)效率提升和發(fā)展持續(xù)性遠(yuǎn)超香港（香港如果不是內(nèi)地支持政策，早已落后新加坡）。
這么看，國內(nèi)城市土地一直是歸國家所有，可以避免私人土地所有的城市住房難題，擺脫高房價的魔咒，建立起來一個相對公平、人性化的人居城市。關(guān)鍵是，政府是否有決心建立一個這樣的制度。
北京出臺了調(diào)控細(xì)則，最有威力的一條：一個家庭只能新購一套房子。但在這前面，有一個定語，叫“暫時”。
房地產(chǎn)稅（抑制投機(jī)，寄望于替代土地出讓金，充當(dāng)土地財政的“終結(jié)者”）高懸半空，似乎還在等待著什么。權(quán)威官方專家說，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不悖。各級政府皆大歡喜吧。
加息，被認(rèn)為是退出刺激政策最實(shí)質(zhì)的信號，這周沒有到來，但上調(diào)了0.5%準(zhǔn)備金，央行在數(shù)量工具沒有用盡前，可能不打算使用價格工具了。
中央房地產(chǎn)新政兩周多，市場仍然不明朗。大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了調(diào)控，依靠經(jīng)驗(yàn)，雨過天晴，世界依舊很美好，況且這些政策不可能讓他們傷筋動骨。
但據(jù)說，恒大地產(chǎn)準(zhǔn)備全國范圍內(nèi)85折賣房，是好事兒還是壞事？ |