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據(jù)稱，擬定中的《住房保障法》有新規(guī)，即由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用、建筑及安裝費用比例確定。筆者認為，經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)制度雖可大大壓縮其中的牟利空間，但經(jīng)適房制度弊端并沒從根本上得到解決，相比之下，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度遠比共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房制度更公平合理。
筆者所提的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度，即由政府和保障對象共同出資購買商品房或二手房，以出資比例劃定兩者產(chǎn)權(quán)比例。可對人均保障面積規(guī)定一個標準，保障對象將來可一次或分期購買國有面積的產(chǎn)權(quán)，但價格基本按照當(dāng)時市場行情隨行就市；政府讓渡住房國有產(chǎn)權(quán)部分的居住權(quán)，只收取極低廉租金。
這樣的共有產(chǎn)權(quán)商品房制度封殺了行政權(quán)力的尋租空間。原來經(jīng)適房建設(shè)用地一般以劃撥方式供應(yīng)，并非通過市場招拍掛取得，有的甚至是零地價。此次《住房保障法》討論稿等于把經(jīng)適房土地作價變成政府出資，以此劃定政府和保障對象擁有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)比例。但由于經(jīng)適房建設(shè)用地不是通過市場招拍掛取得，其公允價值很難弄清，事實上討論稿似乎還保留了經(jīng)適房的福利性質(zhì)，也即經(jīng)適房建設(shè)用地并不完全以市場價為基準作價。正是由于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房殘存的套利空間，使得政府部門或其中工作人員的分配權(quán)力仍存尋租空間，這也正是原來經(jīng)適房制度備受質(zhì)疑的老毛病。而共有產(chǎn)權(quán)商品房交易價格由市場形成，政府和保障對象的產(chǎn)權(quán)比例劃定更科學(xué)；且由于其中沒有任何套利空間，權(quán)利難以尋租，住房困難戶可不受干擾安享保障福利。
由于中等收入的夾心層收入水平要高于相關(guān)標準，這使得他們無權(quán)申請經(jīng)適房保障；而一些經(jīng)濟條件暫時較差的人群，因為購買到經(jīng)適房卻可憑空增加一大塊財富，且由于獲取的是經(jīng)適房部分產(chǎn)權(quán)，福利基本固化，缺乏像廉租房那樣的退出機制。這樣，收入不高的人群其擁有的財富反可能多于中等收入人群，這對整個社會的拼搏向上激勵機制是個巨大傷害。而共有產(chǎn)權(quán)商品房制度保障重點是居住權(quán)，它提供的保障，只是政府那部分住房產(chǎn)權(quán)衍生出的居住權(quán)，不含利益輸送功能，明顯公平許多。
盡管有關(guān)規(guī)定對保障性住房建設(shè)監(jiān)管程度要嚴于一般商品住房，但事實上經(jīng)適房作為福利房，住房困難戶首先考慮的是如何把房子爭取到手，其次才考慮質(zhì)量問題，因此經(jīng)適房建設(shè)質(zhì)量往往更難保證。而且在政府主導(dǎo)的經(jīng)適房建設(shè)項目中，很多房屋質(zhì)量驗收等于“自查自”，工程驗收成了“走過場”，加上其他各個環(huán)節(jié)的跑冒滴漏，很容易就把經(jīng)適房的土地成本低廉優(yōu)勢消耗殆盡，申購戶真正得到的實惠極為有限。比如，某市一期經(jīng)濟適用房800多套房子交付后，有500多戶業(yè)主要求維修，而有的經(jīng)適房項目還發(fā)生過半數(shù)以上業(yè)主集體抵制收房現(xiàn)象。
經(jīng)適房項目一般在政府劃撥的土地上集中建設(shè)，如果建在離市中心較遠位置，配套設(shè)施不全，等于制造出貧民窟；如果經(jīng)適房建在市區(qū)較好的地段，政府隱性買單巨大，對其他公民也顯失公平。而如果保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)商品房，買房位置可根據(jù)自身實際情況隨意選擇，保障對象更易融入整個社會氛圍。
當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)商品房制度難免還有漏洞可鉆，比如保障對象在向房產(chǎn)商買房時故意高價買入，或者保障對象賣房時故意低價賣給其他買房人，然后保障對象再與交易對方私分從政府那里套取的利益，但相對而言，這些漏洞比較容易通過制度設(shè)計來彌補。首先，可規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)商品房買賣價格需由政府委托的評估機構(gòu)認可。其次，可以實行買賣價格公示制度，如果交易價格離譜，公眾可請求撤換其中確認交易價格的中介機構(gòu)并要求它賠償有關(guān)損失，對揭發(fā)和證明虛假交易價格的其他中介機構(gòu)，政府優(yōu)先授予其評估資格。再次，可以實行內(nèi)循環(huán)政策，鼓勵新的住房保障對象接手原來保障對象賣出的共有產(chǎn)權(quán)商品房，由此實現(xiàn)保障對象之間的相互制約，對此類內(nèi)循環(huán)交易，政府可通過實行交易稅費減免予以鼓勵。最后，按照《民法通則》“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓；但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利”
規(guī)定，當(dāng)政府認為售價過低時，可執(zhí)行優(yōu)先購買權(quán)。
（作者系資深經(jīng)濟研究人員） |