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有人認(rèn)為，中國(guó)需要去房地產(chǎn)化。筆者以為，這其實(shí)是個(gè)偽命題。
房地產(chǎn)本是產(chǎn)業(yè)分類中建筑業(yè)的一個(gè)分支，是不是可以稱為“支柱產(chǎn)業(yè)”，理論界始終有爭(zhēng)議。不過(guò)，“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法淡出今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的相關(guān)文件，只是反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變，并不是否定房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)必不可少的一門基礎(chǔ)性行業(yè)，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈條拉得很長(zhǎng)，沒有哪個(gè)行業(yè)能像它那樣牽一發(fā)而動(dòng)全身，直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)，每增加1億元住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)將相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動(dòng)的直接或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，在增加國(guó)民生產(chǎn)總值和提升就業(yè)率上，自有其無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。在即將過(guò)去的這一年大約12萬(wàn)億的國(guó)民消費(fèi)總額中，房地產(chǎn)消費(fèi)就占到了一半左右。這個(gè)最大的“消費(fèi)源”，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需的貢獻(xiàn)，是任何道德的評(píng)判所無(wú)法否定的。
“去房地產(chǎn)化”，如果意味著全盤否定房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用，則不僅無(wú)視過(guò)去六七年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)踐，也不符合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的總體要求。
“推進(jìn)城鎮(zhèn)化”和“擴(kuò)大內(nèi)需”、“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”
一起被定為明年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的三大著力點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)在新歷史條件下被賦予了新的內(nèi)涵和新的歷史使命。誠(chéng)然，“房地產(chǎn)化”不等于“城市化”、“城鎮(zhèn)化”，但不可否認(rèn)，加快“城市化”、“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程，首先拉動(dòng)的就是住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)將在“城市化”、“城鎮(zhèn)化”過(guò)程中最先受益。國(guó)際上，當(dāng)一國(guó)人均GDP3000處在美元時(shí)，城市化率大概在55%至60%左右。2008年中國(guó)人均GDP達(dá)到3266.8美元，但城市化水平遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化中后期60%的均值，這在很大程度上抑制了國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的釋放與升級(jí)。加快城市化，是培育經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)動(dòng)力的唯一選擇。
不過(guò)，未來(lái)我國(guó)城市化建設(shè)的發(fā)展重點(diǎn)并不是大城市化，而是積極穩(wěn)妥推動(dòng)城鎮(zhèn)化，適時(shí)放寬戶籍限制，推動(dòng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。這預(yù)示著，未來(lái)的城鎮(zhèn)化不僅將突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，使由于城市化建設(shè)滯后于工業(yè)化而造成的城市結(jié)構(gòu)不合理、空間布局不合理、土地資源使用不節(jié)約、生態(tài)環(huán)境不理想、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)體系跟不上的狀況獲得根本性改善的機(jī)遇，而且，隨著3億多農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)為城市人口而帶來(lái)的對(duì)就業(yè)、住房、教學(xué)、醫(yī)療以及其他公共服務(wù)的需求，也將為經(jīng)濟(jì)發(fā)展開辟更為廣闊的增長(zhǎng)空間。可見，無(wú)論是城市化還是城鎮(zhèn)化，非但不意味著任何意義上的“去房地產(chǎn)化”，反而為包括房地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了新的突圍方向，成為它們?cè)谝劳邢M(fèi)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)的源源不斷的新動(dòng)力。
社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)，實(shí)際是部分城市房?jī)r(jià)漲得太快。若將“去房地產(chǎn)化”表述為“去房地產(chǎn)泡沫化”，或許更符合原意，但將“去房地產(chǎn)泡沫化”表述為“去房地產(chǎn)化”，不僅是簡(jiǎn)單的概念變換，而且如果作為政策選擇的傾向性解釋，也是嚴(yán)重誤導(dǎo)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后出臺(tái)的樓市新政，主要意圖并不在壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了促使房?jī)r(jià)回到更理性的軌道。抑制一部分城市漲得太快的房?jī)r(jià)，究竟是從打擊投機(jī)泡沫入手，還是調(diào)整住房政策入手，是需要進(jìn)一步研究的大課題。以當(dāng)下我國(guó)城鎮(zhèn)在職職工的平均收入，大多數(shù)在職職工根本就承受不起越漲越高的房?jī)r(jià)。那種把適宜通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房滿足自住需求的那部分人群不分青紅皂白一概推給商品房市場(chǎng)的做法，不僅是損不足而補(bǔ)有余，而且也是累積商品房市場(chǎng)民怨的真正源頭。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的問(wèn)題很多，但在筆者看來(lái)，主要癥結(jié)并不是所謂的“房地產(chǎn)化”，而是在于它的功能定位的錯(cuò)位。由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)私有化同土地制度國(guó)有化之間存在巨大的可調(diào)節(jié)空間，客觀上使得房地產(chǎn)業(yè)在其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)被凸顯出來(lái)的過(guò)程中，很容易成為顯示當(dāng)?shù)卣畼I(yè)績(jī)的舞臺(tái)，而其滿足社會(huì)成員住房需求的社會(huì)功能卻往往被不適當(dāng)?shù)亓淘诹艘贿叀＿@與其說(shuō)是“房地產(chǎn)化”，不如說(shuō)是“土地財(cái)政”。因此，中國(guó)住房制度或者說(shuō)房地產(chǎn)政策改革的要點(diǎn)，絕非“去房地產(chǎn)化”，而是將“土地財(cái)政”改為“民生財(cái)政”。
只有在還房地產(chǎn)業(yè)本原的條件下，作為民生性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，才有可能是強(qiáng)國(guó)富民所必不可少的真正支柱。
(作者系知名市場(chǎng)分析人士)
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