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盡管以超低價(jià)格買(mǎi)來(lái)太陽(yáng)星城8棟房子的團(tuán)購(gòu)門(mén)事件被曝光后，讓中石油身處輿論的風(fēng)口浪尖，但這并沒(méi)有打亂中石油團(tuán)購(gòu)房的分房計(jì)劃。
9月2日下午，北京市西城區(qū)六鋪炕街2號(hào)，中國(guó)石油(601857)機(jī)關(guān)文體中心一派忙碌景象：一樓大廳中間的公告牌上貼著一張A4紙：領(lǐng)取石油大院及太陽(yáng)星城材料（箭頭示意向左走），書(shū)報(bào)室、音樂(lè)室等門(mén)牌旁貼著身份確認(rèn)、登記、簽約等字條，右側(cè)大廳門(mén)口的桌子上還放著一摞在京央企職工央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)登記表。
極不合理卻合情
太陽(yáng)星城位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東北三環(huán)和東北四環(huán)之間，距離地鐵10號(hào)線太陽(yáng)宮站只有幾分鐘路程，西壩河從小區(qū)中間流過(guò)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。
北京潤(rùn)萬(wàn)嘉房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司、中原地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，太陽(yáng)星城前兩期開(kāi)發(fā)的金星園和水星園，二手房均價(jià)在22000元-23000元/平方米左右，如果是小戶型或是朝向格局好的可以賣(mài)到26000元/平方米。
即將開(kāi)盤(pán)的是太陽(yáng)星城三期，售樓處的一位銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴周報(bào)記者，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間還沒(méi)有定。而對(duì)于賣(mài)給中石油的1至8號(hào)樓，銷(xiāo)售顧問(wèn)始終諱莫如深。
火星園的樓房目前已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行裝修。賣(mài)給中石油的房子和準(zhǔn)備銷(xiāo)售的房子之間有一條小馬路，分成了兩個(gè)小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)樓盤(pán)的形狀、戶型甚至容積率都不一樣，中石油部分的房子頗有點(diǎn)量身訂做的感覺(jué)。
中石油和開(kāi)發(fā)商冠城大通(600067)之間有著怎樣的關(guān)系，讓冠城大通愿意把市場(chǎng)價(jià)23000元/平方米以上的房子以9000元/平方米的價(jià)格賤賣(mài)給中石油。
公開(kāi)資料顯示，太陽(yáng)星城由香港冠城集團(tuán)控股的冠城大通股份有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，冠城大通是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和特種漆包線生產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司。公司注冊(cè)資本6.13億元。公司前身是1956年創(chuàng)立于的福州電線廠，并于1997年在上海證券交易所掛牌上市。截至2008年12月底，冠城大通總資產(chǎn)達(dá)73.77億元，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入44.86億元，年利潤(rùn)總額3.29億元。
冠城集團(tuán)董事長(zhǎng)韓國(guó)龍是福建“四大家族”中第一個(gè)闖蕩北京地產(chǎn)圈的，但是在北京開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目并不多，只有冠城園、太陽(yáng)星城和冠城?名敦道，然而冠城集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)公司卻很多，時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)就有北京太陽(yáng)宮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京京冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京冠海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京冠城新泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
時(shí)代周報(bào)記者從中石油內(nèi)部了解到，中石油和冠城大通的團(tuán)購(gòu)行為早在2006年前后就已經(jīng)敲定。操刀者為北京華油服務(wù)總公司。今年3月，團(tuán)購(gòu)了太陽(yáng)星城三期的8幢住宅樓和兩幢商用樓，外加2個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)。總價(jià)約20.6億元，單價(jià)為9000多元/平方米。
