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9月10日下午兩點，全國新地王在上海誕生。中海地產(chǎn)以70.06億元奪下長風地塊6B、7C地塊，樓板價為22409元
/平方米，溢價率達129%。這是今年全國出讓總價最高的地塊。
一時間，媒體報道鋪天蓋地。一如既往，其中不乏對新地王的質疑與批判。典型的觀點是：央企橫行地市，地產(chǎn)商無良，招拍掛制度該廢，地方政府賣地斂財，地王推高房價，普通民眾更加買不起房了。
樹大招風，且事關房價，輿情可以理解。但若一聽說地王便怒發(fā)沖冠，則必然無法理性思考。容我們冷靜分析。
首先，在住宅領域，到底還要不要繼續(xù)搞市場經(jīng)濟，估計絕大部分國民都不愿回到低水平的福利化分房時代，同樣沒有一個政府決策者敢把中國樓市重新拉回到計劃經(jīng)濟軌道上去。那么，政府公開出讓一幅優(yōu)質商品住宅用地，經(jīng)過激烈而公平的競標，無論爆出什么樣的高價，都屬市場行為。
其次，既然經(jīng)營性用地、而且是純商品住宅（非保障房）用地，用“招拍掛”方式出讓，機制肯定沒錯，那么，交易雙方是否有問題？從買方分析，參與競標的都是自主經(jīng)營的地產(chǎn)商，只是控股方有國資、民資、公眾資本之區(qū)別。
至于地方政府，在符合城市規(guī)劃和國家用地指標的條件下，以公開的方式賣地，只要企業(yè)愿意，價格再高又何妨？難道非要限制價格，讓開發(fā)商有賄賂機會，官員能以自在權力尋租不成？
如此，地王的出現(xiàn)屬于天經(jīng)地義了？非也，地王產(chǎn)生的流程和機制都沒毛病，問題出在旁處：
其一，地產(chǎn)巨頭敢于爭當?shù)赝酰丝春煤笫型猓�因為只要拍到優(yōu)質地塊，穩(wěn)賺不賠。如果市場行情好，則抓緊時間開發(fā)銷售；如果不幸遇到房價回落，大不了暫不開發(fā)。有數(shù)字表明，2007年各地產(chǎn)生的地王，至今仍有約一半沒開工。這就不合理了，市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營的收益與風險應該對等。
并非沒有政策限制。從2005年開始，國家加大清查閑置土地的力度，規(guī)定“一年不開發(fā)則征收土地閑置費，兩年不開發(fā)則無償收回”；“對于雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設滿一年的，也要按閑置土地依法進行處理”。這些規(guī)定被中央相關部門一再重申，遺憾的是，1998-2008年全國土地購置面積達31.3億平方米，開發(fā)量則僅為19.4億平方米，約12億平方米土地閑置。
其二，2007年9月，當全國地王紛紛涌現(xiàn)之際，國土部曾出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，明確規(guī)定，“未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書。”可這一緊扼“地王”咽喉的狠招，同樣沒能落實到位，尤其是2008年樓市低迷之際，擁有地王的企業(yè)紛紛跟地方政府重開談判，大倒苦水，而諸多政府亦慈悲為懷，網(wǎng)開一面。
其三，1994年分稅制改革后，地方事多稅少，逐漸形成了“土地財政”，政府高價賣地無可厚非，問題關鍵是，錢花哪里去了？如果把更多錢用在住房保障上面，在商品房價格高漲同時，能保證中低收入群體有房住，民怨不會像現(xiàn)在這么大。舉例來說，長風地塊此次就賣了70.06億元，可接下來如果能夠按上海2008年—2012年住房建設規(guī)劃，五年新增10萬套廉租房，開建4300萬平方米經(jīng)濟適用房和配套商品房，則老百姓就不應認為政府貪財。可惜很多地方政府在中央高壓下，依然不情愿在住房保障上面多花錢，甚至少數(shù)城市為了緩解眼前資金壓力，公然違規(guī)出售廉租房。
地產(chǎn)巨頭爭地，一方面說明企業(yè)有些非理性，另一方面暗隱土地監(jiān)管不力，存在政府溺愛孩子（尤其是國企）的現(xiàn)象；近幾年大城市優(yōu)質住宅用地供地太少，地產(chǎn)商患上土地饑渴癥，比如2003年上海純商品住宅用地出讓面積為1469萬平方米，其后持續(xù)下滑，2007年僅有141萬平方米，而2007年上海一手純商品住宅銷售面積高達2090萬平方米。
綜而言之，地王現(xiàn)象外表健康，病隱內(nèi)臟，根在政策失效。
（作者系房地產(chǎn)研究人士） |