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據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）的文件，開始在全國國土廳局系統(tǒng)“征求意見”，在總計49條新增法規(guī)當中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”，替換了2008年國土資源部內(nèi)部起草的《土地管理法》中，明確住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動無償續(xù)期的表述。土地使用權(quán)期滿后是否無償續(xù)期再起爭議。
自住房市場化改革以來，在房地產(chǎn)市場之上一直有一把高懸的達摩克利斯之劍，那就是土地使用權(quán)只有70年。關(guān)于70年后商品房土地使用權(quán)問題，一直沒有明確的說法。直到2007年《物權(quán)法》頒布，其第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。才令手中有房的百姓安下心來。但饒是如此，到底這一產(chǎn)權(quán)續(xù)期是有償還是無償，還是不確定。2008年國土資源部內(nèi)部起草了《土地管理法》的“草案”，對現(xiàn)行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動無償續(xù)期等。但“征求意見稿”畢竟與定案不同，當前新的“征求意見稿”推翻了此前的“稿”，即是明證。此外，我們不應(yīng)忽略的是，在土地使用權(quán)之外，還有物業(yè)稅有待推出，則持有住房的未來負擔，再添變數(shù)。
無疑，模糊的產(chǎn)權(quán)界定與商品化流通是無法并存的，雖然現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認為，使用權(quán)與所有權(quán)可以分離，只要有明確的使用權(quán)和年限，交易仍然可以進行。但明確的使用權(quán)界定必然包括使用年限到期后的責、權(quán)、利問題。道理很簡單：在使用權(quán)到期前的交易，必須充分考慮到使用權(quán)到期后的新增的成本。
那么，為什么一直以來，房地產(chǎn)市場交易行為可以在70年大限之使用權(quán)的權(quán)屬不明狀態(tài)下進行呢？我們認為，市場在“70年后無成本續(xù)期”上形成了共識。
從一手市場的現(xiàn)象看，很多被開發(fā)商囤積了八九年的土地（土地使用期限同時折損）在開發(fā)完成后的售價往往與土地使用期限未經(jīng)額外折損的新房同價。而從二手市場的現(xiàn)象看，我們并未發(fā)現(xiàn)房齡與折價比例的換算機制，即使有消費者以房屋老舊作為議價的條件，也僅僅是從房屋本身的使用效能角度出發(fā)，并非出于土地使用年限到期后將面臨續(xù)期費用。這意味著，消費者并未將住房使用年限與房地產(chǎn)價格聯(lián)系起來。
房地產(chǎn)市場形成70年使用權(quán)到期后沒有新增成本的交易基礎(chǔ)有合理之處，因為政府在相當長的時期內(nèi)未對土地使用權(quán)續(xù)期作出明確界定。由于模糊的產(chǎn)權(quán)無法交易，不確定的收費無法計入成本，市場只能忽略使用權(quán)到期將帶來的新增成本。這就意味著，倘若現(xiàn)在要改變這一共識，加入土地使用權(quán)到期后收費的新增成本，就必定為市場帶來一定的震蕩。首當其沖的是現(xiàn)有二手房市場的價格體系崩潰，使用年限較長的住房價格將大幅度降低，而長期囤積土地不開發(fā)的開發(fā)商，其新建商品房也應(yīng)降價出售。這將對大量現(xiàn)有的商品房業(yè)主帶來相當大的損失。無疑房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇之路也將受到重挫。
當然，由于長期以來的土地產(chǎn)權(quán)本來就在模糊的狀態(tài)下，原有的模糊共識并非穩(wěn)固的市場基礎(chǔ)，當前政府有意立法將模糊地帶清晰化，仍然是一種進步。畢竟，產(chǎn)權(quán)從模糊到清晰的過程，所帶來的震蕩難以避免，而且這一震蕩的深度和持續(xù)時間，都與新公布法律中土地使用權(quán)續(xù)期的成本成正比。特別是，有專家認為，對土地使用權(quán)到期后一次性續(xù)費，應(yīng)當視為對物業(yè)稅的替代方案。因為物業(yè)稅在國外是實行土地產(chǎn)權(quán)私有的國家在使用。如果以土地使用權(quán)有償續(xù)期替代物業(yè)稅，而這一有償續(xù)期的新增成本在公眾可以接受的范圍內(nèi)，反而將令市場在一段時間的震蕩之后迅速形成新的產(chǎn)權(quán)共識。并逐步走向基礎(chǔ)穩(wěn)固的真正復(fù)蘇。但這個過程有兩忌：一是切忌“可以是無償，也可以是有償，有回旋空間，按照屆時的情況管理。”的模糊狀況，二是切忌既因土地所有權(quán)國有而收取使用權(quán)續(xù)期費用，又征收在土地產(chǎn)權(quán)私有的國度才征收的物業(yè)稅，因為那將令房地產(chǎn)市場的震蕩永無了期。 |