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房地產(chǎn)市場要擺脫夢魘般的局面,必須從城市化進(jìn)程與政府的中立性上做文章。
高房價(jià)已經(jīng)阻礙了中國城市化的進(jìn)程,讓越來越多的人成為邊緣群體。由于房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金的上漲幅度,北京樓市租售比在11月首次突破了1:500,部分區(qū)域甚至達(dá)到了1比600,這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本,有的甚至需要50年,這還沒有算上通脹、借貸種種成本。
在商品房價(jià)格節(jié)節(jié)上升的同時(shí),租房市場卻在保持平穩(wěn)甚至微幅下降。據(jù)我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)表明,10月份北京市月租金均價(jià)為2504元/套,環(huán)比下降了0.40%,較去年同期的2532元/套下降了1.11%。高端租賃市場的交易均價(jià)為5177元/套,環(huán)比上漲3.58%,較去年微漲0.66%。普通民宅租賃價(jià)格環(huán)比微跌了0.74%。上海和廣州的租金水平幾乎保持不變。
這說明,在最基本的租房市場,由于不存在投資空間,沒有成為吸納貨幣的海綿體,租房市場價(jià)格基本保持平穩(wěn),因此以租房價(jià)格計(jì)的CPI保持穩(wěn)定。既然政府以租房、裝修等價(jià)格作為CPI中的居住類指標(biāo),那就讓租房市場名副其實(shí),發(fā)揮真正穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的作用,讓居民通過租房實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。如果中國的租房市場火爆,而房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,那么將出現(xiàn)令人羨慕的城市化進(jìn)程。
相比一手房市場,目前的租房市場冷冷清清,原因就在于租房市場存在天然缺陷,需要政府介入、維持市場穩(wěn)定之處,政府蹤影全無。
租房市場一無安全感,法律既沒能保護(hù)租房者的利益,也沒有保護(hù)房東的利益。由于房租上漲、房東嫌貧愛富、坐地起價(jià)將房客掃地出門之事層出不窮。筆者曾聽說上海一年輕大學(xué)教師因?yàn)椴辉敢庀蚍繓|多繳納200元的房租,回到家中發(fā)現(xiàn)家具全被扔在屋外,房門已經(jīng)換了鎖。動(dòng)輒搬遷對(duì)于租住者而言是無法承受之重,在大城市搬一次家意味著重新選擇工作地點(diǎn),意味著布置的家具全部搬動(dòng),意味著重新尋找交通設(shè)施,搬一次家就削弱一次安全感,最終壓垮租房者。
德國法律對(duì)租房者權(quán)益的保護(hù)非常完善——如果租房者沒錢支付房租,房主不能將其趕出去,而需要上法庭,提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入,而這一過程既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。因此,雖然德國房價(jià)并不算貴,但有六成家庭一輩子租房。加拿大等國也對(duì)租住者實(shí)行嚴(yán)格的法律保障。
租房市場二無制度保障。租房不能入戶,這就讓租房市場一潭死水;租房不能落戶,新婚者根本不敢養(yǎng)兒育女,沒有戶口沒有準(zhǔn)生證不能在本地入學(xué),試問,這一連串的問題有哪個(gè)部門認(rèn)真解決了？如果租房不能落戶,就會(huì)逼著所有的年輕人買房,在這種政策下仍然堅(jiān)持把租房價(jià)格計(jì)入CPI,實(shí)在是讓人無話可說。房價(jià)高怪丈母娘,真是滑天下之大稽。
今年兩會(huì)上,九三學(xué)社曾建議,為激活租賃市場,城市流動(dòng)人口租房達(dá)到一定時(shí)間,即可轉(zhuǎn)入戶口。但有某些“專家”表示城市無法承受壓力,目前只有一些城市的廉租房、公共租賃房能夠辦理落戶手續(xù)。按這些專家的意見,中國永遠(yuǎn)不可能有發(fā)達(dá)的租房市場,大家全都擠入一手房市場,而投資者手握數(shù)套住房,任由房屋空置,浪費(fèi)社會(huì)資源。一個(gè)最大的難題是,如果居民大批進(jìn)入租房市場,以租房解決中國城市化進(jìn)程中的住房短缺,政府的土地財(cái)政怎么辦？筆者曾經(jīng)說過,二次房改不如二次土改,政府必須放棄土地財(cái)政,必須放棄對(duì)土地一級(jí)市場的控制,沒有任何一個(gè)大國是靠出售土地的收入來支撐政府支出、提供公共產(chǎn)品的,唯一的辦法是通過產(chǎn)業(yè)振業(yè)、通過稅收進(jìn)行公共財(cái)政運(yùn)作。以內(nèi)地如此大的空間,向香港地區(qū)學(xué)習(xí)賣地,難道也想學(xué)習(xí)香港的產(chǎn)業(yè)空心化？
房地產(chǎn)市場固然要擺脫對(duì)政府的依賴,首要條件是政府要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。離開房地產(chǎn)利益鏈條,代之以公開透明的稅收體制;解決租房體系存在的體制性漏洞,讓中低收入階層在租住房中安居樂業(yè)。
房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的定時(shí)炸彈,地方政府喝了房地產(chǎn)收益的迷魂湯,不應(yīng)該忘記銀行的按揭、瘋狂的投資比例。如不改進(jìn),中國房地產(chǎn)市場不會(huì)引發(fā)次貸危機(jī),但會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的貨幣危機(jī)。 |