土地價(jià)格到底有沒(méi)有推高房?jī)r(jià)?剛性需求是不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因?或者是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商黑心謀求暴利推高了房?jī)r(jià)?房?jī)r(jià)上漲背后的黑手是政府、開(kāi)發(fā)商,還是消費(fèi)者自己?這一連串的問(wèn)題折射出房?jī)r(jià)問(wèn)題的復(fù)雜性,那么到底為什么房?jī)r(jià)問(wèn)題會(huì)如此糾結(jié)呢? 我認(rèn)為,主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)反映的是一連串相互關(guān)聯(lián)的博弈,并且在房?jī)r(jià)問(wèn)題上博弈者眾多,各方對(duì)待房?jī)r(jià)態(tài)度不一,所以令房?jī)r(jià)問(wèn)題變得相當(dāng)復(fù)雜。 在房?jī)r(jià)博弈中,至少有三大類博弈者,分別是政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。姑且不論中央政府與地方政府對(duì)待房?jī)r(jià)的不同態(tài)度,也不論大開(kāi)發(fā)商和小開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的不同影響力,單就政府和開(kāi)發(fā)商兩個(gè)整體來(lái)說(shuō),到底是誰(shuí)推高了房?jī)r(jià)呢?答案是兼而有之。 2008年,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)曾就全國(guó)九城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行調(diào)查。結(jié)果顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達(dá)到58.2%。這呼應(yīng)了早先不少學(xué)者質(zhì)疑的地價(jià)推高房?jī)r(jià)論。 而國(guó)土資源部日前公布的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,全國(guó)620個(gè)樓盤(pán),地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%。這似乎能消除對(duì)政府壟斷土地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的部分質(zhì)疑。但國(guó)土資源部的調(diào)查結(jié)果依舊不能推翻“政府壟斷土地從而推高房?jī)r(jià)”的結(jié)論。因?yàn)樵诓煌胤剑淖h價(jià)能力不同,而爭(zhēng)議比較多的往往是大城市的房?jī)r(jià)。在國(guó)土資源部此次調(diào)查的北京21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中,地價(jià)占房?jī)r(jià)比例最高為51.36%,地價(jià)占開(kāi)發(fā)成本的比例更高。 國(guó)土資源部實(shí)際上是要將推高房?jī)r(jià)的焦點(diǎn)從政府身上轉(zhuǎn)移,但這種做法可能不會(huì)成功。央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》近日?qǐng)?bào)道說(shuō),鄭州市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最近公布的數(shù)據(jù)顯示,政府稅費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占的比例為20%。當(dāng)然這只是一個(gè)地方數(shù)據(jù)。而據(jù)全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌稱,各種稅費(fèi),例如氡氣檢測(cè)費(fèi)或者環(huán)保費(fèi)、藍(lán)圖審查費(fèi)、配套費(fèi)、土地增值稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅,這些費(fèi)用加起來(lái),占整個(gè)成本的60%。 這表明,政府稅費(fèi)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比例高是一個(gè)事實(shí)。退一步說(shuō),即便如國(guó)土資源部所說(shuō)的那樣,地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%,但加上政府稅費(fèi)之后,則可能會(huì)接近甚至超過(guò)房?jī)r(jià)的一半。因?yàn)橥恋匾患?jí)市場(chǎng)由政府壟斷,如此一來(lái),政府費(fèi)用,也就是地價(jià)加上政府稅費(fèi),就在房?jī)r(jià)中占據(jù)了很大一塊。 政府和開(kāi)發(fā)商毫無(wú)疑問(wèn)都是推高房?jī)r(jià)的主角,無(wú)非是在不同的時(shí)期,推動(dòng)的程度不同。照目前披露的信息,有理由認(rèn)為,政府才是推高房?jī)r(jià)的最主要因素。其實(shí)也不難理解,因?yàn)檎畯耐聘叻績(jī)r(jià)中獲益良多。雖然房?jī)r(jià)上漲,個(gè)別地方政府會(huì)遭受輿論上的壓力,但只要不在征地過(guò)程中出現(xiàn)大規(guī)模群體性事件,并且從房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中獲得的收益超過(guò)其付出的成本,那么它就有動(dòng)力來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。 對(duì)于消費(fèi)者而言,他們當(dāng)然希望,在政府與開(kāi)發(fā)商相互質(zhì)疑和卸責(zé)的過(guò)程中,他們能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更清楚的了解,以降低相對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)講對(duì)有關(guān)信息了解的不對(duì)稱程度,這樣也能更加放心購(gòu)房。 但問(wèn)題在于,購(gòu)房自住者和買(mǎi)房投資者對(duì)房?jī)r(jià)的期望是截然相反的。前者當(dāng)然希望房?jī)r(jià)下跌,越便宜越好,這樣自己可以少付錢(qián);但對(duì)后者來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)下跌卻可能致其利益受損,因此當(dāng)然希望房?jī)r(jià)能夠上漲,以便從購(gòu)房投資中獲益。 很難說(shuō)哪一種消費(fèi)者的愿望是更加高尚的。但在社會(huì)財(cái)富分配的方式并不公正的情況下,那些不希望房?jī)r(jià)跌的人,總會(huì)被部分想買(mǎi)房而缺錢(qián)的人斥責(zé)為“良心壞了”。然而,如果一個(gè)人是靠辛苦勞動(dòng)合法獲益,且在之前房?jī)r(jià)較低的時(shí)候購(gòu)房投資,進(jìn)而現(xiàn)在成為房產(chǎn)所有者,那么他希望房?jī)r(jià)上漲又有什么問(wèn)題呢?與此相似,合法經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商希望房?jī)r(jià)高一點(diǎn),自己利潤(rùn)多一點(diǎn),也是正常不過(guò)的事情。 取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革步子走得算是比較快,開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。整體而言,房市的市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行是不錯(cuò)的。這就是說(shuō),對(duì)于房子,就是出價(jià)高者得。因此那些有購(gòu)房欲望但沒(méi)有支付能力的人一邊罵開(kāi)發(fā)商黑心,一邊指望其降價(jià),這是行不通的。 嚴(yán)格來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商總是要尋求利潤(rùn)最大化的。當(dāng)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商都被政府政策束縛的時(shí)候,較好的做法并不是兩者之間相互指責(zé),而應(yīng)聯(lián)合起來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)政府公開(kāi)有關(guān)信息,監(jiān)督其不能既當(dāng)裁判又上場(chǎng)踢球,這才有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。(作者系上海金融與法律研究院研究員) |