盡管是團(tuán)購(gòu)，能有8折左右的優(yōu)惠就很不錯(cuò)了，中石油何以能超低價(jià)購(gòu)買(mǎi)這些房產(chǎn)，一時(shí)間質(zhì)疑四起。
“百年一遇的金融危機(jī)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的險(xiǎn)境，冠城大通亦未能獨(dú)善其身。”據(jù)一位接近北京市建委的人士透露，在去年樓市低迷期，資本市場(chǎng)也萎靡不振，到年底時(shí)，地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)冰點(diǎn)，冠城的資金鏈一度陷于斷裂的邊緣。中石油從2008年開(kāi)始就在緩解冠城大通資金難題上扮演重要角色，現(xiàn)在已經(jīng)建成并裝修好的2棟辦公樓都是中石油出錢(qián)墊資修建。
這是這項(xiàng)看起來(lái)極不合理的交易變得有點(diǎn)合情。
此前有媒體報(bào)道，冠城在拍到朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)地塊后，一度遭遇資金短缺，甚至無(wú)法支付土地出讓金。
中石油通過(guò)興業(yè)銀行(601166)，以委托貸款的方式，將6億元巨款貸給開(kāi)發(fā)商，利率只有2.63%，僅僅是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率的一半。作為交換，中石油通過(guò)中信信托以800萬(wàn)元人民幣受讓冠城正業(yè)40%股權(quán)，中石油還有權(quán)以低價(jià)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)這批房子。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，太陽(yáng)星城三期樓盤(pán)的兩項(xiàng)土地使用權(quán)抵押信息為，一項(xiàng)的抵押權(quán)人是交通銀行(601328)股份有限公司北京亞運(yùn)村支行，另一項(xiàng)的抵押權(quán)人則正是北京華油服務(wù)總公司。
而冠城大通2008年的年報(bào)也可以印證了這個(gè)說(shuō)法。2007年冠城大通第六屆董事會(huì)第七次會(huì)議決議公告顯示：太陽(yáng)宮新區(qū)B區(qū)項(xiàng)目總投資為32.84億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年第四季度開(kāi)工，2009年第四季度全面完工。2008年12月27日，冠城大通發(fā)布公告表示，公司此前準(zhǔn)備發(fā)行6.5億元公司債的計(jì)劃未獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)，這是2008年惟一一家未通過(guò)的上市房企。從冠城大通去年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，冠城大通資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.7%，凈債務(wù)率達(dá)298%，短期借款27.78億元，一年內(nèi)到期的借款高達(dá)6億元左右。市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致太陽(yáng)星城三期遲遲無(wú)法開(kāi)盤(pán)，資金無(wú)法回籠。
為緩解資金壓力，在中石油團(tuán)購(gòu)前，冠城曾以12500元/平米的售價(jià)公開(kāi)出售位于北京市東二環(huán)寸土寸金的冠城名敦道的房子。
不過(guò)這些說(shuō)法并未得到冠城大通的確認(rèn)，在馬甸冠城園冠海大廈，冠城大通相關(guān)負(fù)責(zé)人斷然拒絕了時(shí)代周報(bào)記者的采訪要求。
中石油多次低價(jià)團(tuán)購(gòu)
實(shí)際上，冠城大通與中石油的“合作”由來(lái)已久。2008年10月，冠城大通發(fā)布公告，將位于北京朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮金星園8號(hào)樓的建筑面積為5.24萬(wàn)平方米的辦公樓，作價(jià)7.7億元整售給北京華油服務(wù)總公司，該辦公樓的均價(jià)為每平方米14700元。
2009年3月，冠城大通發(fā)布公告，其全資子公司北京京冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的控股80%的子公司—北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，將北京市崇文區(qū)一處可售面積2.55萬(wàn)平方米的危改項(xiàng)目寫(xiě)字樓，以3.44億元、每平方米13500元的價(jià)格賣(mài)給中石油，另外還有20個(gè)地下車(chē)庫(kù)，合計(jì)3200萬(wàn)元。
加上此次團(tuán)購(gòu)的20多億元，以如此低的價(jià)格接連出手的都是中石油旗下的北京華油服務(wù)總公司。
北京華油服務(wù)總公司是負(fù)責(zé)為中石油集團(tuán)機(jī)關(guān)提供后勤保障的機(jī)構(gòu)。1992年12月，中國(guó)石油天然氣總公司黨組決定把行政事務(wù)局從機(jī)關(guān)分離出來(lái)，組建北京華油服務(wù)總公司。
