中國人大多知道兩個常識:一是孟子所謂的“有恒產(chǎn)者有恒心”,一是民間名諺“兔子不吃窩邊草”。經(jīng)濟適用房良性的社會功能,也可以從這兩點開始。
保障性住房不僅是廉租房,而且還要包括經(jīng)適房。這里的一個道理是要盡可能提高社會的住房擁有率。一般而言,中高產(chǎn)階層經(jīng)濟資源充沛,住房擁有率比較高。要提高整個社會的住房擁有率,就必須通過經(jīng)適房建設來讓更多的中低收入階層能夠購買自己的住房。當住房擁有率普遍提高后,社會就能從中大大獲益。
戰(zhàn)后美國推行了許多政策來提高住房擁有率,最近幾十年也通過立法推動經(jīng)濟適用房的建設。這些政策和法律措施,自然要建立在大量經(jīng)驗研究的基礎上。這些經(jīng)驗研究汗牛充棟,我們不妨簡單歸納其結(jié)論,看看對中國社會是否有借鑒意義。
住房擁有率高的一個最大的社會效益,就是社會的和諧和穩(wěn)定。美國的一系列研究,也不過是證實了“有恒產(chǎn)者有恒心”、“兔子不吃窩邊草”這些中國的傳統(tǒng)智慧:房主比租戶在自己的社區(qū)里居住時間長得多,因而對于維護整個社區(qū)的利益（也就是自己的“窩邊草”）更有責任心,更能積極地參與當?shù)氐墓彩聞?鄰里之間更友善,同時犯罪率也更低。另外,擁有房子的家庭和租房住的家庭的子女在學校的表現(xiàn)也有顯著區(qū)別:前者行為更加良好,學業(yè)更加出色;后者則無論是在行為上和學業(yè)上問題都比較多。比如青少年懷孕的比例,會隨著住房擁有率的提高而降低。
我不否認各國國情不同,但人性畢竟還是相通的。市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家都懂這個道理:經(jīng)濟地位的不穩(wěn)定,會誘使人成為社會的破壞性力量而非建設性力量。這也是犯罪率常常隨著收入水平的降低而提高的原因。所以,對中低收入階層,最重要的是給他們創(chuàng)造一種穩(wěn)定感,不僅要讓他們住進廉租房,更要讓他們購買經(jīng)適房,使低收入者也逐漸建立自己的“恒產(chǎn)”（即“資產(chǎn)凈值”equity）。這樣,他們就會對自己的生活以及自己和所在社區(qū)的關系有個長遠的規(guī)劃,成為負責的公民。西方發(fā)達國家過去集中興建經(jīng)適房,結(jié)果人為地創(chuàng)造了一系列窮人區(qū),成為犯罪的淵藪,周圍社區(qū)也深受其害。一些大的住宅區(qū)因為犯罪率太高而不得不被炸掉。基于這樣的教訓,如今大部分發(fā)達國家的經(jīng)適房建設實行混居式,即經(jīng)適房和一般商品房混合建設、彼此不分,如此就減少了人口中的經(jīng)濟隔離,讓窮人不必因為自己的居住地址而在腦門上貼個無形的“窮”字標簽。MIT的一個研究小組曾對波士頓地區(qū)的混居式經(jīng)濟適用房進行研究,發(fā)現(xiàn)這種經(jīng)適房的建設對周圍地區(qū)的房價不構(gòu)成影響、很健康地融入了主流社會。
中國正面臨著前所未有的城市化進程。農(nóng)民工成為城市經(jīng)濟的一個主要動力。如果他們居無定所,則有可能影響城市治安。他們的下一代也很難接受良好的教育,降低了未來的人口素質(zhì)。長此以往,會在這個階層形成繼承式的世代貧困。一旦世代貧困形成,就會發(fā)展成一種文化,如同當今美國的許多黑人社區(qū)一樣,使輟學、犯罪成為傳統(tǒng),日后社會花成倍的錢也難根治。所以我認為,如果缺乏經(jīng)濟適用房的話,未來中國社會將為此付出代價。 |
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