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電影《蝸居》的放映、房價的飛漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)行業(yè)的全國性關(guān)注。筆者認為,只要政府有決心將房地產(chǎn)市場中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補貼，以美國、澳大利亞等國成功運轉(zhuǎn)的REITs這種權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場長期上升的收益，便能使得絕大多數(shù)國民都有房可得。
購房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款莫混淆
所有的專家都對房價如果下跌30%而將給中國金融系統(tǒng)產(chǎn)生的沖擊憂心不已，特別是美國次貸危機以后，政府決策者更因此始終面對著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險而躊躇難斷。
但正如上述，所謂“房貸”其實是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡稱，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。”銀行對房地產(chǎn)信貸主要通過三個階段實現(xiàn)，即地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售。由此可見，籠統(tǒng)所稱的“房貸”其實應(yīng)該更準確地分別為“房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款”和“購房抵押貸款”。因此，不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說是極其不專業(yè)和不嚴肅的行為。
如果仔細分析我國的房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成，我們就可以發(fā)現(xiàn)，其中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的銀行個人住房抵押貸款，壞賬率極低。
香港各家銀行設(shè)定的房貸不良比例“警戒線”一般都定在1%左右。由于無法取得公開的全國數(shù)據(jù)，而僅根據(jù)上海銀監(jiān)局歷年發(fā)布的相關(guān)報告表明，個人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質(zhì)量在全球以何種標(biāo)準衡量都是相對較好的。
如果進一步仔細分析，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銀行貸款，卻不盡如此。同樣是上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)表明，住房開發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右，是個人住房貸款不良率的3倍以上。而應(yīng)當(dāng)看到，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國還算是最好的。
因此如果要就此分級的話，完全可以將前者稱之為“中國的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”（優(yōu)貸），而后者可以相對稱之為“中國的次級房地產(chǎn)抵押貸款”（次貸）。
僅按照目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款2%左右的不良率和每年2萬億元左右房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額（2008年末全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.93萬億元、2009年上半年為2.35萬億元），就可預(yù)見我國銀行系統(tǒng)由此會每年產(chǎn)生400億元上下的銀行壞賬。而如果我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)流動性枯竭和資金鏈斷裂的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率每上升一個百分點就會產(chǎn)生200億元左右的銀行壞賬。
更重要的問題還不在于此，從2003年起中央政府就不斷出手調(diào)控房地產(chǎn)市場，但不僅收效甚微、而且反向效果更明顯。這其中根本的原因在于，除了沒有分清楚房產(chǎn)和地產(chǎn)的基本概念并混淆了購房和開發(fā)貸款的風(fēng)險以外，政策的方向也有諸多值得斟酌之處，最明顯的就是去年至今年在應(yīng)對金融危機中出臺的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比率的政策。
1998年5月21日實施的“中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）”第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的自有資金比例一般為30％，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60％。
但統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。同時來自上海的數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率居高不下，2001年為38.12％，2002年達到86.36％，2003年為74.24％，是同期社會平均利潤率的10倍以上。近兩年來媒體披露已有100%以上的案例出現(xiàn)。
