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| 房產(chǎn)投資不可透支未來(lái)太多價(jià)值 |
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| 2009-10-13 作者:楊青麗 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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錢多者當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的引導(dǎo)力量，但決不能任由錢多者推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來(lái)看。
一般人會(huì)認(rèn)為：有錢就要買房，房子是會(huì)升值的。都說(shuō)從長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)不會(huì)大跌只會(huì)大漲小回，都說(shuō)房屋投資是很好的理財(cái)工具，那么房?jī)r(jià)到底是什么東西？
首先，從生產(chǎn)者角度看，房?jī)r(jià)的底限應(yīng)該是造房的成本。高出成本的利潤(rùn)應(yīng)該達(dá)到社會(huì)平均水平，如果高出太多，只能說(shuō)明政府控制土地導(dǎo)致供應(yīng)少，導(dǎo)致開發(fā)商的利潤(rùn)率太高。事實(shí)上，中國(guó)人均居住面積自有統(tǒng)計(jì)以來(lái)是不斷增加的，并且伴隨的是不斷增長(zhǎng)的人口規(guī)模。當(dāng)樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構(gòu)成房屋數(shù)量的約束，當(dāng)然前提是人均住房面積不能無(wú)限制地?cái)U(kuò)大。各地政府不能增加較多土地供應(yīng)的原因，有高價(jià)房擁有者的反對(duì)因素，也有各地政府功能錯(cuò)位為企業(yè)以賣地生財(cái)?shù)囊蛩亍?BR> 其次，從消費(fèi)者角度看，有“房子是長(zhǎng)期看漲的，任何時(shí)候買都不虧”的說(shuō)法，若此，房子與股票不是一樣嗎？股票的價(jià)值基于未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來(lái)不確定的現(xiàn)金流評(píng)估股票價(jià)值，在現(xiàn)代社會(huì)，大多數(shù)人還是以貸款的形式購(gòu)買房子，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該也是以居民未來(lái)收入的折現(xiàn)來(lái)確定。我國(guó)規(guī)定：還房貸支出占居民當(dāng)期收入的一半為上限，其它國(guó)家有低于此限的。再假設(shè)居民收入期間為工作年限，設(shè)定年收入的平均增長(zhǎng)率及折現(xiàn)率，可以得出未來(lái)可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買的房子單價(jià)。根據(jù)此公式，可以清楚地看出，房?jī)r(jià)將伴隨收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，股價(jià)不也是伴隨企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)么？即便有危機(jī)和低迷期，但總體國(guó)民收入的長(zhǎng)期逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)目前似乎是一個(gè)公理，因此，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)和股市總指數(shù)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)也似乎是一個(gè)公理。即使如此，試問(wèn)股市中的大膽以未來(lái)折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來(lái)投資指數(shù)基金以享受長(zhǎng)期增長(zhǎng)成果的？雖說(shuō)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)指數(shù)是上升的，但中短期總是有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，在未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣，都是某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，當(dāng)前的折現(xiàn)價(jià)值就是當(dāng)前房屋或股票的合理價(jià)值，如果群眾情緒樂(lè)觀，往往會(huì)提前實(shí)現(xiàn)未來(lái)時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。透支太多未來(lái)價(jià)值將意味暴跌的來(lái)臨！房市與股市一樣。
其實(shí)這一理論與大家通常所說(shuō)的房?jī)r(jià)收入比是高度一致的。房?jī)r(jià)收入合理比例定在3－6倍，是對(duì)全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂，考慮到全部工作年限時(shí)間太長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)因素較多，房?jī)r(jià)收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限。
