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全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀專家委員會委員郭松海日前呼吁，鑒于實施物業(yè)稅的復雜難度，應該開征不動產(chǎn)閑置稅來遏制住房市場住房高空置率與居民住房難這對矛盾（據(jù)3月4日《上海證券報》）。
在遏制空置率方面，不動產(chǎn)閑置稅確實具有與開征物業(yè)稅相近的效果。但為了這樣一個目的專門開征一個稅種則不甚妥當。其一，有違稅制中性原則；開征一個稅種對某種合法行為進行懲罰、遏制，這實際上嚴重違背了稅制中性、公平的基本屬性。其二，浪費了立法資源，一個稅種從計劃設置、立法機構(gòu)審議到最終出臺，需要投入大量的立法資源。顯然，一旦物業(yè)稅出臺，不動產(chǎn)閑置稅自然也就沒有存在的意義，否則就意味著將存在重復計征稅的問題。因此，另起爐灶開征新的不動產(chǎn)閑置稅本身就是對稅種立法資源的一種浪費。其三，有違稅種的穩(wěn)定性原則；不論是對國家、企業(yè)抑或其他納稅主體來講，稅種的穩(wěn)定性至關重要，稅種不穩(wěn)定不僅不利于微觀企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，也影響國家的收入穩(wěn)定。
用開征不動產(chǎn)閑置稅來遏制由于開發(fā)商捂盤惜售和待價而沽所帶來的住房高空置率問題，實際上也缺乏可操作性。一方面，如何鑒定住房空置問題很難有效把控。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的商品房空置面積主要是指開發(fā)商惜售且未在各地房管局等單位登記轉(zhuǎn)讓的新房，即一手房。如果住房閑置的法律鑒定是以國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)為準，則很可能會出現(xiàn)大量虛假出售和按揭以規(guī)避；若把商品房空置范圍擴展到一手房、個人持有的閑置存量房以及單位長期閑置的寫字樓、賓館、商鋪及爛尾樓等，那么面積可能更大，有數(shù)據(jù)預計，廣義的空置率在2億平方米以上；但如何鑒定這些已經(jīng)在各地房管局登記轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的空置房并不容易，最大的問題是各行政、執(zhí)法系統(tǒng)信息不能完全互通。
另一方面，如何確定不動產(chǎn)閑置稅的稅率問題。是累進稅率還是單一稅率，邊際稅率是多少才能起到緩解開發(fā)商和投機者捂盤惜售、待價而沽等行為？顯然，這些問題的復雜程度并不亞于物業(yè)稅。
筆者認為，與其另起爐灶開征不動產(chǎn)閑置稅，還不如加快物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)落實。
自《物權(quán)法》正式施行以來，空轉(zhuǎn)至今的物業(yè)稅千呼萬喚未出來。物業(yè)稅難產(chǎn)的原因在于它主要是對當前與房地產(chǎn)相關的如房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費的整合，且物業(yè)稅是以每年的分散征收替代當前的一次性征收。因此，對地方政府來講，物業(yè)稅的開征將影響當期收入。而對業(yè)已購買住房的居民來講，物業(yè)稅實際上重復計征了部分稅款。
筆者建議，當前可以先實施剔除土地出讓金的物業(yè)稅，并對新老商品房購買者采用不同的物業(yè)稅稅率以避免重復計征。這樣比開征具有部分替代效應的不動產(chǎn)閑置稅更為有利。同時，物業(yè)稅的開征避免了地方政府寅吃卯年的問題，有利于地方財政收入的穩(wěn)定性。 |