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中國建筑是一體化模式典型，其開發(fā)房地產(chǎn)的水平很高，其利潤甚至比萬科還要高
在地產(chǎn)行業(yè)，有這樣一種巨無霸，他們的觸角延伸到土地買賣、建筑設(shè)計、施工建設(shè)、房屋銷售的每個環(huán)節(jié)。這類企業(yè)往往是做建工起家，之后又注入了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，使他們成為中上下游通吃的特例，該模式可歸納為“一體化模式”。
建工企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)成為一種潮流。業(yè)內(nèi)人士稱，大規(guī)模的建工類企業(yè)幾乎都有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。比如中國建筑、中國中鐵、中國中冶、中鐵二局和龍元建設(shè)都是這個模式的代表。
新視覺：“建筑＋地產(chǎn)”模式
比純建筑模式更賺錢，比純地產(chǎn)模式更穩(wěn)定，這便是“建筑”＋“地產(chǎn)”模式的活力所在。
比之純房屋建筑企業(yè)，擁有“建筑+地產(chǎn)”模式的企業(yè)盈利能力更強（純房建企業(yè)凈利率2%左右）；比之純地產(chǎn)企業(yè)，“建筑+地產(chǎn)”模式的企業(yè)業(yè)績穩(wěn)定性更強，建筑業(yè)務能夠在房地產(chǎn)市場大幅波動時支撐公司的現(xiàn)金流。
同時，能夠通過長期拓展建筑業(yè)務積累的人脈低成本拿地，并借助建筑企業(yè)的成本控制能力降低地產(chǎn)開發(fā)的建安成本；比之部分過度多元化的建筑企業(yè)，“建筑+地產(chǎn)”模式是“有節(jié)制的相關(guān)多元化”，能夠通過產(chǎn)業(yè)鏈延伸體現(xiàn)一體化優(yōu)勢。
建工類企業(yè)進駐地產(chǎn)開發(fā)最根本的原因是追逐高利潤率回報。建筑行業(yè)毛利率很低，是拼量型企業(yè)。對于一個本身做建筑工程的企業(yè)來說，最容易拓展的業(yè)務無疑就是下游房地產(chǎn)開發(fā)。
上海某知名券商分析師表示，光做建筑本身的毛利率只有1%-2%，而一般房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在35%-40%。
以中國建筑為例，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務10%的收入，貢獻了50%的利潤；而其余90%的收入，僅貢獻了50%的利潤。但是，地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)控影響大，盈利波動較大，因此，有穩(wěn)定的建筑業(yè)務保證旱澇保收，豐年時還能享受地產(chǎn)行業(yè)的高利潤回報，這正是這種新模式的吸引力所在。
三大優(yōu)勢：拿地、資金周轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈
建工企業(yè)的拿地優(yōu)勢，首先表現(xiàn)在拿地成本。上海某業(yè)內(nèi)人士表示：“土地一二級聯(lián)動開發(fā)能省開發(fā)成本近10%，甚至更多。”
其次表現(xiàn)在拿地途徑。為了拿地，建工企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務范圍和背景，近水樓臺先得月。一位接近中鐵二局的人士向記者表示：“中鐵二局主營業(yè)務是修建鐵路，在修鐵路的過程中不可避免地涉及到征地問題，很多鐵路周邊的土地也就在征地的過程中，被劃到了中鐵二局囊中。”
除了拿地優(yōu)勢外，一個上下游通吃的企業(yè)，往往擁有資金鏈上的優(yōu)勢。相比一般地產(chǎn)開發(fā)商，全產(chǎn)業(yè)鏈可提供資金上的保障。比如承包一個項目后，在做的過程中，通過收款和貸款，帶來大量現(xiàn)金流；還可以控制工期和時點，到自己手頭充裕的時候再交貨，保證有足夠的資金。
此外，上下游通吃，也意味著企業(yè)不必要把建筑施工工程外包出去，外包所要賺取的利潤也可以據(jù)為己有。對于一個一體化的企業(yè)來說，橫跨好幾個業(yè)務時可能會帶來管理上的難度。“橫跨好幾個業(yè)務，就看協(xié)調(diào)得好不好，協(xié)調(diào)得好就是正面的作用，協(xié)調(diào)得不好就會降低效率。”天相投顧分析師王東表示。
招商證券分析師賈祖國則表示：“我不認為一體化是一個好的模式。外包更商業(yè)化，成本更低，服務更好。如果企業(yè)自己內(nèi)部承擔太多步驟，可能導致很大的貪污和效率低下。”
三家典型公司實力剖析
目前“建筑+房產(chǎn)”一體化做得最好也最有代表性的就是中國建筑。
“中國建筑開發(fā)房地產(chǎn)的水平很高，其利潤甚至比萬科還要高，盈利能力很強。”第一創(chuàng)業(yè)一位分析師向記者透露。目前，中國建筑旗下形成了中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)兩條線路。H股上市的中海地產(chǎn)，其項目主要集中在一線城市，走的是高端路線；而中建地產(chǎn)旗下的土地資源則集中在偏遠地區(qū)，走的是低端線路。
在二三線城市房地產(chǎn)消費快速啟動的背景下，中建地產(chǎn)借助“建筑+地產(chǎn)”的協(xié)同效應低價拿地、快速擴張，銷售額有望3年翻兩番，2012年達到200億。市場認為中建地產(chǎn)從事中低端保障性住房，盈利能力較差；但中建地產(chǎn)近7000元的銷售均價表明，凈利率可達16%以上（市場預期12%左右），其實際上是在二三線城市崛起的第二個中海外。
“建筑+地產(chǎn)”模式保障低成本拿地：中建各大工程局長期支持地方經(jīng)濟建設(shè)，與地方政府建立了良好的友誼，擁有廣泛的人脈，具備很強的低成本拿地的能力。上市初中建地產(chǎn)1054萬方土地儲備獲得價格低于500元/平米，今年新拿地區(qū)位更優(yōu)（二線城市的中心地段），但均價總體仍控制在1950元/平米以內(nèi)。
某次，理財周報記者與保利地產(chǎn)一位高層交流時，問及氣勢蓋人的保利地產(chǎn)認為誰會是最重要競爭對手時，這位高管思慮很久說：“中海外，因為它爹是中國建筑。有錢有勢財大氣粗，綜合作戰(zhàn)能力很強。”
另一家代表企業(yè)是中鐵二局。其房地產(chǎn)收入僅占比2.34%，遠遠低于其主營鐵路工程占總比的39.11%。“鐵二局還是以修鐵路為主，房地產(chǎn)只是稍微搞一搞，不可能做到中國建筑這個水平。”上述天相投顧分析師向記者表示。另外，到目前為止，中鐵二局都還沒有去搶過地，其所有項目在用原有大股東的土地來做開發(fā)。
由于其涉足房地產(chǎn)開發(fā)的時間不長，中鐵二局缺乏運營經(jīng)驗，在管理和銷售、園區(qū)規(guī)劃、項目設(shè)計方面不夠?qū)I(yè)，土地的增值不如專業(yè)地產(chǎn)做得高，房地產(chǎn)開發(fā)毛利率僅20%，低于35%-40%的行業(yè)平均水平，但仍大大高于其6%-7%的鐵路建設(shè)毛利率。 |