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最近，北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措：其一，暫停熱點地區(qū)高價土地的交易，以穩(wěn)定土地市場；其二改進(jìn)土地交易方式，使土地拍賣不再只是價高者得。
暫停熱點地區(qū)高價土地的交易，是為了平息輿論對3月15日產(chǎn)生的三個“地王”，及隨即產(chǎn)生的周邊地區(qū)房價暴漲的質(zhì)疑。對燒得滾燙的開水暫時降溫，不再火上澆油，理論上似乎不錯。讓地價這個房價上漲的先行指標(biāo)，不再擾亂房價預(yù)期，傳遞錯誤信號，也確是當(dāng)務(wù)之急。
但從制度建設(shè)的層面而言，暫停熱點地區(qū)的土地交易，并不具有制度上的范本意義。特別是在土地供應(yīng)完全由地方政府調(diào)控的情況下，人為放緩?fù)恋毓⿷?yīng)的步伐，反而更易引發(fā)對土地供應(yīng)短缺的擔(dān)憂。因此，這個措施是否有效，還需要觀察和配套辦法。特別是，一定要在暫停熱點地區(qū)熄火的同時，還要放水，確保土地供應(yīng)從總量上不僅不減少，相反大幅增加，讓大量低價土地起到平抑地價的“平準(zhǔn)基金”的作用。
相對而言，第二個舉措更值得關(guān)注，那就是在土地交易上不再實行“價高者得”的游戲規(guī)則，而是通過在土地競買過程中，增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求，設(shè)立地價合理區(qū)間，控制非理性土地競價，通過綜合評標(biāo)的方式交易土地。這應(yīng)是全國主要城市中，率先完善土地“招拍賣”制度的舉措。
北京完善土地“招拍掛”制度的更多細(xì)節(jié)還沒有公開，從有關(guān)官員透露的信息看，差不多是在土地拍賣時，要求開發(fā)商“搭建”保障性住房。3月17日拍賣的大望京的某個地塊，基本就是這個模式。對北京將“搭建”保障性住房納入拍賣規(guī)則，效果如何，還要取決于開發(fā)商采取什么樣的對策應(yīng)對。北京在之前保障性住房建設(shè)上，也曾采用過這個模式，效果也不錯，只是沒有堅持執(zhí)行。
但毫無疑問，這種改進(jìn)土地招拍掛的大方向正確。這種方式至少可以抑制土地的平均價格。但是，這個政策本身的缺陷也很明顯：保障性住房的土地供應(yīng)，無論是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房，在制度設(shè)計上都是無償劃撥，如果和商品房的土地供應(yīng)搭售，可能會被開發(fā)商“稀釋”，最終造成保障性住房的土地供應(yīng)沒保障。因此，這個制度成敗的關(guān)鍵，在于具體的制度設(shè)計。
舉目全球，在土地買賣制度上，完全采用價高者得的“招拍掛”，除了香港特區(qū)，就是中國內(nèi)地了。這使得開發(fā)商在高價獲得土地后，只能通過壓縮成本或提高房價，保障自己的利潤實現(xiàn)，前者導(dǎo)致“樓歪歪”，后者導(dǎo)致高房價。正因為如此，絕大多數(shù)國家對土地的競買采取比較綜合的辦法。比如，有的國家要綜合考慮開發(fā)商的排名和商譽(yù)；有的國家如新加坡，土地比我們稀缺，但政府不靠土地賺錢，而是用房價去倒推地價。北京的“搭建”法，事實上也難以徹底根除“招拍掛”的制度弊端。
當(dāng)下土地價格不合理的根本原因，是政府壟斷了土地的供應(yīng)，并通過人為調(diào)節(jié)供地節(jié)奏追求地價最大化。因此，抑制不合理的高地價，需要更多制度層面的努力。國土資源部需要制定統(tǒng)一的游戲規(guī)則，并在全國建立更多的土地交易中心，使各地的土地交易和股票交易一樣日常化，而不是集中拍賣；同時，對具體地段的地價設(shè)定上限，如果買賣價格超過上限，應(yīng)對開發(fā)商直接征收暴利稅，避免人為操縱地價。 |