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不管是以恢復(fù)房產(chǎn)稅的名義，還是人大醞釀立法，物業(yè)稅的開征已經(jīng)越來越近。
對于眼下這種瘋狂的樓市來說，沒有物業(yè)稅是絕對不行的。確定合理的稅率與征收范圍，加大房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的代價與成本，抑制投資乃至投機的愿望與沖動，從而控制需求、降低房價，這是物業(yè)稅干預(yù)樓市的主要手段，所以被稱作高燒樓市的殺手锏。但是，具體到中國目前的樓市，物業(yè)稅開征之后，房價果真就能應(yīng)聲而落嗎？恐怕很難。
假如有這么一套房子，40平方米，價值100萬元。每月出租給私人居住，月收入是1000元。刨去營業(yè)稅、附加教育費、房產(chǎn)稅、城建稅、個人收入所得稅、土地使用稅、印花稅七種稅和維修費用后，每月可凈賺約900元。開征物業(yè)稅后，假設(shè)稅率是1%，一年要交一萬元，出租者似乎沒什么賺頭了。但是，按照目前房價的上漲速度，三四年后這套房子漲到150萬元應(yīng)該不成問題。每年1%的物業(yè)稅，四年也不過6萬元(按每年評估的房價總額算)。即使再加上房價總額5.5%的營業(yè)稅、1.5%的契稅、2%的個人所得稅以及印花稅等等，也就20萬元。四年后賣掉房子，凈賺30萬元不成問題。
所以，在今天的樓市中，物業(yè)稅的出臺恐怕也難以阻擋投資乃至投機者的瘋狂腳步。
目前的房價中，地價最高可占6成。土地招拍掛的形式客觀上助長了地價，也助推了房價。地方政府之所以熱衷招拍掛，當然是因為土地收益作為一種預(yù)算外收入，地方政府完全可以自收自支，不受管控。所以解決樓市問題的途徑，必須在物業(yè)稅之外，對土地招拍掛和一次性收取土地出讓金兩種方式進行必要的改革。
官方對于招拍掛的口氣已有所松動，可以看出這是我們改革的一個契機。這種改革不外乎有兩種選擇：一是變拍地價高者得為各項指標綜合為優(yōu)者得，使價格這一“惟一”因素變成“參考”要素；二是變價格“競高”為價格“競低”，在規(guī)定地價(比如區(qū)域性平均價)的前提下，未來的房價誰低誰得。這兩種選擇中，前者需要預(yù)防個人專斷和權(quán)力尋租，后者則要測算好一個科學而又能服眾的規(guī)定地價。
把一次性收取的土地出讓金換算成每年上繳的地租，在操作上應(yīng)該不會有太大的困難。進而把它與物業(yè)稅捆綁起來，再簡化現(xiàn)有涉及土地和房產(chǎn)的稅種，歸并為統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅，這既是一種新的改革思路，也完全符合中央的有關(guān)精神。其最大好處就是，可以在盡量加大住房持有成本的同時，極大地抑制炒房，降低房價，保證樓市健康發(fā)展。而在這種改革推出之前，可以考慮讓地方政府盡快交出土地出讓金一次性收取的特許權(quán)，改由地方人大指定金融機構(gòu)收取，并做到專款專用、收支清楚、財務(wù)透明。這是抑制地方政府獲利沖動、扭轉(zhuǎn)城市建設(shè)偏離正軌的有效手段。
當然，這種改革的最大阻力，還在于地方政府。如何多方調(diào)動地方政府的積極性，讓其事權(quán)與財權(quán)相吻合，從而不再以土地財政為生存依賴，不再以大拆大建為自身政績，是眼下要盡快做好的一道難題。 |