|
真所謂世事無常。2007年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企，老百姓因買不起房而怨聲載道；可進(jìn)入2008年，房?jī)r(jià)卻突然掉頭，跌得慘，又令開發(fā)商苦不堪言。前年夏天，深圳一家房地產(chǎn)公司的老總約見我，說深圳房?jī)r(jià)下跌近半，成交量萎縮得厲害，問我對(duì)今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看？我答他，今天的房?jī)r(jià)取決于人們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，金融危機(jī)打擊了人們的信心，房?jī)r(jià)要跌不奇怪，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)漲。但怎么也想不到，去年房?jī)r(jià)又一路瘋漲，漲得讓人目瞪口呆。
三年前我曾撰文說，中國(guó)的房?jī)r(jià)十年后必降，而近幾年還會(huì)漲。盡管我有心理準(zhǔn)備，但實(shí)話說，去年房?jī)r(jià)上漲之快仍讓我大感意外。據(jù)說目前一線城市的房?jī)r(jià)，均已超過了2007年的高點(diǎn)。為穩(wěn)定民心，最近國(guó)務(wù)院又不得不出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)。有趣的是，人們兩年前批評(píng)高房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)矛頭是指向開發(fā)商；可這次房?jī)r(jià)上漲，很多人說是因?yàn)榈胤礁恪巴恋刎?cái)政”抬高了地價(jià)。千夫所指，于是“土地財(cái)政”也就成了眾矢之的。
恕我先不對(duì)“土地財(cái)政”作評(píng)論，這里要討論的是，究竟是高地價(jià)推高了房?jī)r(jià)？還是高房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)？表面看，這問題不簡(jiǎn)單，很有點(diǎn)像“雞”與“蛋”的關(guān)系，雞生蛋，蛋生雞，但世上到底是先有雞還是先有蛋，的確難以說明白。不過從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，高房?jī)r(jià)與高地價(jià)誰因誰果，我倒認(rèn)為可以說清楚。但前提是大家要遵從經(jīng)濟(jì)分析的邏輯，不能只看表象忽略本質(zhì)。
有官方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下地方預(yù)算外收入中，土地出讓金差不多要占一半。而另據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)先生稱，目前地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例高達(dá)59%，由此推斷，他認(rèn)為是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。我沒研究過房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資料，相信任先生不會(huì)說假話。但即便如此，我也不同意任先生的推斷。不錯(cuò)，房子非空中樓閣，它要蓋在土地上，地價(jià)高，蓋房子的成本會(huì)高。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)說，成本高未必一定會(huì)推高房?jī)r(jià)，不然，我們?cè)趺唇忉?008年開發(fā)商成本未變而房?jī)r(jià)大跌呢？
說我自己親歷的一件事。前年10月，一位在成都做區(qū)長(zhǎng)的朋友打電話給我，問房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)漲。我問他為何問這個(gè)問題，他說房?jī)r(jià)不漲地價(jià)漲不了，區(qū)財(cái)政的日子不好過。2007年，成都地價(jià)每畝可賣300萬至500萬，而到了2008年下半年100萬也賣不出。讀者聽明白了么？我這位區(qū)長(zhǎng)朋友一語道破，原來是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)，而不是相反地價(jià)推高房?jī)r(jià)。其實(shí)，現(xiàn)實(shí)生活里這樣的例子很多：比如鋼材漲價(jià)必帶動(dòng)鐵礦石漲價(jià)；紡織品漲價(jià)必帶動(dòng)棉麻漲價(jià)；糧食漲價(jià)必帶動(dòng)化肥漲價(jià)。總之，是下游產(chǎn)品漲價(jià)帶動(dòng)上游產(chǎn)品價(jià)格上漲。
當(dāng)然，上游產(chǎn)品漲價(jià)推高下游產(chǎn)品價(jià)格的情況也是有的，但前提是下游產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場(chǎng)有漲價(jià)空間；否則，若下游產(chǎn)品過剩，上游產(chǎn)品漲價(jià)只會(huì)推高下游產(chǎn)品成本，但價(jià)格卻漲不了。請(qǐng)問有誰見過，過剩產(chǎn)品能夠賣高價(jià)的呢？若再想深一層，即便下游產(chǎn)品短缺，價(jià)格上漲也是需求拉動(dòng)，與成本無關(guān)。房地產(chǎn)本身就是最好的例子，人們看到的現(xiàn)象，似乎是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，其實(shí)不然，假若房產(chǎn)的需求不足，地價(jià)再高房?jī)r(jià)也不會(huì)漲。
是的，房?jī)r(jià)上漲說到底只能由需求拉動(dòng)。想想2008年房?jī)r(jià)吧。從成本看，開發(fā)商應(yīng)該都是2007年前買到的地，地價(jià)絕對(duì)不低，可前年房?jī)r(jià)為何會(huì)大跌呢？原因是金融危機(jī)改變了人們的收入預(yù)期，對(duì)房產(chǎn)的需求下降了。不妨再設(shè)想一下，假如有甲、乙兩個(gè)開發(fā)商在同一地段建房，由于買地時(shí)間不同，甲買地早，地價(jià)不及乙的一半。盡管成本差別大，但若乙的房子每平方米賣2萬，甲會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)低而每平方米只賣一萬么？當(dāng)然不會(huì)。
很清楚，只要商品房供短缺，地價(jià)無論高低房?jī)r(jià)都會(huì)漲。而由此引出的政策含義是，平抑房?jī)r(jià)應(yīng)增加房屋供給而不是打壓地價(jià)。房供短缺的局面不改變，打壓地價(jià)只會(huì)增加開發(fā)商利潤(rùn)，房?jī)r(jià)不會(huì)降。這樣看，那種指望打壓地價(jià)來降低房?jī)r(jià)的想法，不過是人們的一廂情愿，政府若一旦采納，對(duì)開發(fā)商來說當(dāng)然正中下懷，而對(duì)消費(fèi)者無異水月鏡花，到頭來怕是竹籃打水一場(chǎng)空。
回頭再說“土地財(cái)政”。近來人們口誅筆伐，對(duì)“土地財(cái)政”多有批評(píng)。大家不滿意高房?jī)r(jià)我理解，但說是政府故意抬高地價(jià)我不贊成。要知道，如今房地產(chǎn)用地一律招拍掛，地價(jià)由開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)決定。既然是競(jìng)價(jià)，有人肯出高價(jià)政府怎么能賣低價(jià)呢？退一步說，倘若政府真的高價(jià)不賣而賣低價(jià)，你會(huì)怎么想？是否會(huì)懷疑主事官員有貓膩？還有一種批評(píng)，說地價(jià)飆升是因?yàn)榈胤秸拔娴叵邸薄＿@聽起來似乎在理，可問題是土地稀缺，若不加控制，政府一次性都低價(jià)賣掉，將來蓋房怎么辦？那時(shí)候地價(jià)豈不更高？
其實(shí)，中國(guó)的土地財(cái)政問題，追根溯源，是與1994年國(guó)家啟動(dòng)分稅制改革有關(guān)。1993年，中央和地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入的占比分別為22%和78%，而到了1994年，則分別變?yōu)榱?5
.7%和44.3%。就是說，分稅制改革后地方財(cái)政收入占比下降了30%。麻煩在于，地方的收入份額少了，可上頭千條線，地方一根針，要負(fù)擔(dān)的事卻沒少。處處要花錢，而巧婦難為無米之炊，不得已，所以地方政府只好做土地文章。捫心自問，假若你在地方為官，恐怕也會(huì)這么做吧。
|