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國內房地產市場再度陷入博弈的“膠著”之中。在十月黃金周，國內一線城市的房產成交均表現出“價漲量縮”的特征。持續(xù)半年的房價飆升到了極致，但是成交量大幅萎縮：10月1日至7日，北京新房網上簽約量僅為1119套，比去年同期下降了近五成；上海國慶期間住宅成交也僅為8.46萬平方米，為歷史次低點。
房地產市場買賣雙方的膠著狀況由此清晰可見：一方面，開發(fā)商堅守高價而不肯松口讓利；另一方面，購房者則已經無法接受目前的市價，選擇退出觀望。買賣雙方堅持己見，市場成交量才會大幅萎縮。問題的關鍵在于，如何才能夠打破雙方的平衡關系，以避免重演之前房價盤整后又繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)？
在全球處于金融危機的背景下，國內房地產市場的價格卻持續(xù)飆升，甚至創(chuàng)出歷史新高，其中不合理性已經無需贅述。基于房地產市場的投資屬性，或許可以從“炒作”角度解釋。但再夸張的炒作也無法逃脫真實價值的制約，短期價格上漲之后必然會迎來市場拐點的壓力。當下房地產市場正處于“可拐可不拐”的關鍵時期，打破市場的膠著需要調控政策進一步明朗，以有效措施迫使開發(fā)商選擇合理調降房地產價格，進而實現房價理性回歸。
與2008年房地產低迷時期不同，此次房地產開發(fā)商堅持高價的底氣充足許多。原因有兩個：其一，去年年底開始實施的寬松貨幣政策，社會資金供給不再緊缺，甚至在部分行業(yè)領域出現過剩，開發(fā)商無需再為央行資金回籠的指向而被迫降價售房；其二，地方政府出讓土地的熱情加大，各地土地拍賣在近期頻頻刷新“地王”記錄，地價上升成為推動房價上升的重要因素，也增加了開發(fā)商對價格繼續(xù)上漲的預期，堅持不肯主動降價。從這兩個因素看，無論是資金總量供給，還是土地出讓的決定權力都集中于行政部門手中，各級調控部門因素在房價堅挺中推波助瀾的作用非常明顯。正所謂解鈴還須系鈴人，鑒于調控部門因素在房價運行中的重要作用，要想打破目前房地產市場的僵局，調控政策積極調整后的市場效果也值得期待。
筆者所談及的“政策調整”并非意味著調控政策的轉向，而只是讓政策回歸正常的軌道。事實上，圍繞著資金供給與土地出讓兩大領域，市場上長期存在明顯的違規(guī)操作，調控部門應該對此進行嚴厲監(jiān)管。
從政策導向看，房地產市場并不是信貸政策的傾斜支持對象，但是仍有大量信貸資金流入房市，并支撐起了開發(fā)商的現金流。問題的源頭就在于，監(jiān)管部門關于嚴查“二套房”貸款的政策并沒有被嚴格落實。在現實中，二套以上住房貸款不僅沒有執(zhí)行“四成首付、利率上浮10%”的要求，甚至享受“首付兩成、利率打七折”的優(yōu)惠。商業(yè)銀行在信貸操作中陽奉陰違，導致大量違規(guī)信貸資金流入房市。其結果，不僅讓開發(fā)商腰桿硬朗起來，同時也成為投機炒作者的杠桿工具，直接助長了房價的飆升。而從土地出讓開發(fā)的情況看，在開發(fā)商2003年-2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前處于“在售”和“售完”的地塊僅占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地則是“規(guī)劃在建”。針對這些嚴重超期的閑置土地，卻幾乎從未被執(zhí)行“無償收回”的監(jiān)管規(guī)定。這不僅負面影響了房市的供求關系，同時也慫恿了開發(fā)商繼續(xù)高價拍地、囤積閑置土地，直至不斷地推高房價。
回顧從2007年底到2009年初的房價轉折變化，我們不難發(fā)現，所謂的房價堅冰其實并不難破解。只要“二套房”政策等監(jiān)管措施得到強化，開發(fā)商的強勢地位就可以被打垮，房價下跌也將隨之成為現實，這一規(guī)律已在2008年房價的變化中得到了印證。但是如果政策監(jiān)管出現些許松動，就會讓開發(fā)商底氣十足，推升并維持高房價的沖動接踵而至。也正因此，鑒于國內房地產價格長期處于畸形高企的狀態(tài)，相關的房地產市場監(jiān)管措施理應常抓不懈，無論宏觀經濟形勢如何變化，都應當嚴厲打擊相關違規(guī)違法行為。而在當下，僅僅一再重申監(jiān)管政策沒有變化，其效果遠不如去真正落實監(jiān)管措施。以此而言，打破樓市的僵局其實并不困難，只要讓既有的監(jiān)管政策落實到位就能夠達到目標。
(作者系經濟學博士) |