3月16日,經(jīng)歷了4天的2009年“上海之春”房產(chǎn)交易會落下帷幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計數(shù)據(jù),共有13萬人次的觀展客流,較去年參展人數(shù)增長了71%;本次房產(chǎn)交易會上有明確購房意向的房源涉及金額約2億元,而現(xiàn)場支付定金的意向成交總交易額也達到1.2億元。
在此之前春節(jié)過后,上海樓市隨著氣溫的回升也開始逐漸活躍起來。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:2009年2月,上海住宅成交量達到117.32萬平方米,同比上漲超過63%。3月上海住宅交易量繼續(xù)走高,單日住宅成交一度高達797套。 這些變化,令不少消費者產(chǎn)生了困惑,一方面,大家都知道樓市處于衰退期,中央也鼓勵開發(fā)商降價促銷;另一方面,春節(jié)以后,上海樓市的成交量確實出現(xiàn)較大的回升,甚至價格也有所回升,這是不是意味著樓市已經(jīng)開始觸底反彈? 雖然“上海之春”房展會歷來有樓市風向標之稱,但坦率地說,4天的房展會,還遠不足以明確未來的走勢。 首先,這是“市場之手”和“政策之手”相互發(fā)生作用。去年10月之后,中央政府和各地方政府接連出臺救市政策,市場出現(xiàn)回暖跡象,成交量開始回升。但到去年末今年初,市場重歸冷靜,房地產(chǎn)業(yè)又開始寄希望于政府出臺新的救市政策,市場上一度傳言房地產(chǎn)業(yè)進入了“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”。然而新的救市政策并沒有落地,市場終歸還是要走自己的路。 經(jīng)過一年的調(diào)整,加上一系列政策利好的出臺,剛性需求相繼入市以及部分樓盤打折促銷,春節(jié)過后,上海樓市確實出現(xiàn)了一些回暖的表象,但總體而言,目前的銷售主要是由打折幅度較大的樓盤帶動的,例如最近熱銷的大寧板塊的某樓盤,其實際成交價格已經(jīng)回到了2006年的水平。但是,據(jù)此就認為樓市已經(jīng)開始觸底反彈不免有些牽強。一是,宏觀經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)明顯回升跡象。二是,房地產(chǎn)市場調(diào)整周期的時間還沒到位。三是,市場供求關(guān)系依然呈現(xiàn)膠著狀態(tài)。因此,目前樓市仍處在筑底過程中,整體回暖顯然還需時日。盡管“上海之春”參展人數(shù)創(chuàng)出新高,但是意向與前幾年相比仍然較低,上海商品住宅成交量相比過去幾年依然偏低,就是明證。 其次,上海樓市的剛性需求一直比較旺盛。一是上海近幾年正好處在一個結(jié)婚生育高峰期,每年有十多萬對新人進入婚姻殿堂。在房展會上,有許多參觀者是為孩子結(jié)婚來看房探路。購婚房者是目前上海住房剛性需求的主力軍。二是上海近年來還是吸引了不少海內(nèi)外優(yōu)秀人才落戶,這些人一旦有了足夠的積累,首先的意愿還是購房。三是,盡管上海人均居住面積已達到16.7平方米,折算成建筑面積為33.4平方米。三口之家就是100平方米,然而就目前情況而言,有50%以上的家庭的人均居住水平是低于16.7平方米,這些家庭寬余的有二居室,緊張的可能只有一居室,他們非常迫切希望改善居住條件。前幾年錯過了買房機會,如今市場正處于調(diào)整之際,他們也有要很好把握住機會的愿望。 第三,樓市投資客開始“探路”。這次“上海之春”房展會的人流創(chuàng)新高出乎人們的意料,“上海之春”2006-2008年的參觀人數(shù)分別為10萬、8萬和7.6萬,今年13萬的人數(shù)比前3年分別增長30%、63%和71%,因此除剛性需求者之外,觀展的人中肯定也有不少投資客的身影。一是房地產(chǎn)市場調(diào)整也有10個月之多,除了外環(huán)線以外地區(qū)和房價出現(xiàn)調(diào)整之外,內(nèi)環(huán)以內(nèi)的市中心樓盤幾乎并沒有過分大的動靜,只不過稍微有些松動而已。因此,目前正好是借機“探探路”、“打打樣”。二是中國股市從6000點到1600多點的巨大殺傷力,使許多投資者深感“股市的兇險”。相比之下,樓市投資到目前來說還未見深度“割肉”之事。因此,在目前情況下,依然有相當多的投資客更愿意“棄股投房”。當然,在目前的市場大環(huán)境之下,投資客也僅僅只是“探路”而已。 |