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歡迎房地產(chǎn)調(diào)控政策的回歸。
以“打土豪分田地”的心態(tài)化解房地產(chǎn)投資者的財(cái)富，不應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的目的，改革房地產(chǎn)的目的是扭轉(zhuǎn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，讓中國(guó)從資產(chǎn)泡沫國(guó)回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主、以產(chǎn)業(yè)財(cái)富為主的經(jīng)濟(jì)模式。
目前的調(diào)控政策是可控的，動(dòng)用了貨幣手段，單向度向房地產(chǎn)市場(chǎng)加息，而全面緊縮的加息模式尚未實(shí)行。進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)工作劍指物業(yè)稅，那些希望通過(guò)捂房獲取財(cái)產(chǎn)性收益的人，在物業(yè)稅推出之日會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們捂的是南柯一夢(mèng)。
物業(yè)稅必會(huì)推出，政策在為此進(jìn)行緊鑼密鼓的準(zhǔn)備。目前出臺(tái)的消息顯示有關(guān)部門(mén)正在制定物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)部門(mén)界定二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為單位認(rèn)定套數(shù)，為今后物業(yè)稅的套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)；住建部政策研究中心副主任王玨林表示，二套房認(rèn)定細(xì)則將很快正式出臺(tái)，屆時(shí)還將包括對(duì)家庭內(nèi)成年子女的界定，這是為家庭認(rèn)定制定標(biāo)準(zhǔn)；最后一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)認(rèn)定套數(shù)，我國(guó)民政系統(tǒng)、銀行征信系統(tǒng)、房產(chǎn)系統(tǒng)、資產(chǎn)系統(tǒng)相互之間均不聯(lián)網(wǎng)，而民政系統(tǒng)和銀行征信系統(tǒng)之間不能相互聯(lián)網(wǎng)，異地購(gòu)房很難監(jiān)管。可行的政策包括，在城市之間實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)確切的房產(chǎn)交易信息確認(rèn)家庭房屋套數(shù)。
另?yè)?jù)未獲證實(shí)的消息，物業(yè)稅在4個(gè)城市的試點(diǎn)已獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點(diǎn)將延遲至世博會(huì)之后。不管是真是假，物業(yè)稅的大致路徑是在選擇幾個(gè)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在取得經(jīng)驗(yàn)后向全國(guó)推廣。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)稅預(yù)期下不可能重演瘋狂行情，這使中國(guó)加息的必要性大大下降。
從目前來(lái)看，樓市下挫對(duì)市場(chǎng)利率并未造成多大影響。22日，上海銀行間同業(yè)拆放利率SHIBOR總體平穩(wěn)；7天SHIBOR利率繼續(xù)小幅上行；3月期利率保持平穩(wěn)；而半年期、一年期銀行間拆借利率從今年以來(lái)一直處于緩慢上升的通道中。也就是說(shuō)，銀行對(duì)于長(zhǎng)期流動(dòng)性持收緊預(yù)期。
更重要的是，房?jī)r(jià)下降會(huì)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)降溫。國(guó)際貨幣基金組織有一項(xiàng)研究成果，發(fā)表于2003年《世界經(jīng)濟(jì)展望》第二章，通過(guò)研究1959年到2002年之間19個(gè)工業(yè)化國(guó)家的各種股票價(jià)格指數(shù)，以及從1970年開(kāi)始的覆蓋14個(gè)國(guó)家的房屋價(jià)格指數(shù)，作者指出，與房地產(chǎn)價(jià)格下跌有關(guān)的全部附帶結(jié)果要比股票市場(chǎng)蕭條造成的災(zāi)難嚴(yán)重得多。也就是說(shuō)，隨著房地產(chǎn)投資熱消退，伴隨投資而來(lái)的GDP增長(zhǎng)也會(huì)出現(xiàn)一定程度的停滯。
也許是中國(guó)基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量并未下降，但貨幣乘數(shù)將隨房地產(chǎn)下降開(kāi)始下降，如此也能收到降低流動(dòng)性的作用。我國(guó)的貨幣流動(dòng)性高達(dá)十幾倍，而美國(guó)的貨幣乘數(shù)僅為4.21倍。這說(shuō)明中國(guó)的金融體系擴(kuò)張信用的能力很強(qiáng)，派生流動(dòng)性的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)。而據(jù)相關(guān)的研究證明，我國(guó)的房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度對(duì)宏觀流動(dòng)性和通貨膨脹具有明顯的作用，只要房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，我國(guó)的宏觀流動(dòng)性與通脹預(yù)期就會(huì)放大，反之亦然。
很多人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行后，離開(kāi)房地產(chǎn)的資金就會(huì)進(jìn)入其他投資品領(lǐng)域，從而導(dǎo)致通脹預(yù)期進(jìn)一步上升。這是錯(cuò)覺(jué)，與全球主要經(jīng)濟(jì)體一樣，我國(guó)同樣沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)大幅下降而實(shí)體經(jīng)濟(jì)、資產(chǎn)品市場(chǎng)如火如荼的情況。看看海南泡沫破滅之后就可以了然。在投資客撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)后，在銀行縮短房地產(chǎn)金融杠桿后，我國(guó)貨幣周轉(zhuǎn)速度必然下降。
2009年9月曾有媒體報(bào)道指出，中國(guó)住房總價(jià)已經(jīng)超過(guò)90萬(wàn)億，是GDP的兩倍以上。盡管沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，大致可以推斷我國(guó)住宅總價(jià)為GDP的兩到三倍。隨著房?jī)r(jià)下跌，高位接盤(pán)者的財(cái)富灰飛煙滅。別的不說(shuō)，從4月6日到20日，由于房地產(chǎn)板塊快速下跌，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)下挫19.42%，市值總額縮水2417.5億元。賬面財(cái)富成為回味中的古伊甸園。
中國(guó)貨幣乘數(shù)正在下降，一季度票據(jù)融資、短期融資下降而中長(zhǎng)期貸款上升，今年3月中長(zhǎng)期貸款占比高達(dá)約130%，由于銀監(jiān)會(huì)實(shí)行嚴(yán)格的管制，這些中長(zhǎng)期貸款無(wú)法在市場(chǎng)上興風(fēng)作浪。
現(xiàn)在最怕的不是房地產(chǎn)下行之后造成通脹預(yù)期，而是房地產(chǎn)下行之后經(jīng)濟(jì)增速下降，政府以投機(jī)心態(tài)扭轉(zhuǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)再一次步入中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)正殿，如此一來(lái)，改革將前功盡棄。 |