調整幅度不大，短時間內實現(xiàn)“逆轉”，個別豪宅成交價屢創(chuàng)驚人“峰值”，南京樓市上半年表現(xiàn)出乎很多人預料，甚至迥異于諸多省會城市，這僅僅是“個案”嗎？
王石今年2月份在南京發(fā)出“長三角樓市調整剛剛開始”的預判話音未落，南京樓市即出現(xiàn)成交反彈行情。3月上旬，南京樓市晴雨“先行表”二手房共成交了2418套，這個數據比2月上旬增加了92％，同比08年3月上旬增加125％，創(chuàng)下2006年11月以來最高成交紀錄。與此同時，個人二手房掛牌量也繼續(xù)增高，達到4819套，創(chuàng)下近半年來單旬個人網上掛牌新高。整個3月份，南京新房市場按套數計算認購量和成交量，比2月份分別大漲45%和86%。
銷售回暖的原因此前多有分析，我們認為，南京城市化水平的提高，城市地位的體現(xiàn)與提升，以及南京經濟影響力的擴大，客觀上也為樓市“入春”創(chuàng)造了條件。2009年上半年南京出現(xiàn)的諸多可圈可點的“現(xiàn)象”與看點，著實值得深究與記載。
首先是南京富人從“潛伏”到逐漸“高調”。這是這座城市從低調到響亮發(fā)音，從中庸求穩(wěn)到創(chuàng)新求變轉身的一個“側影”。上周，《揚子樓市》發(fā)文指出，“在南京，種種原因使得這里的富人選擇低調，他們通過拼搏努力達至富貴的一極，卻只能隱身于普通的住宅小區(qū)，部分富人更愿意把自己藏身于一輛破舊的捷達車之中。作為六朝古都、十朝都會，作為長三角核心城市‘三極’之一，作為省會城市、維系蘇北安徽江西未來發(fā)展的核心靈魂城市，南京城市造富的速度其實不輸他城，只不過這座城市的人們喜歡‘潛伏’。”
南京富人開始走向前臺，正常享受他們創(chuàng)造的物質財富，并且熱情地參與一些高層次的圈層活動，這從綠城玫瑰園、瑪斯蘭德、山河水、鋒尚國際等高端物業(yè)，以及一些頗富個性與創(chuàng)新力量的寫字樓物業(yè)身上可以找到得力證明。
除此之外，2009年上半年的南京還生成了如下典型的“橫截面”。
大項目紛紛落戶南京，2009年南京突然“加速”。如菲律賓首都銀行將其原計劃設在上海的中國總部改遷南京。這是南京歷史上第一個外資總部銀行。不僅如此，韓國LIG保險公司也看中江蘇省1400多家韓國工業(yè)企業(yè)的市場，將法人總部落戶南京。此外，新加坡政府將與江蘇省政府合力打造江心洲項目，這個項目的規(guī)劃實施，將極大地提升南京的國際知名度與城市競爭力。很難想象，沒有蘇州工業(yè)園的蘇州會是什么樣子；有了江心洲項目，不僅河西，整個南京樓市都將因此受益。
江北“生變”。江北樓市向來以規(guī)模著稱，并以規(guī)模取勝，江北大盤“三劍客”的“造城大法”也廣為人知，但隨著過江通道漸趨快速與便利，以及江北樓市競爭格局出現(xiàn)急變，最近這“三劍客”也在重新思考項目發(fā)展模式，重新思考客戶關系管理，重新思考營銷創(chuàng)新。此前孤獨的山水云房創(chuàng)領的品質創(chuàng)新市場，在江北加速城市化的語境下，正在被越來越多的開發(fā)商所認可。與此同時，大吉山水田園等頗具規(guī)模的休閑度假物業(yè)的出現(xiàn)與俏銷，湯泉鎮(zhèn)等資源型特色型城鎮(zhèn)的發(fā)展前景將結束“空想”，堅實落地。
類別墅市場“巨變”。南京一家類別墅樓盤在“小陽春”的大好局面下仍然選擇“低價跑量”，這只蛻變的“仙林蝴蝶”輕輕扇動了一下翅膀，掀起了包括仙林在內的南京類別墅市場的一場風暴，這場風暴同時也在逐步影響區(qū)域內外其它產品線的市場策略與表現(xiàn)。
外來開發(fā)商“謀變”，南京成為全國性品牌地產商眼中重要的投資城市。外來開發(fā)商在經歷了一段痛苦的“水土不服”之后，終于讀懂南京，這也是盤點今年上半年樓市一個不可忽略的生動注腳。這座城市很厚重，也比較寬容，但它很在乎你對它的態(tài)度。在這個突如其來的樓市“陽春”歲月里，外來地產商在南京到底收獲了什么，讀懂了什么？
南京有大學校、大軍區(qū)、大國企，在其支撐下，南京樓市無論是有效需求還是投資需求都比其它城市穩(wěn)定，比如南京有60萬公務員或公務員性質的消費群體，比如在南京每年有40萬大學生畢業(yè)。還有，南京極富特色的“學區(qū)房”，“學區(qū)”的歸屬還時有微調。
這個有著特殊的人口結構的城市，有人曾以“追求不高，有點清高”來比喻，隨著城市化水平的“加速”，外來人口的增加，無論如何，南京依然給人以極大的想象空間與思考空間。
南京客戶從非理性的“追漲殺跌”，變?yōu)榭茖W消費，理性應對。經歷2008年深刻的調整，南京市民對樓市的認識加深，風險意識加強，鑒別能力提高，一些戶型設計差、地段不好、開發(fā)商名聲不佳的項目在小陽春的行情里依然滯銷可以佐證。
南京樓市專業(yè)分工細化，各大營銷機構加緊在南京“跑馬圈地”。春節(jié)過后，南京房地產市場一股特殊的“硝煙”彌漫，那就是各家優(yōu)勢房地產營銷代理商展開的“圈地運動”。這說明，南京開發(fā)商心態(tài)比以往更為開放，同時，南京市場的吸引力在“放量”。
南京總體規(guī)劃受關注。新的總體規(guī)劃已經亮相接受評議。這里面會有什么樣的發(fā)展機會與變革可能？
南京樓價并未出現(xiàn)像南方一些城市的大起大落，個別樓盤價格在高位有成交企穩(wěn)跡象。有人歸功于此前南京特色的“一房一價”政策，眼看南京房價漲勢不減，它“重出江湖”的可能性有多大？
無論如何，“南京現(xiàn)象”的出現(xiàn)與客觀存在，是中國房地產市場化進程中一個深刻而生動的樣本，是中國房地產民生路徑與市場路徑和諧共存的載體，是中國城市化進程中一個省會城市尷尬處境中的定位與發(fā)音。我們選擇以2009年上半年南京樓市為切面，希望為業(yè)界獲取更多有價值的思考與沉淀。 |
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