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在市場經(jīng)濟(jì)中，商品價格由需求和供給的共同作用而形成。需求大于供給時，價格趨于上漲；反之，則趨于下降。這一基本道理可幫助人們理解和預(yù)測各類商品，包括大城市中商品房的價格趨向。
樓市的供給與一般工業(yè)制品不同
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們收入增加，社會對各種物品及商品房的需求都會增長。當(dāng)需求增長屬于比較穩(wěn)定的變量時，包括當(dāng)前和未來可望增加的供給數(shù)量將對價格產(chǎn)生更大的影響。因此，那些可在車間里用流水線方式制造的商品，會有這樣的規(guī)律：早期，需求增長大于供給增長形成了高價，那時只有高收入者才能消費(fèi)得起這些產(chǎn)品，高價位也使商家們“發(fā)了財”。盈利的豐厚既推動原企業(yè)擴(kuò)大產(chǎn)量，又促使更多的新企業(yè)投入生產(chǎn)，使供給不斷增加。在供給增量趕上了需求增量的中期，該類物品的價格將會趨于穩(wěn)定，商家的利潤將下降，中等收入者便成為主要的購買者。此后企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)，持續(xù)增加的供給會不斷地超過需求。于是在遠(yuǎn)期，該類物品的價格將下降。低收入群體也買得起了。
據(jù)此，人們便可預(yù)測各種工業(yè)制品的價格趨向。例如，當(dāng)彩電售價為2萬元時，看清楚上述特點(diǎn)的中低收入者不必著急，他們可以等到彩電價格降到兩千元時再買。從彩電、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)，到汽車、電腦、手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)都是如此。
然而，大城市里的樓市價格則不同。盡管從制造構(gòu)件到挖坑蓋樓也屬于流水生產(chǎn)，但房屋是要蓋在土地上的。大城市里尤其是中心地區(qū)的土地數(shù)量有限。因此在價格升高后，房屋的供給增量上不去，即長期樓市的供給彈性總小于一般工業(yè)制品。這一制約使樓市供給增量總會小于需求的增量。所以，大城市的房價將趨向于上漲。
樓市需求受貨幣數(shù)量的影響
需求指人們愿意且能夠購買的商品房數(shù)量。在國內(nèi)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程加快、民間投資渠道仍比較少的現(xiàn)實(shí)下，人們購買商品房的愿望無論現(xiàn)在還是未來，都將呈增強(qiáng)之勢。此時購買能力的形成和變化又取決于進(jìn)入樓市的貨幣數(shù)量。
現(xiàn)代貨幣制度的主要特點(diǎn)之一是中央銀行可隨時向經(jīng)濟(jì)中注入貨幣，并在商業(yè)銀行體系的存貸活動中，通過乘數(shù)效應(yīng)使貨幣數(shù)量得到放大，以滿足經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的需要。央行還可運(yùn)用調(diào)整準(zhǔn)備金率、基準(zhǔn)利率和公開市場操作等政策工具，調(diào)節(jié)市場中的貨幣流量。即所謂的放松或抽緊銀根。
銀根放松使更多的貨幣進(jìn)入樓市，如工資水平提高、房貸大量投放，加之降低首付比例和降低交易稅費(fèi)的政策，都可促使購買能力（包括普通購屋者，居民和機(jī)構(gòu)中的投資者）不斷地增強(qiáng)，由此促成了大城市中樓市的需求增長——一種可超過供給的增長。
