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近一年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行方向發(fā)生了劇烈的變化，但房?jī)r(jià)絕對(duì)值之高仍是公眾心中之痛。然而高房?jī)r(jià)只是表象，客觀地講，公眾都希望開(kāi)發(fā)商能夠主動(dòng)降價(jià)讓利于民，可開(kāi)發(fā)商現(xiàn)實(shí)的降價(jià)“困境”也的確值得我們?nèi)ジ永硇缘厣钏肌?/FONT>
全國(guó)政協(xié)委員許家印給我們算了一筆賬：影響房地產(chǎn)成本的包括五大因素，即建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)。而我國(guó)房?jī)r(jià)之所以被抬高，與后三大因素不斷飆升直接相關(guān)。目前這三項(xiàng)成本占房屋交易價(jià)格的80%以上，其中土地成本已占到房?jī)r(jià)的三成左右，各種稅費(fèi)占到三到四成，企業(yè)利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了5%的世界平均比例。如果這三項(xiàng)成本繼續(xù)增加，無(wú)疑房?jī)r(jià)還會(huì)有上漲的沖動(dòng)。
賬不算不清，理不辯不明。許委員告訴了我們房?jī)r(jià)表象背后的問(wèn)題，而正是這一問(wèn)題成為了我們奢望當(dāng)下房?jī)r(jià)大幅下跌的制度性制約。以一般房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律講，目前上市交易的房產(chǎn)項(xiàng)目在兩三年前開(kāi)始啟動(dòng)運(yùn)作，而彼時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“鼎盛”時(shí)期。與之相對(duì)應(yīng)，開(kāi)發(fā)商獲得土地的成本也處于歷史峰值，所付出的稅費(fèi)也處于歷史高位。也就是說(shuō)，對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)的三大助漲因素而言，只有企業(yè)利潤(rùn)是可以削減的。近期，已經(jīng)有很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始喊虧損賣房，盡管其中不乏噱頭炒作和博得政策庇護(hù)之嫌，但是僅就新開(kāi)樓盤的成本狀況而言，開(kāi)發(fā)商自身所能夠承受的讓利空間的確并不算大。
剝絲去繭，讓我們來(lái)看看開(kāi)發(fā)商拒絕房?jī)r(jià)下跌的底氣何在。從第一個(gè)地基樁子打下去開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商就不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗，他們的戰(zhàn)略盟友還有銀行和地方財(cái)政利益。開(kāi)發(fā)商自有資金一般只占到總項(xiàng)目資金的三分之一，另外的三分之二幾乎全部來(lái)自于銀行的信貸資金和土地抵押貸款等。由此，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整預(yù)期，有開(kāi)發(fā)商就提出了所謂“銀行先死論”，以綁定“金融安全”議題阻礙進(jìn)一步房?jī)r(jià)下跌。此外，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的推動(dòng)作用更是影響房?jī)r(jià)下調(diào)空間的關(guān)鍵。
全國(guó)政協(xié)委員厲以寧在“兩會(huì)”中也把房?jī)r(jià)問(wèn)題直指地價(jià)，認(rèn)為如果地價(jià)下降了，房?jī)r(jià)跟著就下降了。關(guān)于地價(jià)助推房?jī)r(jià)、甚至是決定房?jī)r(jià)趨勢(shì)的事實(shí)，某開(kāi)發(fā)商的自述故事講的最為清楚：開(kāi)發(fā)商擬圈地蓋房，地方官員卻以兩年后房產(chǎn)項(xiàng)目上市時(shí)的預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅來(lái)倒推地價(jià)的漲幅。當(dāng)年的理想謀算已經(jīng)造成了今日的市場(chǎng)尷尬。以房?jī)r(jià)持續(xù)上漲假設(shè)來(lái)倒推地價(jià)定位，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商主動(dòng)消化的成本空間被制約，也導(dǎo)致了今日房?jī)r(jià)下跌之困難。以南京市江寧地區(qū)為例，目前多數(shù)樓盤2007年的拿地價(jià)格都在3000元/平方米左右，加上建安、財(cái)務(wù)以及營(yíng)銷成本，總體保本價(jià)格約為5500元/平方米，而現(xiàn)在的市場(chǎng)銷售均價(jià)卻只有5000元/平方米。面對(duì)此情此景，試問(wèn)房產(chǎn)商是會(huì)選擇割肉降價(jià)，還是會(huì)去綁定銀行一起去“要挾”政策呢？
地方政府之所以會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的盟友，其背后是中央與地方財(cái)政分配體制的不合理。地方政府承擔(dān)了70%的事務(wù)性開(kāi)支，但是卻只享受30%左右的稅收分配，土地出讓金等預(yù)算外收入就成為彌補(bǔ)財(cái)政缺口的必然選擇。房?jī)r(jià)越高，這筆收入就越大，這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的根源所在。可見(jiàn)，讓地方政府利益與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫鉤，是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)正常起伏的基礎(chǔ)，為此，或者改革稅收分配結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)財(cái)政分配由中央財(cái)政向地方財(cái)政傾斜；或者是完善地方政府的財(cái)力來(lái)源，實(shí)現(xiàn)財(cái)權(quán)與事權(quán)的對(duì)等。但前者拘泥于中央政府總攬宏觀調(diào)控大局的現(xiàn)狀，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)體制性突破的概率并不大，而后者伴隨著地方政府債券在全國(guó)人大獲批，顯示出相關(guān)改革推進(jìn)的曙光。充裕的地方財(cái)政來(lái)源才能夠使房?jī)r(jià)問(wèn)題回歸市場(chǎng)本位，以更低的開(kāi)發(fā)稅費(fèi)成本抑制房?jī)r(jià)畸形高企，為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的理性回歸提供空間，這也才能夠達(dá)到財(cái)政利益讓利于民的最終政策效果。
地價(jià)不應(yīng)該制約房?jī)r(jià)的理性下調(diào)，斬?cái)嚅_(kāi)發(fā)商與地方政府間的利益紐帶將有利于房?jī)r(jià)的理性回歸。當(dāng)下相對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，意味著地方財(cái)政與房地產(chǎn)出現(xiàn)了暫時(shí)脫鉤，這反而為深層次財(cái)政體制改革提供了良好的契機(jī)。 |