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小產(chǎn)權(quán)房改革是縮小城鄉(xiāng)差距的契機(jī) |
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2009-06-01 喬新生 來源:東方早報(bào) |
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深圳市人大近日通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》明確規(guī)定,違法建筑除未申報(bào)的外,符合確認(rèn)條件的,按規(guī)定辦理初始登記,依法核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這是我國房地產(chǎn)市場改革的標(biāo)志性事件,也是縮小我國城鄉(xiāng)差距的契機(jī)。 小產(chǎn)權(quán)房是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村社區(qū)自治組織(村民委員會)頒發(fā)房產(chǎn)證,建筑在農(nóng)村集體土地上的商品房。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)必須取得政府頒發(fā)的資格證書,縣級以上人民政府有權(quán)核發(fā)房產(chǎn)證。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村社區(qū)自治組織不得在集體土地上建設(shè)商品房,不能對外核發(fā)房產(chǎn)證。按照現(xiàn)行《建筑法》、《土地管理法》的規(guī)定,如果從事房地產(chǎn)開發(fā),必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地必須是國有土地;如果將集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā),那么,必須由政府辦理土地征用手續(xù),房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開競價(jià)的方式取得土地使用權(quán)。
按照現(xiàn)行的制度設(shè)計(jì),集體經(jīng)濟(jì)組織獲得基本土地補(bǔ)償之后,不能再獲得土地轉(zhuǎn)讓收益。正因?yàn)槿绱耍恍┐笾谐鞘薪紖^(qū)的集體經(jīng)濟(jì)組織“先斬后奏”,在集體所有的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā),并且以小產(chǎn)權(quán)房的名義對外出售。這種集體的公開違法行為,不僅得到了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的支持,而且贏得了消費(fèi)者的青睞。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),無疑給決策者出了一個(gè)難題。如果強(qiáng)行取締,那么,不僅會損害消費(fèi)者的利益,而且會引發(fā)社會矛盾。可是,如果任其發(fā)展下去,那么,必然會影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以,決策者必須審時(shí)度勢,盡快處理小產(chǎn)權(quán)房這一歷史遺留問題。然而,在這個(gè)問題上存在著兩種不同的思路:一種是宣布小產(chǎn)權(quán)房的存在不合法,并聲言堅(jiān)決予以取締;另一種則是找出問題的癥結(jié)所在,因勢利導(dǎo)地處理歷史遺留問題。 深圳市沒有回避問題,而是在現(xiàn)有的法律框架內(nèi),找到了解決問題的根本方法。小產(chǎn)權(quán)房之所以存在,原因不在于法律制度,而在于法律制度的實(shí)施。只要政府按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,對鄉(xiāng)村建設(shè)進(jìn)行合理的規(guī)劃,并且按照《土地管理法》對土地進(jìn)行分類管理,依照平等原則,賦予鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地開發(fā)權(quán),允許鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織從事農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),那么,這個(gè)問題就不會存在。可是,在法律實(shí)施的過程中,由于沒有顧及到鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法利益,而只是一味地借助于集體土地征收、征用制度,強(qiáng)行將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地轉(zhuǎn)化為國有土地,結(jié)果導(dǎo)致鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益受到損害。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),是對不合理土地政策的公開挑戰(zhàn)。 對歷史遺留的小產(chǎn)權(quán)房,深圳市政府按照下列原則進(jìn)行處理:凡是依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》規(guī)定辦理建筑申報(bào)手續(xù)的,允許進(jìn)行正式的房地產(chǎn)登記;凡是違反《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(過去稱之為《城市規(guī)劃法》),沒有辦理建筑申報(bào)手續(xù)的,不予辦理房地產(chǎn)登記。這項(xiàng)制度的積極意義就在于,將深圳小產(chǎn)權(quán)房納入到城市規(guī)劃范圍之內(nèi)。這是一種非常科學(xué)的管理方式,它一方面照顧到了小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人的切身利益;另一方面也充分考慮到了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過程中存在的問題,通過強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃,巧妙地解決了歷史遺留問題。 從表面上來看,小產(chǎn)權(quán)房是所有權(quán)問題,但從本質(zhì)上來說,小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)規(guī)劃問題。過去實(shí)行城鄉(xiāng)兩元管理,鄉(xiāng)村建設(shè)缺乏整體規(guī)劃。我國修改頒布《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之后,困擾城鄉(xiāng)統(tǒng)一發(fā)展的法律障礙已不存在,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的引導(dǎo)下,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。只要取得土地開發(fā)資質(zhì),鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就可以從事房地產(chǎn)開發(fā)。 小產(chǎn)權(quán)房合法化,是尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)的重要表現(xiàn)。從理論上來說,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織完全可以以所有權(quán)人的身份,最大限度地使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地資源。但由于我國《土地管理法》及其配套性法規(guī),限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地的使用范圍,使得許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能從土地工業(yè)化開發(fā)中受益。深圳市政府承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性,是落實(shí)憲法和法律精神的具體步驟。 但我們必須指出,各地在小產(chǎn)權(quán)房合法化的同時(shí),還必須進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理法律制度。在維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益的基礎(chǔ)上,切實(shí)維護(hù)國家的根本利益。只要尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán),那么,一切歷史遺留問題都會迎刃而解。 |
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