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中國城市的樓價比美國貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢上看，中國的樓市還會漲，而且會漲得很離譜，因為物極必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達到極限是不會破滅的，這是每個國家都經(jīng)歷過的非理性繁榮。
中美房價之比較
2008年10月我曾經(jīng)在央視講過一次美國樓市，那時還看不到止跌的跡象，一年之后，美國樓市已止跌企穩(wěn)。以2200平方英尺的中等獨棟住宅為比較基準，目前價格最貴的城市（不含紐約市）多半都在加州：南加州海濱城市拉荷雅排名第一，售價2125000美元；好萊塢明星云集的比佛利排名第二，1981750美元；圣塔莫尼卡排名第五，1469120美元；舊金山第六，1363250美元。在統(tǒng)計比較的310個城市中，有84個城市的房價低于20萬美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市，還不到11.3萬美元。310個城市獨棟住宅的平均價格跌到36.3萬多美元，折合人民幣每棟約248萬，每平方米約1.2萬元人民幣。
上述統(tǒng)計不包括紐約的公寓，而中國的城市住宅以公寓為主，可比性較高的是紐約的公寓。曼哈頓的高檔公寓較多的房型有三類，單間（Studio）50-60平米，現(xiàn)在售價約60萬美元；一居室公寓的售價80萬美元左右；兩居室公寓的售價降到120萬美元左右。這個價格低于北京CBD的高檔公寓，和上海陸家嘴地區(qū)的可比房價相差無幾。
美國家庭以獨棟住宅為主，和中國樓市相比最大的差異是占地的所有權(quán)，因為中國的住宅用地是70年的租約，美國住宅的占地和房子都屬于你。乍看起來是中國不合理，租地還賣這么貴！但美國的住宅要交財產(chǎn)稅（Property
Tax），美國加州是每年1.3%，新區(qū)還要再加上1%，合計是2.3%。中國的住宅只交物業(yè)費，大致相當于美國的社區(qū)管理費。房產(chǎn)的財產(chǎn)稅1.3%看起來不多，若按復(fù)利計算，51年就超過了購房款，比70年的租約還要少19年。若以2.3%的稅率計算復(fù)利，30年就接近購房款，比70年的租約少了近40年！所以還是中國的70年租約比較劃算。
中美樓市另外一個很大的差別是住宅面積的計算，中國住宅的計價單位是建筑面積，別墅也不例外，車庫和地下室都算面積。這和美國相比就有很大出入了，因為美國住宅的計價單位是“地毯面積”，類似于我們說的“套內(nèi)面積”。獨棟別墅的地下室和車庫等附加的使用面積都不算在總價之內(nèi)，一般說來，美國2200平方英尺的中等獨棟住宅面積按中國的算法就是300多平米。
在美國加州的大洛杉磯地區(qū)，除了比佛利和新港市等豪宅區(qū)，一般中產(chǎn)階層居住的房子并不很貴，以洛杉磯市為中心，在相當于北京五環(huán)至六環(huán)的位置，地毯面積三四百平米的別墅，占地1-2中國畝，房價比2007年的最高點下跌了一半左右，現(xiàn)在從銀行手里接手下來的價格是30萬-35萬美元，折合80-100美元一平方英尺，換算成人民幣就是每平米6000元左右。這樣的獨棟住宅，開車到市中心不堵車也就40多分鐘，有三個車庫，4-5個臥室，有的還背靠高爾夫球場，可以在40-50平米的大陽臺上享受球場綠蔭，而同類可比的上海別墅（比如美蘭湖），價格就要高出3倍以上！在洛杉磯郊區(qū)可以和上海佘山地區(qū)相比的高爾夫別墅價格，低價位的在100萬-120萬美元，高價位的在300萬-400萬美元，在上海佘山可比的同類別墅就是3000萬到一億元人民幣以上，也差不多是3倍以上的價格。加州是美國房價最高的地區(qū)之一，全美十大最高房價的城市中加州占了8個，所以用加州房價和上海房價比較是有代表性的。
中美房價走勢之比較
美國的住宅是消費品，在美國的消費物價指數(shù)（CPI）統(tǒng)計中，住宅占比高達42%。金融危機對美國樓市的打擊非常之大，據(jù)統(tǒng)計，全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬戶家庭，現(xiàn)在超過20%即250萬戶左右喪失了抵押品贖回權(quán)，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”，即房價低于貸款額的住宅。
