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12月份的中國(guó)房地產(chǎn)界，從未這么熱鬧過(guò)。如果說(shuō)“國(guó)四條”明確提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，頗出業(yè)界意料的話；那么，廣州刷新全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄，上海再創(chuàng)年內(nèi)單價(jià)地王新高，同樣讓人有點(diǎn)驚詫。
昨天，新江灣城C6地塊最終由中建地產(chǎn)以37.2億元拍得，溢價(jià)率達(dá)到116.6%，樓板價(jià)達(dá)32484.26元/平方米，成為全國(guó)年度單價(jià)新地王。而巧合的是，前天廣州誕生了一個(gè)255億元的全國(guó)總價(jià)地王，而且是富力、雅居樂(lè)、碧桂園聯(lián)合體對(duì)抗保利、萬(wàn)科、中海聯(lián)合體，可謂極具觀賞價(jià)值。兩大地王，仿如地產(chǎn)界的兩檔“賀歲片”，要為2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)畫上一個(gè)“完美”的句號(hào)。
假如我們十年后再來(lái)回顧2009年，檢視今天地王頻出、年末沸騰的景象，一定會(huì)平生幾多感慨。是喜劇，還是悲劇，抑或是鬧劇？屆時(shí)自有公斷。如果把純商品化的土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)都?xì)w為資產(chǎn)市場(chǎng)，那么它應(yīng)該具有資產(chǎn)市場(chǎng)的基本規(guī)律，而無(wú)數(shù)歷史案例都證明，沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)價(jià)格，也沒(méi)有可以持續(xù)繁榮十幾年不休息的資產(chǎn)市場(chǎng)。
就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，1990年的日本、臺(tái)灣地區(qū)，1997年的香港地區(qū)、泰國(guó)，2006年的美國(guó)，都曾成為房?jī)r(jià)泡沫破滅的起點(diǎn)，并在其后3-5年內(nèi)持續(xù)下跌，跌幅達(dá)30-70%；就在我們身邊的香港的住宅價(jià)格，至今仍未回到1997年三季度的高點(diǎn)；遠(yuǎn)在天邊的美國(guó)房?jī)r(jià)，2006年6
月至今年累計(jì)下跌近四成，今年5月才開(kāi)始止跌微升。
難道我國(guó)房?jī)r(jià)，真如很多人以為的那樣“不可能下跌”嗎？其實(shí)為任何資產(chǎn)價(jià)格找出存在的理由，都不會(huì)太難。中國(guó)的國(guó)情確實(shí)和發(fā)達(dá)國(guó)家不同，上海的樓市也確實(shí)與香港地區(qū)、紐約不太一樣。據(jù)此，我國(guó)和上海的房?jī)r(jià)即使存在或少或多的泡沫，也不會(huì)短期大幅下跌。
然而，部分大型開(kāi)發(fā)商，尤其是今年在土地市場(chǎng)風(fēng)頭甚健、風(fēng)光無(wú)限的央企，已經(jīng)被眼前的市場(chǎng)火爆情形迷住了雙眼。其實(shí)，一種風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯形，那就是以“國(guó)四條”和五部委土地出讓金新政為代表的政策風(fēng)險(xiǎn)；另一種風(fēng)險(xiǎn)正在浮出水面：樓市將要調(diào)整。遺憾的是，少數(shù)房企得意忘形，依然沿著今年高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的思維慣性向前奔。
不禁想到王石最近的一個(gè)觀點(diǎn)：萬(wàn)科已做好迎接泡沫破裂的準(zhǔn)備。極有可能再次印證：姜是老的辣。我們以為，在政策風(fēng)險(xiǎn)確鑿、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升的不利情況下，那些依然高價(jià)圈地的房企猶如5000-6000點(diǎn)的股民，也很像2007年四季度搶當(dāng)?shù)赝醯钠髽I(yè)。近10年中國(guó)樓市只升不降，所以不僅部分購(gòu)房人堅(jiān)信房?jī)r(jià)“只漲不跌”，而且部分開(kāi)發(fā)商亦堅(jiān)持看好后市。沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整市場(chǎng)周期的經(jīng)驗(yàn)主義者，其實(shí)都是“偽經(jīng)驗(yàn)”。
今年二季度，全國(guó)地王焦點(diǎn)在北京。下半年，焦點(diǎn)轉(zhuǎn)師上海，尤其是今年上市的央企中國(guó)建筑，下屬兩家房地產(chǎn)子公司，中海70億元稱王長(zhǎng)風(fēng)地塊，中建再領(lǐng)新江灣風(fēng)騷。這本不算什么離奇之事。問(wèn)題在于，今年地價(jià)上漲的速度有些離譜，明顯超過(guò)市場(chǎng)最熱的2007年。比如，12月份有幾個(gè)典型的高價(jià)地：綠城以379%的溢價(jià)率豪奪浦東唐鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)高達(dá)1.9萬(wàn)元/平方米，比附近在售房?jī)r(jià)還高出約三成；嘉定新城地塊溢價(jià)率再次刷新紀(jì)錄：高達(dá)
425%。
這既不符合“國(guó)四條”精神，亦不受上海政府歡迎。近幾年，上海政府高層一再表態(tài)要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。近期，韓正市長(zhǎng)會(huì)見(jiàn)蘇州黨政考察團(tuán)時(shí)明確提出：上海將采取果斷措施遏制上海房地價(jià)過(guò)快上漲。“果斷措施”，讓人比以往有了更多的期待。昨天政府新聞發(fā)言人陳啟偉透露，上海市完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的原則意見(jiàn)已基本形成，主要從供地、住房保障體系及市場(chǎng)監(jiān)管入手，其中供地方面將切實(shí)增加保障性住房和普通商品住房供地。
應(yīng)該說(shuō)，2008年以來(lái)，上海在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面推進(jìn)力度很大，近期又提出到2012年末將新建30萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)模堪稱全國(guó)第一。可問(wèn)題的關(guān)鍵是，上海城鎮(zhèn)建設(shè)用地已遇到嚴(yán)重的“瓶頸”，在繼續(xù)推進(jìn)十五個(gè)大型居住區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的同時(shí)，如何進(jìn)一步調(diào)配有限的土地資源，尋找市場(chǎng)化住宅和保障性住房之間份額分配的“黃金分割點(diǎn)”，是亟待研究和解決的課題。
但無(wú)論如何，在這一背景下，地王“大戲連臺(tái)”，不是什么幸事，每個(gè)地王背后，都是一大片房?jī)r(jià)上漲。既然暫時(shí)無(wú)法抑制企業(yè)的沖動(dòng)，那么，調(diào)整“價(jià)高者得之”的土地出讓規(guī)則，實(shí)屬必要。
(作者系房地產(chǎn)專業(yè)人士) |