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住房由于其物質(zhì)屬性，是人類衣、食、住、行、醫(yī)、教等基本需求中的一個，是人類的生活必需品。但是在現(xiàn)代社會，住房的功用外延卻被做了質(zhì)的擴展。除了其原始的、基本的屬性，即滿足于人們的居住需求的物質(zhì)屬性外，住房又被賦予了金融屬性，即投資屬性。
房屋的兩重屬性中，物質(zhì)屬性與人們的收入相關(guān)，而金融屬性與房屋的租金相關(guān)。國際上，當房屋的價格與家庭的年收入之比為3至6倍是正常的，超過6倍以上就被認為是有泡沫。而房屋的每月租金與房屋價格的比例在1：100至1：260之間為正常，低于1：260則認為房價有很大泡沫。房屋的物質(zhì)屬性不會導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生，但是房屋的金融屬性容易導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。而炒樓過甚，就會帶來危機，給社會和經(jīng)濟帶來巨大傷害，可能產(chǎn)生社會動蕩。
美國的房屋市場的次貸危機，是這次全球金融海嘯的源頭，是全球經(jīng)濟衰退和蕭條的發(fā)源地。但是，美國的房屋價格上漲并不猛烈。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局（Federal
Housing Finance
Agency，F(xiàn)HFA）的資料，美國1991年首季房屋價格指數(shù)為100，其后一直平穩(wěn)增長，每季度的環(huán)比增長率基本都在1%以下，到1998年首季該指數(shù)達到121.48，8年時間房價增長21%。其后房屋價格上漲速度逐漸加快，到2007年第二季度，美國房屋價格指數(shù)為224.54。其后由于次貸危機和經(jīng)濟危機全面爆發(fā)，美國房價逐季下滑，直至今年首季，美國房屋價格指數(shù)為198.76，比一年半前下跌了11.48%。
由于美國樓市盛行“杠桿化”，將金融工具引入樓市，再加上資產(chǎn)證券化，遂使金融力量全面介入房地產(chǎn)及其衍生市場，將樓市的泡沫炒大了，光是由次級貸款衍生而來的CDO，CDS市值就高達幾十萬億美元之多。在住房價格和利率高到一定程度，原始剛性需求者無法償還貸款的本息后，泡沫便破裂了，因此導(dǎo)致金融海嘯和經(jīng)濟衰退并波及全球。
2003年3月，上海二手房價格指數(shù)為1102點，今年3月該指數(shù)為2318點，
6月為2398點，
6年間，指數(shù)上漲了110%。考慮到上海的城區(qū)快速擴大，中心城區(qū)的房屋數(shù)量有限，在整個市場中的比例越來越小，房價指數(shù)有所失真，其漲幅低于房價上漲速度。以筆者觀察，上海多數(shù)區(qū)域房價自2000年以來已漲了五倍以上。目前，中國的平均房價是城市家庭平均年收入的8倍多，在一線城市，這個比例高達10倍至15倍，個別地段甚至達到25倍以上。而中國目前的房屋租售比，多數(shù)地區(qū)降低到1：400以下，甚至是1：500以下。由是觀之，中國的房屋泡沫，比美國次級貸款危機爆發(fā)前要嚴重多了。
中國的住房價格上漲，更多的是金融屬性導(dǎo)致的。自住購房者通常只首付二至三成房款，其余則大量使用銀行資金作為杠桿來購買超出自己支付能力的房子。而那些數(shù)量眾多的投資客，居然也使用杠桿工具，用銀行資金來炒房。有資料顯示，中國的投資性房產(chǎn)占商品住宅總銷售面積的33.4﹪，在一線城市，這個比例目前已突破了40﹪。因此，在眼下的中國，房屋的金融屬性遠比美國突出。而畸高的房屋價格是整個社會消費低迷。英國、意大利、瑞典、丹麥等都采取了強有力的措施，向閑置房開戰(zhàn)。而加拿大等國則對于第二套房征收高額的稅收，幾十年后總稅額就相當于總的房價。
從上述國家的調(diào)控實例可知，抑制房屋金融屬性，只要從限制金融杠桿的應(yīng)用、限制炒房兩個方面著手，就能收到相當效果。抑制了房屋的金融屬性，相信我國樓市很快就能回歸正常。 |