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此輪房地產(chǎn)新政的速度之快、力度之大、范圍之廣，歷史罕見。很多人高呼，中央真的對(duì)高房?jī)r(jià)下狠手、動(dòng)真格了。所以，社會(huì)各界對(duì)此輪調(diào)控也是充滿期待和希望。
那么，應(yīng)當(dāng)如何看待此次中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控？此次調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)？筆者認(rèn)為，這不僅需要用房?jī)r(jià)的變化來判斷，更需要用時(shí)間來檢驗(yàn)。
對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快問題，中央態(tài)度明朗，控制高房?jī)r(jià)的決心也很大。不然，不會(huì)在經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下出臺(tái)如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政。可以說，此次房地產(chǎn)新政，劍劍指向要害，刀刀砍向關(guān)鍵。
現(xiàn)在的問題是，在中國(guó)，從來不缺準(zhǔn)確的判斷和正確的政策，關(guān)鍵在于地方的執(zhí)行力和持續(xù)性。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，再好的政策若得不到有效落實(shí)，也是白搭。
需要關(guān)注的是，對(duì)此輪房地產(chǎn)新政，很多人仍然用老眼光看待問題，認(rèn)為新政的目的就是打壓房?jī)r(jià)。只要房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，新政的作用就算是發(fā)揮了。
事實(shí)上，問題并不這么簡(jiǎn)單。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，絕不僅僅是房?jī)r(jià)上漲過快。房?jī)r(jià)上漲只是表象，更深層次是地方政府在房?jī)r(jià)問題上的態(tài)度和認(rèn)識(shí)。如果地方政府不能真正認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)的危害，不能從“土地財(cái)政”上走出來，即便在高壓政策下房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，也是暫時(shí)的，不能從根本上解決中低收入階層的住房問題。
從理性角度分析，對(duì)房?jī)r(jià)高低的判斷，既要考慮市場(chǎng)的供求關(guān)系，也要考慮群眾的承受能力。就我國(guó)目前的實(shí)際情況，如果只考慮市場(chǎng)機(jī)制的作用，會(huì)脫離現(xiàn)實(shí)、脫離群眾的實(shí)際購(gòu)買能力。相反，若只參照群眾的購(gòu)買能力，又可能影響市場(chǎng)機(jī)制的作用，走回到政府包辦一切的老路上去。這就要求我們，在住房問題上必須把市場(chǎng)機(jī)制與政府作為有機(jī)結(jié)合起來。很顯然，前些年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過快，與政府缺位不無(wú)關(guān)系。
從此輪新政的設(shè)計(jì)來看，毫無(wú)疑問，政府將成為未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角之一。而這個(gè)主角，顯然不是再把房地產(chǎn)作為GDP的制造工廠，而是高房?jī)r(jià)的調(diào)控工具。這就產(chǎn)生一個(gè)疑問：地方政府能夠拋棄對(duì)房地產(chǎn)的依賴嗎？如果不能，新政極有可能帶給老百姓一場(chǎng)空歡喜。
令人欣喜的是，重慶市近日推出的一系列舉措，讓我們依稀看到了新政的新意。據(jù)報(bào)道，重慶市按照“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系要求，明確提出了將在三年時(shí)間內(nèi)完成2000萬(wàn)平方米的公共租賃房建設(shè)任務(wù)，讓有高達(dá)30%的低收入群體由政府提供的公租房予以保障。同時(shí)，對(duì)60%的中等收入家庭，則提出了6.5年的收入就能購(gòu)買中小套型、中低價(jià)位商品住房的目標(biāo)。只有10%高收入人群的住房，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
如果這樣的組合目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)，無(wú)疑可以有效解決目前存在的買房難、買房貴問題，有效化解圍繞住房的很多矛盾。此舉要想達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，必將對(duì)“土地財(cái)政”產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。
有關(guān)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)土地收入1.6萬(wàn)億元，而地方融資總量已高達(dá)7.2萬(wàn)億元。按照6%的利率計(jì)算，地方政府今年需要支付5280億元的利息，土地獲得的近1/3資金都將用于支付利息。而在一些地方，土地獲得的收益，可能連支付利息也不夠。這就意味著，地方政府要想化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照目前地方財(cái)政的實(shí)力，惟一的通道只有“土地財(cái)政”。那么，新政會(huì)不會(huì)在地方出現(xiàn)“腸梗阻”呢
所以，新政雖然十分嚴(yán)厲，且完全符合目前的實(shí)際。但是，到底能發(fā)揮怎樣的作用，能在多大范圍、多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用，能不能從根本上解決中低收入者的住房問題，不僅要看房?jī)r(jià)能不能降下來，更要看滿足中低收入階層需要的普通商品房、公租房能不能建上去。如果短板解決了，即便高房?jī)r(jià)仍然維持，或者房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，也不會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)問題也不會(huì)成為社會(huì)的難題。 |