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| 房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)跟漲不跟跌是怎樣煉成的 |
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| 2009-07-15 徐光木 來(lái)源:南方都市報(bào) |
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國(guó)土部同時(shí)公布了兩份針對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的報(bào)告。報(bào)告透露，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓價(jià)款總額為3499.09億元，同比減少16.2%，而平均價(jià)格則下跌了28.4%。而且，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市的平均地價(jià)水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%。與之形成鮮明對(duì)比的是，自今年3月份以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。(《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》7月14日)
地價(jià)和房?jī)r(jià)是什么關(guān)系？打一個(gè)既形象又膾炙人口的比方，地價(jià)好比是國(guó)際原油價(jià)格，而房?jī)r(jià)則好比是國(guó)內(nèi)成品油價(jià)格，我們?cè)缇土?xí)慣和看穿了國(guó)內(nèi)成品油價(jià)的跟漲不跟跌。地價(jià)大跌，房?jī)r(jià)卻巋然不動(dòng)也是這么回事，犯不著大驚小怪。現(xiàn)在的問(wèn)題是，房地產(chǎn)并不像石油行業(yè)一樣是壟斷行業(yè)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)跟漲不跟跌是怎樣煉成的呢？
從房產(chǎn)商的口中，我們從前得到的是這樣的信息：地價(jià)是房?jī)r(jià)的最主要組成部分，房?jī)r(jià)下不去，是因?yàn)榈貎r(jià)下不來(lái)。現(xiàn)在，我們終于知道我們過(guò)去是被房產(chǎn)商們忽悠了，地價(jià)雖然是房?jī)r(jià)的一個(gè)大頭，但真正左右房?jī)r(jià)的，并不是地價(jià)本身，而是房產(chǎn)商們?cè)覆辉敢饨档汀Q句話說(shuō)，在許多時(shí)候，地價(jià)只是充當(dāng)了高房?jī)r(jià)的冒死鬼，被開發(fā)商給利用了。就好像我們的石油巨頭們過(guò)去總在說(shuō)國(guó)內(nèi)油價(jià)要與國(guó)際油價(jià)接軌，所以油價(jià)持續(xù)大幅上漲，現(xiàn)在當(dāng)國(guó)內(nèi)油價(jià)已經(jīng)超過(guò)美國(guó)的時(shí)候，他們就全成了啞巴。個(gè)中原因，人們其實(shí)心知肚明。
也許有人會(huì)說(shuō)，地價(jià)和房?jī)r(jià)是有間隔期的，間隔期就是商品房的建設(shè)周期。因?yàn)橥恋匾蛩刈鳛榉績(jī)r(jià)成本中重要的一環(huán)，歷來(lái)與房?jī)r(jià)互為因果，開發(fā)商買地價(jià)格上漲，未來(lái)開發(fā)出來(lái)的房子多半漲價(jià)；而房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期一旦形成，也會(huì)刺激開發(fā)商爭(zhēng)搶土地，進(jìn)而推動(dòng)土地價(jià)格上漲。現(xiàn)在問(wèn)題就出來(lái)了，房?jī)r(jià)在去年達(dá)到頂峰，國(guó)家開始有意識(shí)地下調(diào)地價(jià)的時(shí)候，按理說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)形成下跌的預(yù)期，可事實(shí)是，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了短暫的徘徊后，又進(jìn)入了另一個(gè)上漲期(全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲)。
地價(jià)的持續(xù)下跌沒(méi)能催生房?jī)r(jià)將下跌的預(yù)期效果，而是產(chǎn)生相反的作用，這當(dāng)然不是地價(jià)下跌所能夠解釋的。那么，房?jī)r(jià)背后的操盤手到底是誰(shuí)呢？如果我們的記性不是太壞的話，很容易聯(lián)想到去年底房?jī)r(jià)預(yù)期走低時(shí)候的地方政府態(tài)度，各地不是想方設(shè)法讓房?jī)r(jià)回歸理性，而是打著擴(kuò)大內(nèi)需，擺脫金融危機(jī)的借口實(shí)施“救市”，比如購(gòu)房入戶，降低購(gòu)房首付及稅率等等，而現(xiàn)在呢，房?jī)r(jià)又起來(lái)了，他們又都開始“沉默是金”。房?jī)r(jià)是比石油更加關(guān)乎民生的問(wèn)題，商品房定價(jià)體系不建立，價(jià)格組成不透明，房?jī)r(jià)問(wèn)題必將激發(fā)遠(yuǎn)比油價(jià)強(qiáng)烈得多的爭(zhēng)論甚至社會(huì)問(wèn)題，地方政府房?jī)r(jià)“能漲不能跌”的心理定位不解除，地價(jià)跌得再多，也是在向開發(fā)商讓利，而無(wú)法讓老百姓受益。
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