美國的住宅絕大部分是自住的，價格主要取決于租金回報率和家庭收入。即使是在美國2007年房價最高之時，全美中等獨棟住宅的房價也就是中等家庭年收入的4倍左右，現(xiàn)在下降到3倍以下。中等家庭的房貸支出占稅前收入的比重在2007年平均為23%，現(xiàn)在下降到20%。今年下半年美國房市逐漸企穩(wěn)，抄底買房的人多了一些，但依然是以自住為主，據(jù)統(tǒng)計，投資性購房的比例約為15%。按照租金回報率計算，上述洛杉磯郊區(qū)30萬-35萬美元的獨棟住宅現(xiàn)在月租金在2000-2500美元區(qū)間，即10-12年的租金投資回報率。中國樓市就不同了，70個城市的平均租金投資回報率約為30年，上海杭州地區(qū)更高達40年以上，所以有專家判斷中國樓市暴跌在即，樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了。
的確，無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當?shù)氐淖饨鹚剑峭鈦砣丝诤屯顿Y資金的凈流入。在中國的多數(shù)城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開盤，當日銷售超過40億，264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內(nèi)一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀錄。易居中國的房地產(chǎn)研究院對當日購房者所做的定量分析（附圖）說明：82%的購房者是年齡在45歲以下的人，77%的購房者不是上海本地人。購房者的年齡結(jié)構(gòu)很能說明問題，35歲以下的占24%，36-40歲和41-45歲的各占28%，可想而知，這個年齡結(jié)構(gòu)又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國城市的房價不是由本地的工薪收入和租金回報率決定的，而是由外來人口和外部資金的流入決定的，投資性購房的占比估計在80%以上。
美國的房地產(chǎn)是消費需求主導的，中國現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導的，所以在中國的消費物價指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價機制。
泡沫生成與破滅之縮影
房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn)，但是房產(chǎn)價格總有一天會返璞歸真，回歸其主要作為消費品的本性。從這個意義上說，我們可以把今日美國的樓市現(xiàn)狀視為將來中國樓市泡沫破滅后的遠景，過去五年，美國內(nèi)華達州著名的賭城拉斯維加斯就是一個城市房產(chǎn)泡沫生成與破滅的典型案例。
內(nèi)華達州是本次金融海嘯的重災(zāi)區(qū)之一，該州房產(chǎn)市場上被銀行拍賣的住宅占比（即法拍屋比率）在全美排名第一。著名賭城拉斯維加斯當年一片繁榮，就業(yè)者和投資人紛紛擁入該城，迅速推高了該城的住宅價格。37歲的房產(chǎn)經(jīng)紀人雅克布森五年前在賭城西區(qū)買下一棟三室一廳的獨棟住宅，總價28.7萬美元。兩年后，該房產(chǎn)被銀行估值到50萬美元，于是她用房產(chǎn)溢價的銀行再貸款（Home
Equity
Loan）修了一個帶瀑布的游泳池，并做了豪華裝修。此后風云突變，內(nèi)華達州的房價大幅度下跌，新裝修的“豪宅”價格一落千丈，最近估值僅為23萬美元，而所欠銀行貸款是36.4萬美元，豪宅變成了“泡湯屋”。看著社區(qū)的鄰居紛紛搬走，社區(qū)環(huán)境越來越糟，她也想搬家卻欲罷不能，因為此時賣掉房子會倒欠銀行13萬美元！雅克布森的故事折射了過去五年賭城拉斯維加斯的盛衰，也是城市化的泡沫生成與破滅的一個縮影：房價隨著人口的流入而飆升，又隨著人口的流出而暴跌。一方面，可以從這個案例看到賭業(yè)東移，中國的澳門和珠海地區(qū)有投資機會；另一方面，還可以看到一個城市化泡沫的生成和去城市化的過程。
中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預(yù)測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。由此推論，城市化推動的房地產(chǎn)投機泡沫在未來10-15年內(nèi)還會放大。到那個時候，或許在那之前，中國也會看到類似于拉斯維加斯這樣的情景，城市房價一旦回歸其消費品的本性，其投資性的溢價或資產(chǎn)泡沫就會突然消失。盛世危言，以正視聽。
（金巖石 國金證券首席經(jīng)濟學家） |