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| 2010-01-05 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) |
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在中央的三令五申之下，各地近來加大了對閑置土地的處置力度，國土部也決定掛牌督辦其中一些房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。廣州就傳出消息，5宗涉及國內(nèi)幾大開發(fā)巨頭的高價(jià)土地，大部分重新回到政府儲備當(dāng)中，這是廣州最近高調(diào)處理閑置土地的一個成果。
房地產(chǎn)開發(fā)土地的閑置問題，歷時已久。近年來房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為焦點(diǎn)行業(yè)，每每樓市被輿論重點(diǎn)批評之時，土地閑置問題就頻頻被提及，但風(fēng)頭一過，開發(fā)企業(yè)依然故我，地方政府往往也不再過多追問。
開發(fā)商到手的地塊為什么不能被閑置？理由簡單，在中國土地資源稀缺的背景下，出于提高土地利用效率的需要，土地開發(fā)環(huán)節(jié)必須嚴(yán)格監(jiān)管。其實(shí)，政府早就出臺明確規(guī)定，閑置土地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無償收回土地使用權(quán)。
土地被閑置，原因種種，既有開發(fā)企業(yè)的問題，也有地方政府的因素。從開發(fā)企業(yè)的角度看，圈地不建確有建立土地儲備的考慮，同時鑒于多年里樓價(jià)與地價(jià)一直呈上漲趨勢，開發(fā)商拖延開發(fā)，也是期待從土地增值中更多獲利；從政府的角度看，拍出的地塊或因拆遷不順等原因而未及時交地，或因政策變動導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)被迫修改開發(fā)目標(biāo)，而導(dǎo)致開工延遲。
種種導(dǎo)致土地被閑置的原因中，有客觀因素，也有主觀因素。應(yīng)該說，總體上還是主觀因素居多，地方上消極監(jiān)管也好，開發(fā)商故意囤地也罷，都成為土地“曬太陽”的主要原因。根據(jù)國土部門公布的數(shù)據(jù)，全國閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬公頃，總量如此之大，令人無法不正視這個現(xiàn)象。
當(dāng)前房價(jià)高企，成為一個重大而嚴(yán)峻的民生問題。房價(jià)、地價(jià)居高不下，不僅不利于民生，對各地的可持續(xù)發(fā)展和財(cái)政收入的平穩(wěn)增長也都有極大的危害。而在呼吁政府加強(qiáng)政策調(diào)控的建議中，運(yùn)用土地政策，增加土地供應(yīng)的呼聲一直較高——這自然是從供求角度出發(fā)的一個思考。
一般而言，樓市的供求兩方有不同特點(diǎn)，需求彈性相對較大，而供給彈性相對較小。究其原因，供給經(jīng)歷了從土地入市、開工建設(shè)到最終批準(zhǔn)預(yù)售的一個過程，周期較長，導(dǎo)致彈性變小。這樣的特點(diǎn)也更凸顯了穩(wěn)定土地供應(yīng)的重要性，保證每年有足夠的住宅土地供應(yīng)量和開工面積，這是保持各地房地產(chǎn)市場價(jià)格穩(wěn)定的一個關(guān)鍵性舉措。
不過，不論是出自什么樣的緣由，土地大量閑置的事實(shí)，消解了增加土地供應(yīng)這一政策的效力。如果大量房地產(chǎn)建設(shè)用地被閑置于太陽之下，而非轉(zhuǎn)化成為實(shí)實(shí)在在的供給，既造成了土地資源的浪費(fèi)，也無疑是紙上畫餅，不解真正的需求饑渴。正因此，整頓閑置土地問題，其必要性更為彰顯。
從過去的實(shí)踐來看，土地閑置問題的治理，成效并不明顯。1萬公頃閑置房地產(chǎn)用地的存在，便是一個證明。有必要追問的是，既然中央態(tài)度明確而堅(jiān)定，國土部的相關(guān)措辭尖銳而嚴(yán)厲，這個問題為何還是難以得到有效解決？
在開發(fā)企業(yè)那里，除了政府規(guī)劃改變或拆遷不順未能及時交地等原因外，囤地行為本質(zhì)上是受到利益的驅(qū)使。盡管閑置土地滿兩年即會被無償收回土地使用權(quán)的規(guī)定，不可謂不嚴(yán)厲，但一些開發(fā)企業(yè)還是視規(guī)定如無物，并不在乎。一些地方政府則過于偏好土地收入，與開發(fā)企業(yè)利益一致，進(jìn)而導(dǎo)致監(jiān)管消極。這應(yīng)當(dāng)是土地閑置問題治理成效不顯的主要原因。
當(dāng)然，有些時候，開發(fā)企業(yè)也會拿出上有政策、下有對策的做法。一塊熟地?cái)[出了開工架勢，卻長久沒了下文，竣工更是遙遙無期。這樣的行為，除了企業(yè)私心之外，毫無社會責(zé)任可言，也將三令五申的政策規(guī)定拋在腦后。故此，如果對土地閑置問題缺少實(shí)在的嚴(yán)厲處置辦法，或不能有效得到落實(shí)，確實(shí)說不過去。中國的樓市要想長期健康發(fā)展，必須在每個相關(guān)環(huán)節(jié)上，包括對待土地閑置這樣的具體問題上，真正重視起來，并落實(shí)到位。
必須承認(rèn)，當(dāng)今樓市秩序，若說混亂，則是太重；若言清明，亦不符合實(shí)情。開發(fā)企業(yè)圈地不建，故意囤地以求暴利，是樓市秩序不夠井然的一個體現(xiàn)。如果樓市秩序不能得到有效整頓，那么穩(wěn)定樓市發(fā)展此類系統(tǒng)性命題的解決更是談何容易？
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