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提要
上海樓市瘋狂狀態(tài)似乎重現(xiàn)，在目前經(jīng)濟(jì)形勢下，所有能支撐房價(jià)上漲的因素都難以站穩(wěn)腳跟，面對目前的樓市，購房自住者須謹(jǐn)慎，開發(fā)商也要理智。
對于大多數(shù)人來說，上海的樓市冷清了沒多長時(shí)間，而事實(shí)上上海的樓價(jià)也沒下跌多少，上海的樓市忽然復(fù)蘇了，且火爆起來。上周末，滬上多個(gè)樓盤井噴式開盤，開發(fā)商無一例外地提價(jià)銷售，少則提價(jià)8%，一般漲價(jià)10%，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤普漲兩成，更有大漲31%的。不僅樓價(jià)上漲顯示樓市復(fù)蘇，而且排隊(duì)購房、搖號抽簽重現(xiàn)于上周末樓市，高溫大雨下，購房現(xiàn)場人頭攢動(dòng)。這不是樓市復(fù)蘇，簡直就是前幾年瘋狂的樓市又回來了。
如此瘋狂的購房場面是令人疑惑的。雖然開發(fā)商說內(nèi)中沒有“房托”，“‘房托’都是找些民工來排隊(duì)，我們設(shè)置貴賓卡就是杜絕這種情況。貴賓卡都是交夠錢才發(fā)的。”雖然可以相信購房現(xiàn)場有不少是真正的購房者，但是根據(jù)各種房產(chǎn)開發(fā)商自己所做的或者他們也相信的數(shù)據(jù)，可以看出目前樓市的買方似乎未曾到如此地步。根據(jù)東方民意上海房價(jià)調(diào)查，雖有一半以上的居民認(rèn)為上海房價(jià)會(huì)漲，但有一半居民認(rèn)為目前不是合適的購房時(shí)機(jī)，只有17.03%的人認(rèn)為現(xiàn)在是合適的購房時(shí)機(jī)。因此，所謂剛性需求者現(xiàn)在出手的有限，即使有“跟漲”者，也不至于到搶購的地步。當(dāng)然還有外地投資者——所謂的溫州購房團(tuán)，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%。這15%肯定能影響市場，可是因此而使市場陷入瘋狂，未免夸張了點(diǎn)。
如果說購房現(xiàn)場的火爆是有水分的，那周末樓市漲價(jià)是千真萬確的。何以引起漲價(jià)的原因，開發(fā)商們及專家們已列出很多，讓我們仔細(xì)看一看這些原因，從而想一想目前的樓市漲價(jià)是否合理，今后一段時(shí)期樓價(jià)是否會(huì)再漲。
上周末前上海出臺(tái)居住證轉(zhuǎn)戶籍實(shí)施細(xì)則，符合條件的總共3000余人，這當(dāng)中許多人已有了上海房產(chǎn)，還有些人暫時(shí)還不會(huì)買，剩下要買的多半不是一人一套，而是一家買一套，能有多少呢？可以肯定，對市場基本沒有影響。
有專家列出上海樓市的利好背景，短期的世博會(huì)，中期的迪士尼項(xiàng)目，未來的國際金融、國際航運(yùn)兩大中心的建設(shè)。我們還要加一條，未來20年中國仍然處于城市化的快速進(jìn)程中。這些固然都是上海樓市長期看好的根據(jù)，然而沒有理由把這些看作是上周末樓價(jià)上漲的根據(jù)，因?yàn)榧词乖谌ツ陿鞘胁痪皻獾囊徽昀镞@些因素也都存在。
即使南匯并入浦東行政區(qū)劃，那么南匯的地產(chǎn)漲價(jià)充其量也是漸進(jìn)的長遠(yuǎn)的，一下子漲價(jià)31%似乎理由不足。
以我們看來，造成目前樓價(jià)上漲的原因有三條。
第一是對通脹的預(yù)期，尤其是一些投資者對通脹預(yù)期特別敏感，所謂的溫州炒房團(tuán)就是。另外我們估計(jì)，預(yù)期通脹的投資者不光是15%的外地購房者，85%中恐怕也不全是購房自住者，本地的投資者也在其內(nèi)。
第二，有消息說國家商務(wù)部建議放寬外商房地產(chǎn)投資，一旦國務(wù)院采納實(shí)施，樓價(jià)可能被推高。
上述兩條是需求方面的，還有供應(yīng)方面，開發(fā)商苦熬了一年多，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)漲價(jià)就決不放過。
然而，目前的漲價(jià)實(shí)在算不得是理性的。隨著國家經(jīng)濟(jì)刺激投資計(jì)劃逐步實(shí)施，而內(nèi)需卻不見擴(kuò)大，未來通脹是可能的。但是前一階段在政府有意無意保護(hù)下，其實(shí)樓市泡沫并未被擠出多少，上海人均年工資39000元，時(shí)價(jià)78萬一套房子只能算一般的，上海房價(jià)與收入比是20比1，就可以證明。
如果在整體經(jīng)濟(jì)還未走出危機(jī)之前，樓價(jià)已經(jīng)上漲，那么即使到了走出危機(jī)，該樓價(jià)仍舊含有大量泡沫，這時(shí)很有可能樓價(jià)不再漲了。因此，面對目前的樓市，購房自住者須謹(jǐn)慎，開發(fā)商要理智。 |