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北京的官員警告說未來20年中國房價(jià)依然面臨巨大上漲壓力，并表示了要對過快上漲現(xiàn)象予以抑制。鑒于政府已連續(xù)表明收緊政策的態(tài)度，一部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)期樓市由此可能出現(xiàn)分水嶺，價(jià)格亦將隨之松動(dòng)。
這種判斷忽略了一個(gè)現(xiàn)實(shí)。歷來針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，手段無非是利率、稅率、土地要素，再進(jìn)一步就是對于商品房供應(yīng)環(huán)節(jié)的更廣泛的直接干預(yù)。這種由一線市場到二線市場的一條線性管控，力圖面面俱到，卻并不一定能順利實(shí)現(xiàn)去泡沫化，達(dá)成市場穩(wěn)定的意圖。2008年之前，我們也曾有過全面的、包抄性的緊縮，結(jié)果卻出現(xiàn)了一種怪現(xiàn)象，就是政策越來越緊，房價(jià)越來越高。這是為什么？
一條線的收緊，往往是惡化了供給，從土地到金融到房屋增量供應(yīng)，無不如此。舉例來說，土地的調(diào)控，按照目前的政策，都是在收緊的，最近國土部的政策就是開發(fā)商拿地后必須在限定日期內(nèi)繳納不低于70%的地租，土地供應(yīng)由之呈減量狀態(tài)，土地成本必然迅速抬升，以致傳導(dǎo)到終端房價(jià)上去。
貨幣政策延續(xù)了適度的寬松，但對于購房人來說基本無意義。因?yàn)闋恳话l(fā)而動(dòng)全身，地價(jià)上去后，房價(jià)也跟著上去，購買者的借貸成本亦必隨之上升，價(jià)格高企，借貸成本又哪里降得下來呢？
若要調(diào)控收效，筆者以為，下一步實(shí)際上應(yīng)切實(shí)解決兩大問題：擴(kuò)大供給，分流需求。擴(kuò)大供給，土地要素首先就不能卡得太死。土地一卡死，后面的一整個(gè)鏈條都將受到影響，“地王”接二連三，“樓王”也接二連三。現(xiàn)在政府規(guī)定，每個(gè)商品房項(xiàng)目必須配建一個(gè)高比例的低價(jià)位小戶型商品房，但由于土地供應(yīng)總量受到限制，總量不變，盤子就那么大，要么是低價(jià)房屋擠占商品房的量，要么就是商品房擠占低價(jià)房屋的量。那樣，低價(jià)位房屋也面臨一個(gè)價(jià)格追漲壓力。
考慮到中國短期內(nèi)很難迅速建立起一個(gè)發(fā)達(dá)的、獨(dú)立于商品房體系的民生住房供應(yīng)體系，所有住房問題短期內(nèi)可能都需要在商品房市場內(nèi)求解，對于調(diào)控者來說，也只能在商品房市場的有限空間里輾轉(zhuǎn)騰挪。這就需要采取一種供給放開的策略。目前已經(jīng)有一些現(xiàn)象很能說明問題，在北京等一些城市，當(dāng)土地的放量同比大幅增加之后，地價(jià)在監(jiān)測數(shù)據(jù)里顯示是下降的。當(dāng)然，這些土地的擴(kuò)張性投放應(yīng)只限于中低價(jià)位商品房。這種土地的供給放開，并不必要去擔(dān)心開發(fā)商囤地成風(fēng)，因?yàn)橄嚓P(guān)部門已明確限定了開工期限，況且土地放量在土地管理部門是一種在冊管理，易于實(shí)時(shí)監(jiān)控。現(xiàn)在就是一個(gè)執(zhí)行力度的問題。
至于說到信貸投放和稅收激勵(lì)，這也只是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題。更多的資金用于支持和激勵(lì)開發(fā)商的建設(shè)，讓他們有能力去擴(kuò)大房屋供給規(guī)模和提高供給效率，這并無不妥。信貸閘門向投機(jī)者放開，大部分資金都流入炒買市場，這才是最可怕并且需要杜絕的事情。資金投放上的擴(kuò)張，未必引發(fā)通脹隱憂，因?yàn)檫@種擴(kuò)張是結(jié)構(gòu)性的，它首先是投放到商品房開發(fā)環(huán)節(jié)，其次，它還應(yīng)該再投向剛性需求環(huán)節(jié)。這種結(jié)構(gòu)性的資金投放，應(yīng)該是最安全的。
最關(guān)鍵的一點(diǎn)，還要培育多元開發(fā)主體，特別是民營開發(fā)企業(yè)對于房地產(chǎn)市場的參與。資源性要素供給增加，開發(fā)主體同時(shí)增多，競爭勢必加劇，這就可以使市場出現(xiàn)理性的回歸。
再說分流需求。
需求如何分流？目前商品房市場也分了層次，哪些需求適宜于進(jìn)入哪一個(gè)價(jià)位和層次，這一點(diǎn)必須明確。統(tǒng)計(jì)部門和發(fā)改委在這方面可以做的工作，是統(tǒng)計(jì)城市居民真實(shí)收入和支付能力，進(jìn)而與當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格對照，以支付比來確定哪些群體性需求可被納入到相應(yīng)層次的住房市場里去。當(dāng)我們預(yù)估了可能存在一個(gè)多大并且是真實(shí)的需求量、以及需求結(jié)構(gòu)具體又是如何，我們就可以相機(jī)而動(dòng)去調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使土地、金融甚至于財(cái)政層面向這些領(lǐng)域進(jìn)行適應(yīng)的供給擴(kuò)張。
需求分流，并不像一些人所提倡或呼吁的那樣，只是要求低收入者去找政府要保障，而不與市場相干，實(shí)際上這不全面。分流需求，首先需要政府主動(dòng)在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)擴(kuò)張上下大力氣。如果這一層面沒有任何動(dòng)靜，而片面要求購買者群體做出自身的選擇，是舍本求末的做法。當(dāng)他們做出選擇，卻找不到相應(yīng)的供給平臺，或者相對應(yīng)的市場體系里供給量始終處于被收緊狀態(tài)，需求照樣受制于渠道，無濟(jì)于事。
在民生住房供給體系尚未成型的時(shí)候，筆者希望針對商品房市場的分層次供應(yīng)體系能夠率先建立，以便使之與相應(yīng)的不同層次的需求相銜接。總之，只有著力解決結(jié)構(gòu)性的矛盾，才能真正有效調(diào)控房地產(chǎn)市場。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家） |