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最近，工農(nóng)中建四大銀行和其他中小銀行紛紛開(kāi)始辦理存量房貸利率七折優(yōu)惠政策：只要2008年10月27日之前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠，無(wú)不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。
同時(shí)，今年北京將研究取消二套房限制，適當(dāng)減稅讓費(fèi)，刺激改善性需求。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)取消二套房貸限制的呼聲較高，認(rèn)為這是激活低迷樓市的手段之一。北京市發(fā)改委5日公布的“2009年發(fā)展改革工作總體考慮”中，將此項(xiàng)內(nèi)容列為2009年發(fā)展改革工作的主要任務(wù)，表示將研究取消二套房限制。（1月6日《新京報(bào)》）
我認(rèn)為這是一種審慎而又實(shí)事求是的態(tài)度。即使沒(méi)有本次全球金融危機(jī)，個(gè)人也認(rèn)為我們?cè)趯?duì)待二套房和二手房交易政策上過(guò)去一度過(guò)緊，最近正一點(diǎn)一點(diǎn)地試圖放開(kāi)，也顯得格外小心翼翼，既怕刺激樓價(jià)上漲，又擔(dān)心銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大，同時(shí)政府還要顧及一直以來(lái)迫切希望房?jī)r(jià)大幅下降的社會(huì)情緒。
說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)也好，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎也好，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱地位，是一個(gè)歷史和現(xiàn)實(shí)的必然，不由得我們不承認(rèn)。這個(gè)市場(chǎng)停滯，支柱倒塌，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的日子不可能好過(guò)。而要使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新活躍起來(lái)，房貸政策至關(guān)重要。
又要用信貸大量支持房地產(chǎn)發(fā)展，又要最大限度防范銀行風(fēng)險(xiǎn)，銀行似乎在夾縫中進(jìn)退維谷。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)6日重申，借款人每月償還貸款的支出不得超過(guò)個(gè)人收入的50%，就是這種擔(dān)憂的體現(xiàn)。
依我看，既支持房地產(chǎn)信貸又防范銀行風(fēng)險(xiǎn)，不需要太多復(fù)雜的手續(xù)，只需把住首付和購(gòu)房保險(xiǎn)這兩個(gè)關(guān)口，基本可保無(wú)憂。美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)就是首付款比例過(guò)低甚至為零，在房地產(chǎn)抵押物價(jià)值出現(xiàn)大幅度下降以及借款人償付能力出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候造成金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行最低的房貸首付款比例為20%，既有利于讓自住消費(fèi)者以較低門檻改善住房需求，也為銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范攔起了一道大壩。
至于二套以上房貸，同樣只需要充分利用好首付款這個(gè)杠桿，仍然以家庭為單位界定二套以上房，凡是二套以上房貸的，較大幅度地提高首付至40%或60%，并且恢復(fù)二套以上房貸的購(gòu)房保險(xiǎn)政策，同時(shí)約定第一受益人為銀行。這樣，即使房?jī)r(jià)相應(yīng)下跌40%或60%，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也基本為零。至于復(fù)雜地界定二套房是不是改善型住房，我看可以免了，真正有條件改善住房的，讓他多付點(diǎn)首付，沒(méi)什么大不了的。
而規(guī)定借款人每月償還貸款的支出不得超過(guò)個(gè)人收入的50%，也是可有可無(wú)。表面上這樣有利于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，但從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，收入審核過(guò)程往往徒具形式，增加雙方交易成本而已。一方面是很多人收入來(lái)源很復(fù)雜；另一方面，不同收入群體50%的意義也不同。一個(gè)年收入100萬(wàn)的職業(yè)經(jīng)理人，他的收入80%以上都可以用來(lái)還貸、投資；一個(gè)月收入2000元的普通職員，拿一半付月供日常生活就吃不消了。還是把這個(gè)權(quán)利還給公民“自決”吧。
通過(guò)首付這個(gè)重要杠桿，也能夠有效地把炒房客排除在信貸支持之外。大幅提高二套房以上的首付比率，炒房客原本可以買兩套房的，也許現(xiàn)在只能買一套甚至一套也買不了。短期炒房對(duì)首付敏感而對(duì)利率不敏感，因此完全可以對(duì)二套房以上的房貸也一視同仁地采取最優(yōu)利率優(yōu)惠措施，而且免去那些繁雜的申請(qǐng)與審核程序。 |