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商品房預(yù)售早已成為我國(guó)主要的房產(chǎn)銷售模式，而這種模式也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。商品房預(yù)售制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。而每當(dāng)這些問(wèn)題發(fā)生時(shí)，消費(fèi)者都是處于一種被侵權(quán)卻又難以維權(quán)的境地。同時(shí)，商品房預(yù)售制度還降低了開(kāi)發(fā)商的門檻，卻增加了銀行和購(gòu)房人被動(dòng)成為房地產(chǎn)投資犧牲品的風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，在歐美、日本、新加坡等國(guó)家，都實(shí)行了商品房預(yù)售制度，但這些國(guó)家在商品房預(yù)售制度的發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)形成了一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，主要體現(xiàn)在它有嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度、預(yù)售資金專款專用、信息披露、嚴(yán)格的監(jiān)管手段。而我國(guó)目前的商品房預(yù)售制度有很多關(guān)鍵環(huán)節(jié)仍存在很大的缺陷。
在我國(guó)，購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同之后，就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款，而在美國(guó)和德國(guó)，購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同后的付款一般都是分期支付，甚至還會(huì)規(guī)定房屋價(jià)款的10%在交房后3-5年內(nèi)付清；在我國(guó)，在購(gòu)房者首付款付清時(shí)，銀行貸款就一次性發(fā)放給了開(kāi)發(fā)商，而在歐美部分國(guó)家，銀行的貸款一般在完工后才發(fā)放；在我國(guó)，對(duì)商品房預(yù)售金缺少統(tǒng)一嚴(yán)格的監(jiān)管，在美國(guó)，為防止開(kāi)發(fā)商挪用客戶資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，購(gòu)房者交付的定金會(huì)被存放在開(kāi)發(fā)商的代理律師事務(wù)所負(fù)責(zé)管理的托管賬戶上，直到正式交房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才能拿到這筆資金。
比較國(guó)內(nèi)外商品房預(yù)售制度可以看出，國(guó)外的商品房預(yù)售更多的是一種“預(yù)訂制度”。這種“預(yù)訂制度”不僅防范了房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題的出現(xiàn)，而且大大降低了購(gòu)房者以及銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，我國(guó)目前一下子取消商品房預(yù)售制度恐怕還有點(diǎn)困難，但完全可以改革當(dāng)前的商品房預(yù)售制度，把商品房預(yù)售制度改為類似于歐美國(guó)家的預(yù)訂制度。 |