自2004年以來，國內(nèi)大城市中房價過快攀升的主因之一正是早期曾過度放松了銀根，因而推動了需求的膨脹。隨后為抑制房價過快攀升，并對基建投資為主的增長方式帶來的經(jīng)濟(jì)過熱實(shí)施降溫，貨幣政策又轉(zhuǎn)向了抽緊銀根，如連續(xù)提高準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率、強(qiáng)制縮小房貸規(guī)模、取消二套房貸款、提高交易稅費(fèi)等，一些大城市還實(shí)行了取消外來購房者的優(yōu)惠條件、打壓炒房團(tuán)的政策。抽緊銀根使得樓市的需求受到壓制，2008年下半年，大城市中的樓市一度低迷、價格有走低趨勢的主因正在于此。
2008年年底，面對經(jīng)濟(jì)和出口下滑、一些行業(yè)遭遇困境，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策再度轉(zhuǎn)為“積極的財政政策”和“適度寬松的貨幣政策”，以在整體經(jīng)濟(jì)中擴(kuò)內(nèi)需、保增長、促發(fā)展。貨幣注入的理論和經(jīng)驗(yàn)表明：經(jīng)濟(jì)中的貨幣增量應(yīng)在與經(jīng)濟(jì)增長同步到12％的范圍。實(shí)際上，去年年底以來，國內(nèi)貨幣增速比之翻了一番還多。新增貨幣中有相當(dāng)一部分流入了樓市與股市，加之房貸規(guī)模擴(kuò)大、貸款門檻和交易稅費(fèi)的降低，各種鼓勵樓市投資的措施再度恢復(fù)。這一增加貨幣注入的效應(yīng)，就成為近來大城市中樓市價格止跌回升，而且會在未來保持上漲趨勢的推手。
統(tǒng)計里講的樓市下跌和上漲幅度只是平均值。實(shí)際中，人們看到，在前不久樓市呈下降趨勢時，越靠近城市中心地區(qū)的樓盤下降越少，甚至沒有下降。在現(xiàn)今樓市再呈上升趨勢時，又是上述樓盤漲幅最大。這一現(xiàn)象體現(xiàn)了前述大城市里樓市供給彈性低的道理。由此也可說明：未來大城市的房價將保持上漲趨勢。
應(yīng)增加城市廉租房的供給
市場經(jīng)濟(jì)條件下，與商品漲價的原因在于原有的需求供給關(guān)系失衡一樣，面對需大于供，房地產(chǎn)市場也會通過漲價來變失衡為尋求新的平衡；反之則為降價。這個道理中外是一樣的。
至于國內(nèi)大城市的房價上漲過快是否為泡沫問題，中外則有所不同。一些發(fā)達(dá)國家的樓市中，由于金融創(chuàng)新帶來了多種新型及其衍生工具的應(yīng)用，使得需求被過度放大，隨之帶來的房價上升便具有泡沫吹起的性質(zhì)。而當(dāng)缺乏有效監(jiān)管的金融創(chuàng)新?lián)p害了銀行體系，造成資金鏈的斷裂后，又使得需求急速萎縮，引起供給過剩、房價下跌，生產(chǎn)者也陷入困境，此時便是泡沫的破裂。
國內(nèi)情況則不同。以目前價格來看，北京、上海等大城市的房價的確過高。許多專家使用“房價收入比”（指一個城市每戶居民的平均房價與平均年收入之比應(yīng)為3~6或4~6的標(biāo)準(zhǔn)。）來說明此點(diǎn)。但這并不能說明那就是房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)前，國內(nèi)金融體系還未同國際接軌，房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張中并沒有國外那些金融工具的作用，所以不會出現(xiàn)國外那樣的房地產(chǎn)泡沫。國內(nèi)樓市價格漲跌的原因主要在于供需矛盾以及貨幣供給和其他政策的影響。
因此，好的解決辦法不應(yīng)當(dāng)是，壓房地產(chǎn)商降價或是用行政方法管制房價，而是尋求多種有效的路徑。譬如，加快其他地區(qū)的建設(shè)發(fā)展，不斷縮小與一線大城市的經(jīng)濟(jì)差距，以帶動樓市需求的分流，還應(yīng)拓寬民間投資渠道，建立對低收入者的租房補(bǔ)貼制度，以及在城市中推進(jìn)廉租房的建設(shè)，同時應(yīng)避免貨幣和其他政策的過大起伏，以促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)能夠協(xié)調(diào)、穩(wěn)定地發(fā)展。 |