市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度在今年年初已經(jīng)有了180度的變化,房地產(chǎn)股票更成為各路資金關(guān)注的焦點(diǎn)。但其實(shí),目前就連房地產(chǎn)商本身都不清楚房?jī)r(jià)會(huì)漲到什么時(shí)候和什么價(jià)位。
我認(rèn)為,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)不必太關(guān)注細(xì)節(jié)和結(jié)構(gòu)性變化。實(shí)際上,房地產(chǎn)價(jià)格周期性變化更多的是貨幣政策的結(jié)果。房地產(chǎn)具有典型的投資品特點(diǎn),其受到貨幣政策的影響顯著超過(guò)一般商品,2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增幅的回落主要就是貨幣政策收緊的結(jié)果。同時(shí),房地產(chǎn)存貨更不能以一般商品存貨來(lái)分析。因?yàn)?一旦市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn),房地產(chǎn)存貨將從沉重的包袱瞬間轉(zhuǎn)為待挖掘的金礦。
本輪房?jī)r(jià)回升是從東部大城市開(kāi)始,成交熱點(diǎn)是高價(jià)房,從這些特點(diǎn)就可看出本輪房?jī)r(jià)回升是投資性需求猛烈回升促使成交快速恢復(fù),成交量的快速回升迫使自住性需求集中釋放,從而進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。今年2季度,在上述兩個(gè)因素的推動(dòng)下,房?jī)r(jià)迅猛回升。
這一輪回升能持續(xù)多久呢？短期內(nèi)取決于貨幣政策是否能夠持續(xù)放松,長(zhǎng)期則取決于中國(guó)居民可支配收入是否能夠跟上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的步伐。目前,中國(guó)居民的可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上商品房?jī)r(jià)格上漲的速度。如果中國(guó)統(tǒng)計(jì)局像美國(guó)一樣編制一個(gè)家庭房?jī)r(jià)承受能力指數(shù),恐怕這一指數(shù)早就掉頭向下了。
而近期,支撐房?jī)r(jià)的最有力因素,也即寬松的貨幣政策已更為強(qiáng)調(diào)“適度”。1年期央行票據(jù)的重新發(fā)行、債券市場(chǎng)收益率不斷提高,這已是實(shí)質(zhì)意義上的加息,只不過(guò)目前通過(guò)存貸款利率的管制而使得這一政策效果暫時(shí)不向信貸市場(chǎng)傳導(dǎo)。
但以我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,當(dāng)央行提高債券市場(chǎng)收益率時(shí),往往會(huì)出臺(tái)信貸額度控制的措施。我預(yù)計(jì)今年央行可能最終設(shè)置10萬(wàn)億至11萬(wàn)億的新增人民幣信貸目標(biāo)。這意味著今年下半年,新增人民幣信貸將被控制在3萬(wàn)億左右,而2010年將有更加嚴(yán)厲的信貸數(shù)量調(diào)控,甚至有加息兩次的可能。這意味著2010年適度寬松的貨幣政策將正式宣告結(jié)束,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期可能在2010年末結(jié)束,除非中國(guó)的外需在2010年出現(xiàn)了快速恢復(fù)使得居民的可支配收入增幅顯著上升,否則房地產(chǎn)價(jià)格屆時(shí)難有回天之力。
貨幣政策的扭轉(zhuǎn)決定了本輪房地產(chǎn)周期是短周期,即房地產(chǎn)景氣程度會(huì)急速提升,在1年后就可能出現(xiàn)快速回落。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般在3年以上,這就決定了,從現(xiàn)在開(kāi)始拿地的開(kāi)發(fā)商面臨買(mǎi)最貴的地,賣(mài)最賤的房的局面。這一環(huán)境下,只有存貨高的開(kāi)發(fā)商可通過(guò)迅速銷(xiāo)售存貨而大幅獲利。因此,目前高存貨水平的房地產(chǎn)上市公司才是最有價(jià)值的。
本人使用存貨/營(yíng)業(yè)收入來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的存貨水平,全行業(yè)中位數(shù)為2.3,萬(wàn)科2.1,保利2.7,金融街2.0,而招商地產(chǎn)高達(dá)7.1,在前20大地產(chǎn)上市公司中名列首位。去年高存貨是不利因素,而今年就成為最大最快的盈利潛力。盡管前期招商地產(chǎn)漲幅巨大,但市場(chǎng)給出的PE、PB仍然只有46、4.2（萬(wàn)科37、4.7,保利41、6.6）,我估計(jì)招商地產(chǎn)合理的PE應(yīng)在60倍左右。
因此,相對(duì)于地產(chǎn)板塊整體的股指水平,該股股價(jià)仍被顯著低估。（作者系中國(guó)銀行全球金融市場(chǎng)部宏觀經(jīng)濟(jì)分析師）
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