在上述生產(chǎn)者及消費(fèi)者定價(jià)理論內(nèi)核之上，將上述干擾合理價(jià)值的因素一一復(fù)原，理論內(nèi)核將被掩蓋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，真相變得無(wú)從了解。任何偏離理論內(nèi)核的做法都可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的瘋狂上漲。例如，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導(dǎo)致需求增長(zhǎng)太快，向很多未來(lái)失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國(guó)的房貸泡沫及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只有少數(shù)房屋質(zhì)量尚可及供應(yīng)量減少也會(huì)加劇房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。
那么，根據(jù)我們提出的公式，當(dāng)前中國(guó)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)什么水平？成本價(jià)大家都很清楚了，占總房?jī)r(jià)的比例并不高，不再展示和計(jì)算了。關(guān)鍵是未來(lái)可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少？首先，收入水平要拿社會(huì)平均水平來(lái)計(jì)算。有人總是說(shuō)有錢人多，不能以平均水平計(jì)，我們要算的不是少數(shù)有錢人能支撐多高房?jī)r(jià)，因?yàn)橛绣X人可以支撐“無(wú)限高”的房?jī)r(jià)。按照平均收入水平來(lái)計(jì)算合理房?jī)r(jià)體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)為多數(shù)人謀福祉的倫理導(dǎo)向。房地產(chǎn)開發(fā)商站在自己的角度說(shuō)為有錢人蓋房是沒(méi)錯(cuò)的，但這不是客觀中立的房?jī)r(jià)論。
以全國(guó)來(lái)說(shuō)水平居前的北京市職工平均工資2007年為46507元，假設(shè)雙職工，未來(lái)年收入增長(zhǎng)10%，稅率20%，折現(xiàn)率為5%，最高還房貸支出占收入比為50%，折現(xiàn)年數(shù)為從25至60的35年，則算下來(lái)當(dāng)前可買房的價(jià)值為339萬(wàn)。如果是100平方米的面積，則單價(jià)為33900元。這是基于非常樂(lè)觀假設(shè)條件的估計(jì)。面臨著很多重大風(fēng)險(xiǎn)如失業(yè)、收入增長(zhǎng)率低于預(yù)期、房貸利率提高、家庭重大變故、還款期過(guò)長(zhǎng)等，現(xiàn)實(shí)中不可以此來(lái)確定購(gòu)房?jī)r(jià)格，只是理論計(jì)算的一個(gè)參考。1978年至2007年29年全國(guó)職工平均工資復(fù)合增長(zhǎng)率為13.6%，考慮高增長(zhǎng)期已過(guò)，如果未來(lái)收入年增長(zhǎng)定為8%，還款期縮短為20年，當(dāng)前要買100平方米的話，只能承受1.05萬(wàn)元的單價(jià)，房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)14，說(shuō)明這個(gè)單價(jià)依然太樂(lè)觀。只有當(dāng)還款期定為10年時(shí)，房?jī)r(jià)收入比才降為6，此時(shí)可承受的單價(jià)僅為4730元（如果買100平米的話）。幸好2000年前后進(jìn)行了房改，單位由無(wú)償分房變?yōu)槌鰞r(jià)補(bǔ)償，私有化了的單位房屋，當(dāng)時(shí)補(bǔ)償價(jià)較低，北京當(dāng)時(shí)的單價(jià)大概有4000元左右，如果以年收入增長(zhǎng)13%計(jì)年增值率，當(dāng)前單價(jià)增值為7370元，所以大量存量房子的擁有者不必望高價(jià)房而興嘆，但一般收入水平的新購(gòu)房者將不得不面對(duì)高房?jī)r(jià)的難題。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)，8月份，10家被調(diào)查房地產(chǎn)中介的二手住宅成交均價(jià)為10199元/平方米，西城區(qū)最高，為17295元/平方米。1－8月份四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房?jī)r(jià)為18113元/平方米，六環(huán)路以外為7847元元/平方米。看來(lái)，較低收入者要買房只能跑到遠(yuǎn)郊了。
大城市中心房?jī)r(jià)奇高還有戶口管制加上政治、教育、文化、福利等資源集中在大城市等的因素，在攤大餅式的大城市發(fā)展思路下，城市越來(lái)越大，20多年前中學(xué)教科書上講的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的設(shè)想至今也沒(méi)見個(gè)影兒，資金或有錢者也越來(lái)越向大城市轉(zhuǎn)移。這樣，較低收入者只能住在越來(lái)越遠(yuǎn)的地方，政府無(wú)法改變集中式的政治教育文化資源的情況下，只有加快修建高速運(yùn)輸工具才能滿足遠(yuǎn)距離居住的需要。可以想見，隨著高速鐵路的建設(shè)，住在河北在北京市中心上班，將可能成為高房?jī)r(jià)下不少人的選擇。
