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面對居高不下的房價(jià),現(xiàn)在有一種通過增加土地供給,以擴(kuò)大供給來抑制房價(jià)上漲的主張,這種主張是個(gè)極大的誤區(qū)。高房價(jià)不是簡單的供給不足問題。特別是這一輪房價(jià)上漲,絕非所謂“剛性”需求推動,不是所謂城市化進(jìn)程中所產(chǎn)生的進(jìn)城農(nóng)民工帶來的住房需求推動的。如此的高房價(jià),哪里是這樣一些群體所能夠支付的？所以,這一輪房價(jià)應(yīng)該是“投資”行為推動的。而當(dāng)投資行為變成部分居民的偏好,一些城市出現(xiàn)部分人手持三五套房,越來越多的人希望持有多套房產(chǎn),催生了房地產(chǎn)需求上漲的遐想,倒賣房產(chǎn)現(xiàn)象因之興盛,致使房價(jià)不合理地一路上漲,這已引發(fā)了諸多社會矛盾,帶來了諸多社會問題。
房價(jià)不降與銀行近期萬億元個(gè)人抵押貸款,以及數(shù)千億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款有直接關(guān)系。近期的諸多“地王”,就與銀行對不差錢的大型國企大規(guī)模貸款直接相關(guān)。高土地價(jià)格推高房價(jià)預(yù)期,對當(dāng)前的高房價(jià)產(chǎn)生了巨大的支持作用。
理順房地產(chǎn)市場的秩序,需要重新認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),需要重新審視在土地資源與人口比例的強(qiáng)約束條件下的中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展思路。依筆者之見,堅(jiān)持以滿足居住需求為主,而不是投資為主的原則思路,是比較符合國情的房地產(chǎn)政策。
住房市場需要區(qū)別兩類不同的需求。“居住”需求屬于實(shí)際需求,以一套基本住房為效用滿足度,而且受收入和可支配能力約束,對價(jià)格上漲非常敏感,價(jià)格高低直接影響是否“居者有其屋”的基本生活需求。這個(gè)市場的價(jià)格是需要管理的。
另一類需求是“投資需求”,或者叫“賺錢需求”。這種以投資為主的房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)類市場,不是一般商品市場,價(jià)格不是由實(shí)際供求決定的。
投資行為推動的高房價(jià),有兩方面問題。
首先,如果投資人拿自身的真金白銀購買房產(chǎn),價(jià)格再高也沒關(guān)系。如果用銀行資金,就需要注意了。因?yàn)槎唐趦?nèi),房地產(chǎn)市場主要是投資人參與,他們都是買了房,等房價(jià)上漲后賣出,還掉銀行信貸,賺取房價(jià)上漲的差價(jià)。但是如果短期內(nèi)都是買了為了賣,賣給誰呢？如果賣不出去,房價(jià)就會下跌。若干首付比例很低,房價(jià)下跌超過首付比例,僅靠買房子還債賺錢的人,就會把房子還給銀行。銀行壞賬就會增加,就會爆發(fā)危機(jī)。金融系統(tǒng)爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。華爾街剛剛發(fā)生的危機(jī)后面的故事就是如此。
其次,特別糟糕的是,因?yàn)閮深愋枨笫袌鰶]有分開,投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,會把平均價(jià)格拉高,整體房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價(jià)水平以及房價(jià)預(yù)期,越來越不能承受。現(xiàn)在大城市的平均“月供”水平,即月收入與房價(jià)之比,達(dá)到了76%。這個(gè)數(shù)字最高達(dá)到了85%,而正常水平應(yīng)是40%左右,最高也不能超過50%。所謂由城市化意義下進(jìn)城的農(nóng)民工所催生的居住需求后面的支付能力與當(dāng)前房價(jià),以及將來房價(jià)預(yù)期之間的差距,又哪里能聯(lián)系起來？
在這種情形下,用增加供給來抑制因“賺錢需求”而高漲的房價(jià),結(jié)果可能適得其反。在高價(jià)格的引導(dǎo)下,增加的供給主要目標(biāo)仍然是高價(jià)商品房,而不會是增加真正剛性居住性需求的供給,真正居住性需求的存在只會不斷成為推高房價(jià)的借口。
不區(qū)分兩類不同的需求,籠統(tǒng)地一句“需求旺盛”,“儲蓄很多”也會被利用作為炒作房價(jià)應(yīng)該上漲的似是而非的理由。實(shí)際上,真正居住需求者的收入水平,完全不可能支付每平方米一萬元、兩萬元的價(jià)格,更不可能支付更高的價(jià)格。在當(dāng)下的平均收入水平下,城市的居住需求,農(nóng)民工的居住需求更不用說,除了望房價(jià)興嘆,幾乎沒有可能被滿足的期望。
全世界,包括發(fā)達(dá)國家,很少出現(xiàn)一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國人95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。而且世人從這次危機(jī)中看到,幾百萬低收入的美國人仍然沒有自己的房屋。中國目前一部分人過多占有以土地資源為主要投入的房地產(chǎn),是很不正常的現(xiàn)象。尤其考慮到中國是人均可使用土地面積較低的國家,如果房地產(chǎn)市場的這種狀態(tài)持續(xù)下去,對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將非常不利。
(作者為銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)
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