根據(jù)中石油集團(tuán)網(wǎng)站的介紹，北京華油服務(wù)總公司旗下有一家房地產(chǎn)公司，該公司受集團(tuán)公司委托負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、公有住房出售并負(fù)責(zé)公共維修基金、住房公積金、住房補(bǔ)貼及小型工程管理，同時(shí)負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)住房制度改革工作及在京單位房改政策、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作等。
內(nèi)部補(bǔ)貼4000元/平方米？
在這次團(tuán)購(gòu)分房計(jì)劃中，一位中石油在京下屬單位的新進(jìn)員工顯然成了看客，他無(wú)緣享受以9000元/平方米購(gòu)買(mǎi)太陽(yáng)星城的資格。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，以前略微聽(tīng)說(shuō)過(guò)“團(tuán)購(gòu)”的事情，但確切知道這次團(tuán)購(gòu)，還是看媒體的報(bào)道。
中石油對(duì)太陽(yáng)星城的團(tuán)購(gòu)和石油大院新房的建設(shè)幾乎是同時(shí)進(jìn)行，用于給處長(zhǎng)及以上干部的福利分房。然而即使這樣，團(tuán)購(gòu)房還是不夠分配。
“盡管已經(jīng)整棟定購(gòu)了8棟房子，還是供不應(yīng)求”，一位接近太陽(yáng)星城開(kāi)發(fā)商的人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，中石油正欲以前8棟相同的價(jià)格再購(gòu)買(mǎi)即將開(kāi)盤(pán)的太陽(yáng)星城9號(hào)樓的一部分房源。
對(duì)于參與購(gòu)房的中石油高管來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一次巨大福利。
而即使夠資格者，太陽(yáng)星城的房子也并非可以無(wú)條件購(gòu)買(mǎi)。
一名不愿吐露姓名的中石油處級(jí)干部給時(shí)代周報(bào)記者發(fā)來(lái)郵件：（團(tuán)購(gòu)）整個(gè)過(guò)程是一個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。例如，我如果申請(qǐng)參與，我必須將我當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房交出來(lái)，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的估價(jià)交回華油公司，然后再按一系列規(guī)則（如級(jí)別、工齡等）參與選房，之后簽訂購(gòu)買(mǎi)合同，如需貸款，即與銀行簽訂貸款協(xié)議。整個(gè)過(guò)程高度透明，絕對(duì)個(gè)人自愿。
這位處級(jí)干部表示，自己得到團(tuán)購(gòu)住房通知是在2008年11月份，由于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)一路狂跌，太陽(yáng)星城以及附近的房?jī)r(jià)也差不多只有1萬(wàn)多元/平方米，并且要兩年后交房，加上配套設(shè)施都不夠完善，所以猶豫了很久才決定參加團(tuán)購(gòu)。而其他不少員工則因?yàn)楦鞣N原因退出了團(tuán)購(gòu)。
中國(guó)石油機(jī)關(guān)文體中心一樓張貼的一份《付款方式介紹》印證了前述人士的說(shuō)法：購(gòu)房職工簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，先按20%房款交付定金，在具備交房條件時(shí)，購(gòu)房職工交付該房屋剩余80%房?jī)r(jià)款。購(gòu)房職工交付房?jī)r(jià)款可以采取一次性付款、分期付款和“融信貸”付款三種方式。
領(lǐng)導(dǎo)買(mǎi)到新房后，騰出來(lái)的老房子分給下一級(jí)，下一級(jí)騰出來(lái)的老老房子則分給下下一級(jí)，成為此次中石油解決職工住房問(wèn)題的模式。
中石油的團(tuán)購(gòu)價(jià)和太陽(yáng)星城的市場(chǎng)價(jià)之間，存在著極大的利差，如果轉(zhuǎn)手賣(mài)出，則意味著百萬(wàn)元的獲利空間，同時(shí)一些職業(yè)炒家亦盯上了這塊“肥肉”，
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查得知，很多中介公司正打算私下運(yùn)作倒房事宜。
不過(guò)一位接近中石油的人士表示，這批房子類(lèi)似央產(chǎn)房的性質(zhì)，5年內(nèi)禁止交易，包括房產(chǎn)證都由單位統(tǒng)一運(yùn)作，直接阻斷了炒房的可能。這讓很多中介很失望。
不過(guò)該人士表示“聽(tīng)說(shuō)除了職工繳納的8000元/平方米，中石油內(nèi)部還補(bǔ)貼4000多元/平方米（給開(kāi)發(fā)商）”。
不過(guò)內(nèi)部補(bǔ)貼的說(shuō)法沒(méi)有獲得前述中石油處級(jí)干部的認(rèn)同，“中石油是在紐約、香港、上海上市的上市公司，同時(shí)是國(guó)資委轄下的國(guó)字號(hào)企業(yè)，監(jiān)管體系可想而知”。 |