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已有一些省份做好了取消房屋預售制試點的準備，要求取締預售制的呼聲至此有了一點眉目。這符合很多慘遭預售商業(yè)生態(tài)掠奪的人的利益訴求。對于已被公認為弊端叢生的一種商業(yè)制度，人們再也無法違心遷就了。
我們的房地產(chǎn)市場先天不足。20多年前，因為開發(fā)商資本金嚴重不足、供應能力低下而選擇的預售制，是一種低成本的商品房供給制度。商品房的繁榮基本有賴預售制上下游的購買者，即銀行和買房人。卻不料這一制度貫穿至今，開發(fā)商非但沒能在此期間培養(yǎng)獨立的擔當能力，反而養(yǎng)成了依賴習性。7年前，開發(fā)商的自有資金比例分別為10%、20%不等，盡管最近數(shù)年里政府要求開發(fā)商將之提高到35%，否則將不能提供政策性支持，但這幾乎很難實現(xiàn)。
預售制一向鼓勵開發(fā)商以小資金玩轉大項目。當開發(fā)商以很大一筆名義資金競得一塊建設用地之后，土地控制當局允許他們分期支付出讓金，因而對他們那明顯并不充裕的自有資金便不足以構成威脅。即使是分期支付土地出讓金，在沒有全部將這筆費用繳清的時候，他們仍然可以獲得完整的土地權屬證明，然后將此證明提交給銀行，以此作為一項優(yōu)良資產(chǎn)非常迅速地從銀行得到一筆數(shù)額巨大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
當這筆貸款尚未使用完畢，他們又可以通過未封頂項目實現(xiàn)購房款回籠。在最早時候，房屋還沒有動工建設，開發(fā)商就能以一張圖紙對外銷售。眼下雖有所改變，但改變并不大。在房屋未完全竣工前，他們依然可以對外銷售。預售制給開發(fā)商帶來了便利。他們寄生在這一制度之上，吞食著資源，猶不知足，還捂盤惜售，不僅未能提高供給效率，反而成了瓶頸，嚴重抑制了供應。
但是，廢止預售制是不是建設性的改革辦法？卻依然存疑。廢黜預售制，即意味著開發(fā)商們首先必須具備超過50%以上的更多自有資金，才能夠確保在沒有任何外部資金幫助而純粹是自掏腰包的時候，勉強可以將項目從頭到尾獨立開發(fā)出來。因為在未能建設出現(xiàn)房項目之前，無法對外銷售，也即回籠不了購買款，銀行此時也不會給予慷慨無度的貸款支持。此時，如果沒有十分富足的自有資金儲備，僅僅通過招拍掛拿到的一塊建設用地，該筆土地出讓金就要一次性耗去十幾億甚至幾十億資金。因而如果廢止預售制，我們所能看到的，可能就是開發(fā)商陸續(xù)歇業(yè)破產(chǎn)。這對市場當然是不小的沖擊。至少在目前不允許個人買地建房的政策氛圍里，供給將陷于停頓，市場迅即衰退。
因此，我認為，需要對房屋預售制作必要的、有效而溫和的改良，而不是全面否定。這種改良，需要政府投入更多精力加以設計與營造。首先要鼓勵更多開發(fā)商充實內部資本金從而走向獨立，不再只是始終依賴吃白食似的預售實現(xiàn)商業(yè)掠奪。此時需要做三件事情。第一，中國有6萬多家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過上市融資的不超過200家，這迫使那些沒有能力維持資金鏈的開發(fā)商過度依賴于商業(yè)銀行和購買人的資金接續(xù)。鼓勵企業(yè)通過更便捷的道路融資。
其二，對于有著足夠資本金儲備背景的大型國有開發(fā)企業(yè)、以及一些已實現(xiàn)上市融資的企業(yè)，政府必須鼓勵他們嘗試放棄預售模式。我相信，這些企業(yè)具備了基本的商業(yè)誠信和倫理，也完全有能力擺脫預售制，向更加公正和成熟的開發(fā)銷售模式轉變。他們至少可以利用自有資金使項目維持到封頂之后再公開銷售。
更為重要的一點，政府還有必要考慮向市場引入延期付款計劃。這個計劃的優(yōu)點在于，購買者可以事先向開發(fā)商交付一筆有限數(shù)額的押金，購買未竣工的房屋，等到房屋全面完工后，再支付其余款項。這是再穩(wěn)妥不過的事。不僅可以控制價格肆意上漲，而且能借此最大限度地抑制預售制的負面效應的蔓延。這對于任何參與主體而言都沒有壞處。
這些年來，我們沒有建立對海外機構資金的控制機制，而始終在強化制約力度，不想方設法留住這些有用的資金，而是驅趕。其實，引入這些貨真價實的海外機構資金是非常必要的。這不僅能使企業(yè)內部資金得到充實，且能夠源源不斷地獨立維持項目的運轉，只要這些海外機構能保持相對的誠實與信譽，就值得鼓勵，只要土地和規(guī)則都在我們控制之下。我們對此應充滿期望。
歸納起來，房屋預售制之所以嚴重打擊了市場的誠信度，是因為一些技術壁壘和規(guī)則不夠完備，或者說有大漏洞。因此，預售制的改良也必須從這兩方面著手。
（作者系房地產(chǎn)事務專欄作者） |