北京市收入水平最高的金融業(yè)2007年職工工資129982元，為北京市平均水平的2.79倍。如果普通職工可承受單價(jià)4730元和1.05萬(wàn)元，那么，金融業(yè)職工可承受單價(jià)為13220元和2.93萬(wàn)元。如果金融業(yè)職工可承受的房?jī)r(jià)為市中心價(jià)格，則當(dāng)前北京市中心二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近或超過(guò)了2.93萬(wàn)元。事實(shí)上，大部分金融業(yè)從業(yè)人員并沒(méi)有認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)是可以輕松應(yīng)付的。
全國(guó)高收入階層群集北京等大城市購(gòu)豪宅，導(dǎo)致的房?jī)r(jià)奇高，也只是北京兩極化發(fā)展的寫照，政府必須有所作為，或加大土地供應(yīng)或嚴(yán)控以信貸方式投資房產(chǎn)。若有余錢投資的人皆認(rèn)為房?jī)r(jià)總是上升的，任何時(shí)候買都不虧，并盡量將余錢買成房子，即非要透支未來(lái)，以房地產(chǎn)升值而不是出租為目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資的話，那將導(dǎo)致可怕的不可阻擋的房?jī)r(jià)升勢(shì)。與股市不同，股票流動(dòng)性好，有做空機(jī)制，房地產(chǎn)受個(gè)人情緒影響大，流動(dòng)性差，一旦群體一個(gè)方向走，非理性發(fā)作起來(lái)，漲幅可能會(huì)更大，可持續(xù)時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)。這時(shí)候，買房和炒作大宗商品或賭博似乎差異不大了，不是一樣都是比誰(shuí)占有的籌碼多？希望后來(lái)者埋單？可大宗商品價(jià)格卻是有漲有落的。實(shí)際上，在資產(chǎn)泡沫過(guò)程中，各類投機(jī)者（不以租金回報(bào)率只以差價(jià)為購(gòu)房目的者）往往會(huì)利用信貸杠桿，因此控制信貸投放對(duì)象在合格范圍之內(nèi)是一件事關(guān)宏觀全局的大事，可惜往往又在金融機(jī)構(gòu)追求業(yè)務(wù)及盈利增長(zhǎng)的壓力下失控。
如此類推，各類產(chǎn)品制造商、各類服務(wù)提供商也沒(méi)必要繼續(xù)制造產(chǎn)品、提供服務(wù)來(lái)賺取利潤(rùn)了，都來(lái)競(jìng)價(jià)購(gòu)買土地和房屋，囤積待漲，每年套現(xiàn)一些利潤(rùn)即可。彼時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將為GDP帶來(lái)100%的貢獻(xiàn)，房?jī)r(jià)就更不能跌了！
錢多者當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的引導(dǎo)力量，但決不能任由錢多者推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說(shuō)明它一定是合理的。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來(lái)看。
過(guò)度投資房地產(chǎn)行為本身也會(huì)自取“滅亡”。凡事不可過(guò)度，如果少數(shù)人占有太多房產(chǎn)，房?jī)r(jià)又很高，貧富兩極化加劇，政府會(huì)擔(dān)心社會(huì)矛盾爆發(fā)，迫于無(wú)奈會(huì)限制家庭居住面積，對(duì)大面積占有者征收懲罰性稅收。甚至在不得已的情況下，政府可能會(huì)啟用地價(jià)和房?jī)r(jià)的行政控制，啟用以前面向各單位各企業(yè)供地的計(jì)劃用地辦法（如果各單位企業(yè)為職工福利而建房不謀求高利潤(rùn)率，房?jī)r(jià)不會(huì)高漲到非常不合理的地步，但也得規(guī)定每戶最高面積）。這正如美國(guó)次貸危機(jī)之后，要討論控制高管薪酬一樣，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是應(yīng)該尊重，但玩過(guò)火后，政府將不得不用計(jì)劃辦法整治市場(chǎng)。
在當(dāng)前各項(xiàng)政策沒(méi)有根本逆轉(zhuǎn)的情況下，非理性瘋狂也許還會(huì)繼續(xù)，但房?jī)r(jià)有合理基準(zhǔn)，偏離太多必受懲罰。日本、香港、臺(tái)灣、美國(guó)等已有先例。使房?jī)r(jià)保持在合理水平之內(nèi)，政府是第一責(zé)任人，房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人只有在政府確立適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)政策之后，才能確立自己的適當(dāng)責(zé)任，順序不可顛倒。
經(jīng)濟(jì)在政府大力刺激之下有所恢復(fù)，但貨幣投放過(guò)多，不排除過(guò)度投放貨幣后導(dǎo)致的物價(jià)資產(chǎn)價(jià)格雙膨脹，之后必須加息，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，連續(xù)上漲近10年的房?jī)r(jià)或許才真正迎來(lái)一次大調(diào)整。
股價(jià)在瘋狂的情緒之中也會(huì)被推高至遠(yuǎn)離合理估值的地步，甚至也有叫囂存在的就是合理的，并且，必定會(huì)有新的估值辦法被發(fā)明并流傳開來(lái)、必定有市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的價(jià)值的瘋狂論調(diào)，遲早會(huì)自己掉下來(lái)。對(duì)股票來(lái)說(shuō)，高市盈率是股價(jià)高壓線。其實(shí)房?jī)r(jià)也一樣，房?jī)r(jià)收入比是其價(jià)值判斷的基準(zhǔn)，偏離太多，終要回來(lái)。
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