因此在2003年開始房地產(chǎn)市場調(diào)控后，2004年下半年，相關(guān)政策開始硬性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。加上其他調(diào)控措施和房地產(chǎn)業(yè)2006年瘋狂囤地，使得中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年處于半截入土的卡脖子境地。
但是，2009年5月27日國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項目之一。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。
這項政策究竟是為了降低房價還是鼓勵房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)？這連房地產(chǎn)商都看明白了，任志強在他的博客中說：“房子賣得再好，對GDP沒有任何作用，所以沒辦法，就把資本金率下調(diào)，讓開發(fā)商有更多的錢和更多的信心去買土地，投到新開工的房屋建設(shè)中。”“開發(fā)普通住宅的自有資金達到20%是什么概念，意思就是可以給你增加到80%的貸款，如果你再有四成多的預(yù)付款的話，你實際上就完全富裕了。”
可以這么說，2009年7月份以后全國房價的快速上漲、地王的不斷出現(xiàn)、整個房地產(chǎn)市場從過熱發(fā)展出泡沫征兆……這一切都主要和5月份有關(guān)房地產(chǎn)商自有資金率下調(diào)的政策有關(guān)，而絕非傳播于眾多飛沫中的其他因素。
解決絕大多數(shù)人居住問題需增加廉租房供應(yīng)
自從1998年房改以來，至今10年有余，所有的國民都已經(jīng)陷入買房還是不買房的哈姆雷特式的兩難選擇之中。
剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，以推動農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。令人困惑的是，這一表態(tài)讓二三線城市的房地產(chǎn)商率先歡欣鼓舞。
同樣的是，1998年的房改決策基礎(chǔ)是誘導(dǎo)和激發(fā)國民消費，2009年推動農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的決策基礎(chǔ)仍然是促進國民消費。但十多年的房改已經(jīng)將一線城市的房價推高到令人咋舌的程度，國民消費貸款的90%都被住房貸款所占有；那現(xiàn)在如果沒有徹底的改弦更張，下一輪是否會將中國二三線城市的房價也推向不合情理的高臺上去呢？
當(dāng)1998年取消福利分房，住宅商品化、市場化以后，全體國民除了已有的居屋之外，開始“被市場化”解決（改善）今后人生和后代的居住問題。于是住房私有化成了獨木橋，購房成了單通道。
在建設(shè)部2005年公布的關(guān)于國人住宅水準的權(quán)威年度報告——“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”稱，2005年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米，住宅私有率更是高達81.62%，比2004年的80.77%提高了近1個百分點。相對于美國的68%、英國的67%、德國的42%，單看81.62%，確是一個值得政府津津樂道的數(shù)字，至少表明普通百姓的住房條件逐步改善，而且越來越多的人擁有自己的資產(chǎn)。但是這個統(tǒng)計結(jié)果卻因為其數(shù)字的準確性和概念的模糊性而受到廣泛質(zhì)疑。但更重要的是在這數(shù)字背后的社會問題卻被忽視了。
住房是一種帶有社會公共品意義的產(chǎn)品或商品，我們真的需要那么高的住房私有率嗎？我們目前所要承受的諸多住房難題之外，還有一個問題是：我們?nèi)绾蚊鎸@么分散的、“私有化”的住房出租市場？
在國外，在不高的住房自（私）有率之外，絕大多數(shù)人是用租房解決居住問題。而出租市場的主體是政府、政府控制的大機構(gòu)（企業(yè)）和專業(yè)的房地產(chǎn)運營公司。這一來解決了公共政策的落實問題，二來解決了經(jīng)營規(guī)模化、專業(yè)化的問題，避免了“反公地悲劇”所造成的“困局經(jīng)濟”狀況出現(xiàn)。
滿足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房價的非理性上漲。媒體公布的公式稱，廉租房與房價呈反比關(guān)系。廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%，最大的受益者是普通老百姓。
反觀我國的住宅出租市場，完全復(fù)制了我國臺灣私人（個人）小業(yè)主分散經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)模式。在我國的財政體系中，社會保障重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老（這些都還沒有能夠完全保住），而住房并沒有納入預(yù)算科目。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來的收入，這些都令地方政府忽視了公共住房建設(shè)，各級政府無心、無意參與住宅出租市場、特別是廉租房市場。大機構(gòu)和專業(yè)企業(yè)除了最高端的豪宅出租市場以外，對有關(guān)民生的普通住宅出租市場不屑一顧。租金和房價基本同步漲跌，國民完全沒有選擇的余地，在公共住房提供上，國民失去了本應(yīng)由政府提供的社會保障和依靠。
只要政府有決心將房地產(chǎn)市場中的70%-80%做成政府控股公司、國有企業(yè)以及專業(yè)房地產(chǎn)運營管理公司控制的廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補貼，以美國、澳大利亞等國成功運轉(zhuǎn)的REITs這樣權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場長期上升的收益，這樣才能使得絕大多數(shù)國民即所有適婚青年和無力購房者都有房可住，也使得部分國民的投資需求得到滿足。 |