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| 房地產(chǎn)只是各利益集團(tuán)的一個(gè)工具 |
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| 2009-11-05 作者:李一戈 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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幾個(gè)月過(guò)去，雖然樓市的成交量沒(méi)見(jiàn)增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)卻不肯回頭。善良的人們沒(méi)有辦法，就把期待的目光投到了政策。
房?jī)r(jià)的漲跌分明是一種市場(chǎng)現(xiàn)象，為什么要期待政策呢？因?yàn)樯陨郧七^(guò)房地產(chǎn)幾眼的人都知道，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市”。
很多人從樸素的經(jīng)驗(yàn)如是總結(jié)：2007年底開(kāi)始的樓市調(diào)整，是政策調(diào)控（不少人稱之為“打壓”）的結(jié)果；2009年3月開(kāi)始的樓市復(fù)蘇，是救市政策的產(chǎn)物。由是觀之，目前的房?jī)r(jià)似乎回到了2006-2007年的那種狂熱上漲勢(shì)頭，又該呼喚政策之棒了。
在持“大棒”觀點(diǎn)的人看來(lái)，當(dāng)務(wù)之急，恐怕就是取消2008年地方政府和中央部門(mén)出臺(tái)的一些鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策。譬如，首套住房的房貸利率7折優(yōu)惠；購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅減半；二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅（個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅）等。
但是，我必須毫不猶豫地表達(dá)我的觀點(diǎn)：以上三項(xiàng)優(yōu)惠政策不僅不應(yīng)該取消，而且應(yīng)該長(zhǎng)期化、固定化。
首套住房的房貸利率7折優(yōu)惠，對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)住房的居民實(shí)施，這種“優(yōu)惠”即使是在樓市最火爆的時(shí)候也不應(yīng)取消；購(gòu)買(mǎi)普通住房（標(biāo)準(zhǔn)由各地政府制定），假如是首套住房，如果契稅不能免征，減半則是應(yīng)該的。這兩項(xiàng)政策，當(dāng)是令廣大居民直接受惠的政策，恐怕連“大棒派”也是同意的吧。
取消上述第三項(xiàng)政策的觀點(diǎn)，最有市場(chǎng)。但我仍想重復(fù)一次：認(rèn)為二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，嚴(yán)重助長(zhǎng)樓市投機(jī)行為，因而鼓吹要取消政策的專家，其實(shí)不懂完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀點(diǎn)激烈卻似是而非。
建設(shè)部等部門(mén)發(fā)布的通知規(guī)定，“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”，這一政策是在上一輪樓市高峰時(shí)期出臺(tái)的。據(jù)說(shuō)，主要目的就是為了防止樓市的投機(jī)和投資行為。事實(shí)上，它有沒(méi)有能夠阻擋住樓市的投機(jī)和投資行為呢？據(jù)我個(gè)人觀察，好像效果極有限。2006年下半年起，樓市里的投機(jī)和投資行為，應(yīng)該是更多更瘋狂了，大量樓盤(pán)的買(mǎi)家超過(guò)40%甚至50%是投機(jī)和投資者。當(dāng)然，那時(shí)的房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。
其時(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)副董事長(zhǎng)盧航告訴我，只要是賣(mài)方市場(chǎng)，對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅，賣(mài)家（業(yè)主）一定會(huì)將這筆高達(dá)房?jī)r(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅全部轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)旗下門(mén)店有大量的這種例子。結(jié)果，這項(xiàng)政策實(shí)際上是給房?jī)r(jià)火上加油。而且，由于該營(yíng)業(yè)稅政策客觀上會(huì)阻滯一部分二手房房源進(jìn)入市場(chǎng)，從而給房源本來(lái)就不足的二手房市場(chǎng)添堵。成熟經(jīng)濟(jì)體極少在市場(chǎng)流通和交易環(huán)節(jié)增設(shè)稅卡，因?yàn)槟菢幼觯m增加了少量稅收，卻阻塞了交易的無(wú)限活力，得不償失。
修改現(xiàn)有二手房營(yíng)業(yè)稅政策，無(wú)非是回到2006年，設(shè)限5年。但無(wú)數(shù)交易案例證明，那種做法，既無(wú)法阻止投機(jī)和投資，甚至還會(huì)助漲房?jī)r(jià)。我不知道這種損個(gè)人且不利樓市的政策，有何回歸的必要。
相反，關(guān)于住房消費(fèi)政策，我個(gè)人的建議是：將上述三項(xiàng)政策（首套住房的房貸利率7折優(yōu)惠；購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅減半；二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅）作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的一部分，固定下來(lái)，不因樓市的漲與跌、冰與熱而隨意更易。
倘若單純只是為了制止房?jī)r(jià)上漲，有一個(gè)好辦法：立即實(shí)施物業(yè)稅。可是，物業(yè)稅關(guān)乎重大利益調(diào)整，短時(shí)期內(nèi)出不來(lái)。
假如是為了不讓地產(chǎn)商捂盤(pán)待漲，有一個(gè)好辦法：關(guān)上一只資金水龍頭，立即停止給地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款。可是，銀行也需要掙錢(qián)，都不給開(kāi)發(fā)貸款，也難。除非中央一聲令下。
其實(shí)我也知道，上述建議只是我的一廂情愿罷了。房地產(chǎn)只是個(gè)工具。對(duì)先富起來(lái)的個(gè)人，它是一種投資工具。對(duì)中央政府部門(mén)，它是個(gè)政策工具：經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的時(shí)候，先調(diào)控房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候，先救房地產(chǎn)。要是像我上面說(shuō)的，把某些臨時(shí)性的政策措施作為產(chǎn)業(yè)政策固定下來(lái)，調(diào)控部門(mén)騰挪起來(lái)就費(fèi)勁多了，他們當(dāng)然不樂(lè)意。
不過(guò)，即使房地產(chǎn)也制定了所謂的產(chǎn)業(yè)政策甚至是法律，也未必管用。譬如，地產(chǎn)商如李澤楷囤地不開(kāi)發(fā)，《房地產(chǎn)法》第二十五條早就規(guī)定：“超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。”可是，15年過(guò)去，照此執(zhí)行的，有幾例？
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