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房地產(chǎn)很復(fù)雜，這么多人都沒談清楚，我不認(rèn)為自己會更高明。姑妄言之。
價格由供求關(guān)系決定，讓我們看看房地產(chǎn)的供求兩端。
房地產(chǎn)供應(yīng)有兩個環(huán)節(jié)，其一為政府出讓土地（一級市場），其二為地產(chǎn)商開發(fā)并出售樓盤（二級市場）。二級市場的供應(yīng)量主要取決于一級市場。
中國的房地產(chǎn)二級市場規(guī)模很大，參與者很多。這意味著開發(fā)商是房地產(chǎn)價格的接受者而非主導(dǎo)者，也意味著對于開發(fā)商囤地和捂盤的指責(zé)毫無意義。
任何市場的供應(yīng)者都有囤積居奇的想法，如果那樣做能夠成功抬高價格的話。汽車廠商在2003年收加急費，在2005年打價格戰(zhàn)，不是因為其道德水準(zhǔn)或社會責(zé)任感發(fā)生了天壤之變，只是順應(yīng)供求關(guān)系的變化而已。
房地產(chǎn)商囤地也好捂盤也好，無非是基于房價繼續(xù)上漲的判斷。判斷對了，獲取更大利潤；錯了，接受市場懲罰。因為有“囚徒困境”，不用擔(dān)心所有地產(chǎn)商合謀囤地捂盤，就像不用擔(dān)心汽車廠商、家電商、手機商合謀囤貨抬價一樣。
問題出在一級市場。作為唯一的供應(yīng)者，政府相當(dāng)于一家完全壟斷型企業(yè)。這意味著政府是土地出讓價格的主導(dǎo)者而非接受者，可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量來調(diào)節(jié)地價。理論上，當(dāng)政府認(rèn)為地價過高時就可以增加土地出讓，反之則減少。
現(xiàn)在，政府宣稱房價過高。房地產(chǎn)是特殊商品，政府不能放任不管，這個論調(diào)籠統(tǒng)來說沒錯。政府可以出手調(diào)節(jié)，其方法有二：一是加大土地出讓；二是推出廉租房，直接增加二級市場的供應(yīng)。
而我們看到的是，一些地方政府不但不加大土地出讓，反而減少了土地出讓；不但不加快推出廉租房，反而一再延緩?fù)瞥鲇媱潈?nèi)的廉租房。
再來看房地產(chǎn)需求端。房地產(chǎn)市場的有效需求可以從兩個方面來分析，其一為居民購買力，其二為貨幣供應(yīng)量。二者一般都是正相關(guān)，只有在財富分配嚴(yán)重不均時才會明顯脫節(jié)——通俗地說，就是多出來的錢落到少數(shù)人手中，與大多數(shù)人無關(guān)。
從購買力來看，京滬兩地的房價很可能已經(jīng)接近甚或超過居民購買力的極限，無論房價收入比還是租售比都顯示出這一跡象。除非居民收入持續(xù)獲得顯著增長，否則居民購買力是不能夠支撐房價繼續(xù)上漲的。
從貨幣供應(yīng)量來看，中國近年銀根之松有目共睹。今年與去年比是略緊，與往年比還是松。其后果之一是通貨膨脹。
我更擔(dān)心的是這樣一種情況：貨幣供應(yīng)總量很大，抬高了所有商品的價格；但其分配又嚴(yán)重不均，少數(shù)富人獲取了大多數(shù)財富。這樣一來，房價就算超出居民購買力水平，也不會下跌——你買不起，有人買得起，哪怕只是少數(shù)人，也可以買下很多房。 |