|
房地產(chǎn)新政，急急如律令，一線城市的房價雖出現(xiàn)滯漲，但似乎依然頑強(qiáng)，看不出有明顯下降的趨勢。看來，僅有土地制度調(diào)整和信貸門檻提高，是不夠的，稅收似乎才是高房價真正的撒手锏，就如當(dāng)年各種方法用盡，股指依舊故我，漲個不停，最后印花稅才讓其掉頭向下一樣。現(xiàn)在，各方都在猜測這個達(dá)摩克利斯之劍將何時，以及將以何種方式落下來。
根據(jù)現(xiàn)在已經(jīng)披露的各種消息，在短期，將開征一種消費(fèi)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，在長期，則要開征國際通行的物業(yè)稅。
新的房地產(chǎn)稅，是擱置土地出讓金爭議，將現(xiàn)有土地使用稅和房產(chǎn)稅合并。土地使用稅是一種行為稅，針對的是占用城市土地的行為，房產(chǎn)稅則是一種財產(chǎn)稅，針對的是房子本身，把兩種性質(zhì)作用不同的稅組合在一塊，自然有些牽強(qiáng)。房子本身只有貶值的趨勢，真正增值的是稀缺的土地，這樣組合的醉翁之意，是把土地和地上建筑物的價值合并，變成名義上的“房地產(chǎn)稅”，以擴(kuò)展稅基。納稅人并非土地的所有者，所以，它終究并不是財產(chǎn)稅，而是特別的消費(fèi)稅，把高價或則多套房屋視作奢侈品，要給予特別的抑制。跟現(xiàn)有的消費(fèi)稅性質(zhì)類似，主要目的是限制單個家庭擁有房產(chǎn)的數(shù)量，減少投資行為。它的突出特點(diǎn)，是對于家庭的第一套房子，給予免稅待遇。
不過，且不說把第二套以上的房，變成名義上的第一套房并不難，單說稅收本身，能否抑制房價，就大可疑問。
現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅負(fù)已經(jīng)不低：對開發(fā)商征收的有營業(yè)稅及其附加，以及土地增值稅，對購房者征收的有契稅、印花稅。這還不算，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)數(shù)十項(xiàng)費(fèi)用。不過，開發(fā)商先行支付的所有稅費(fèi)，在房價不斷走高的條件下，都全部轉(zhuǎn)嫁給了購房者。
消費(fèi)稅性質(zhì)的稅收，對價格有短期的沖擊效應(yīng)，但是，稅收影響價格的程度和方向，首先取決于商品本身的需求彈性和供給彈性，簡單說，如果商品的需求彈性大于供給彈性，則稅收主要或者全部由購房者承擔(dān)，房價將繼續(xù)上漲。除非市場轉(zhuǎn)變性質(zhì)，變成買方市場，稅收對于價格的影響將變?nèi)酰瑑r格也有可能降低。
目前的房地產(chǎn)新政，主要著眼的是需求方，價格在短期主要取決于需求，所以這些政策僅僅具有短期效應(yīng)，但是，在長期，房價不是由需求而是由供給決定，房子多了房價自然就會下來。可是，以目前的土地供應(yīng)、稅費(fèi)狀況，大幅增加供給量，不是短期內(nèi)可以期待的。所以，僅有抑制需求的短期政策，并不能在長期促使房價下跌。而在市場根本格局未改的情況下，對于那些所謂的剛性需求者來說，這些稅收僅僅是提高了他們的購房成本。
住房不單是商品，還是居民重要的資產(chǎn)。對于資產(chǎn)來說，稅收的影響會有很大的不同。對于投機(jī)行為，稅負(fù)較輕的消費(fèi)稅性質(zhì)的稅收，作用將是有限的。如果在持有環(huán)節(jié)征稅，交易費(fèi)用的提高，有助于減少交易的頻度，從而抑制投機(jī)。
但是，如此重要的稅收，需要名正言順。消費(fèi)稅則具有臨時性的特征，物業(yè)稅，才是最終的目的。物業(yè)稅和消費(fèi)稅的區(qū)別是，消費(fèi)稅是考慮納稅人擁有房屋的數(shù)量甚至價格，并且有一定的價值扣除，僅對房產(chǎn)的余值征收，還有其他減免措施，而物業(yè)稅，則是一種財產(chǎn)稅，沒有價值扣除，也不顧及是否第一套房屋等等。
物業(yè)是房價加上地價，所以，作為低價替代者的土地出讓金問題，是繞不過去的。土地出讓金，名義上不是稅，實(shí)際上卻是房地產(chǎn)中最大的一項(xiàng)稅負(fù)，因?yàn)樗欠ǘǖ模仨毘惺艿模允钦嬲饬x上的稅，而且一下子就征收70年，而房子的壽命卻不一定能延續(xù)這么久。土地出讓金，名不正，言不順。
土地并不是私人的財產(chǎn)，所以，就目前的土地制度來說，如果糾纏土地產(chǎn)權(quán)歸屬，則物業(yè)稅永遠(yuǎn)推不出來。一個現(xiàn)實(shí)的考慮是，將土地出讓金與房產(chǎn)稅、土地增值稅合并，作為“物業(yè)稅”，每年征收。
但是，地價是房價的基礎(chǔ)，以多次（比如70次）征收的物業(yè)稅，取代一次性的土地出讓金，對于房價的沖擊是顯而易見的。這個可以采取存量房老辦法即不征，新房新辦法的措施來過渡。
物業(yè)稅的終極目的，不是降低房價，房屋是居民財產(chǎn)的主要部分，以此為基礎(chǔ)的物業(yè)稅，可以作為地方穩(wěn)定而可靠的財源，以糾正地方政府目前依賴土地財政的非正常狀態(tài)。從審計署披露的信息看，土地出讓金收取和使用的不規(guī)范情況，十分嚴(yán)重。很簡單，一下子獲得70年的收入，使用起來，肯定不會那么小心。物業(yè)稅則可以有效避免濫用，其征收額度，取決于第三方中介評估的房地產(chǎn)價值，以及地方政府為居民提供居住服務(wù)的規(guī)模，同時與存量房價格相照應(yīng)，但無論如何不是現(xiàn)在招拍掛制度下離譜的高價格，其使用也同時有了明確的方向，杜絕與居民住房保障無關(guān)的浪費(fèi)。
無論如何，只有作為利益中人的地方政府從房地產(chǎn)中抽身，樓價才會步入正常的軌道，以此觀之，物業(yè)稅的征收勢在必行。
（作者系中央財經(jīng)大學(xué)政府與經(jīng)濟(jì)研究中心主任） |