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房地產(chǎn)的問題不是出在監(jiān)管上，而是出在制度上。
當(dāng)中國內(nèi)地引入香港的預(yù)售制度時(shí)，并不知道香港對預(yù)售有大量的制度監(jiān)管。如香港沒有預(yù)售證管理制度，但特區(qū)政府會根據(jù)市場的供求情況調(diào)整竣工日期；如開發(fā)商銷售之后必須在六個(gè)月、十二個(gè)月或十八個(gè)月內(nèi)交付竣工。關(guān)住了預(yù)售之后的后門時(shí)間，如果銷售后開發(fā)商不能在合同約定的時(shí)間竣工交樓，則業(yè)主可以憑合同起訴開發(fā)商并獲得巨額的賠償損失。這樣一來開發(fā)商又怎么敢在開始銷售時(shí)中途捂盤呢？又怎么敢囤積房源、哄抬房價(jià)呢？因?yàn)橐坏╅_盤有個(gè)第一個(gè)買家就有了所有買家的竣工時(shí)間，當(dāng)市場供給緊張時(shí)，政府也許就給幾個(gè)月的竣工時(shí)間，而這幾個(gè)月內(nèi)不管是否已經(jīng)銷售完都要保證入住，同時(shí)沒有銷售就只能靠開發(fā)商的自有資金支撐全部的建設(shè)費(fèi)用(或非個(gè)貸的銀行開發(fā)貸款)，這無疑會增加開發(fā)商的成本與資金壓力，也同時(shí)解決了捂盤的問題和公民監(jiān)督的問題。
香港的預(yù)售制度同時(shí)還有對個(gè)貸的監(jiān)管和質(zhì)量進(jìn)度的監(jiān)管，這種監(jiān)管不是政府的行為而是律師、銀行與專業(yè)測量師的行為。銀行的個(gè)貸必須在測量師的認(rèn)證下根據(jù)工程進(jìn)度與質(zhì)量支付給建設(shè)單位(建筑商)或者由開發(fā)企業(yè)向建筑商付款之后到銀行支取。這樣就防止了開發(fā)商的挪用、轉(zhuǎn)移資金，也防止了對建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的爛尾等等問題。這種由官監(jiān)管轉(zhuǎn)為由民監(jiān)管遠(yuǎn)遠(yuǎn)比現(xiàn)行的整頓、清理的運(yùn)動式力度要大得多了，自然也就不用花納稅人的錢，也就不會有腐敗了。同樣也就少了許多的違規(guī)違法行為，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)違規(guī)違法不用政府去定性自然有民眾或相應(yīng)的機(jī)構(gòu)去打官司了，違法違規(guī)都有法院裁定或處罰。當(dāng)民可以告官時(shí)，又有哪個(gè)開發(fā)商敢去違法違規(guī)呢？一個(gè)官司下來一兩年的時(shí)間，開發(fā)商賠得起時(shí)間、賠得起錢嗎？
當(dāng)我國內(nèi)地引入香港的土地招拍掛出讓方式時(shí)，卻忽略了香港有兩種土地在向市場提供供給。當(dāng)政府出讓的土地價(jià)格過高時(shí)，開發(fā)商可以向私有土地進(jìn)行收購，于是兩種不同的性質(zhì)的土地就可以彌補(bǔ)供給不足和平抑價(jià)格了。但中國內(nèi)地的土地是一個(gè)源頭壟斷的，因此才有了黑箱操作的空間。這不是監(jiān)管的問題，而是制度本身存在的詬病。
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