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房地產(chǎn)市場需要強(qiáng)心針,目前給房地產(chǎn)市場注射的是葡萄糖。
房地產(chǎn)市場早已處于寒冬狀態(tài),現(xiàn)在政策救市與做空并行,試圖挽狂瀾于既倒,恐怕不太現(xiàn)實(shí)。只要處于通縮狀態(tài),房地產(chǎn)將一直萎靡下去,直到出現(xiàn)通脹,房地產(chǎn)作為投資品的保值價(jià)值才能體現(xiàn)。不過,也不可能回到2003年以后的高價(jià)階段。
12月17日晚,房地產(chǎn)新政又添新內(nèi)容。
溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。主要內(nèi)容三條:（一）加大保障性住房建設(shè)力度;（二）進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi);（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進(jìn)商品住房銷售。
我們到底需要怎樣的房地產(chǎn)生態(tài)？政策給了雙向選擇,市場與保障兼?zhèn)洹牧硪粋�角度看,新政典型體現(xiàn)了在救市與保民生的雙重壓力之下,政府平衡各方利益的左支右絀的心態(tài)。第一條加大保障性住房對于商品住房是利空,第二條刺激商品住房銷售,兩條政策的效果是相互抵消。值得關(guān)注的是第三條,“支持合理融資需求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。
昨天筆者參加觀點(diǎn)房地產(chǎn)論壇,樊綱先生說,政策是平衡的產(chǎn)物。利益博弈激烈、平衡至上的政策不可能石破天驚,只能在各方利益之間走鋼絲,決定了政策的效力不可能達(dá)到最高。政治與經(jīng)濟(jì)之間的鋼絲是最難走的,在呼聲日高的降價(jià)狂潮中,與拯救房地產(chǎn)企業(yè)之間,政府已經(jīng)做出了明確的選擇——房價(jià)會繼續(xù)下降,這才有刺激商品住房銷售一說;房地產(chǎn)企業(yè)會倒一批,這才有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組融資的伏筆。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場大轉(zhuǎn)型難以避免,因此,政府下決心一勞永逸解決保障性住房問題,只要維持大型房地產(chǎn)企業(yè)不崩潰即可。
至于降低稅收刺激交易,如現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅,在上海等城市已經(jīng)實(shí)行,并沒有讓房地產(chǎn)市場面目一新。
房地產(chǎn)市場本來就是重病纏身,庫存量增加,按目前的銷售量要消化兩年以上;地王時代拿的地遭遇降價(jià)風(fēng)暴的沖擊;二、三線城市降幅相對較小。11月銷售數(shù)據(jù)回暖多數(shù)拜保障房所賜,對房地產(chǎn)市場意義不大。
冷熱兩劑政策藥同時下肚,明年會有許多實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)被趕出市場。今年土地流拍與退地現(xiàn)象增加,項(xiàng)目出售增加,到明年,將會爆出房地產(chǎn)合理倒閉的傳聞。
為了自救,從短期來看,房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)新的局面,一些房地產(chǎn)開發(fā)商會爭搶廉租房項(xiàng)目,因?yàn)榭梢韵硎茔y行的低息貸款。央行、銀監(jiān)會同日公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》,規(guī)定廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。而地方政府,如南京等地一會兒對抬價(jià)者罰款,一會兒對壓價(jià)者罰款,早已暈頭轉(zhuǎn)向。
事已至此,討論什么救市能起多大的作用意義不大,至于股票分析師再拿短期的利好忽悠散戶入場接棒房地產(chǎn),恐怕是用心險(xiǎn)惡。
房地產(chǎn)市場要想度過寒冬,還能發(fā)展壯大,開發(fā)商必須面對實(shí)際,進(jìn)行兼并重組,保存優(yōu)質(zhì)基因,而將趁房價(jià)高漲時那些官商勾結(jié)拿地、一無品牌二無專業(yè)素質(zhì)的濫竽充數(shù)者淘汰出局。
房地產(chǎn)開發(fā)商大洗牌勢所難免,政府的并購融資與融資服務(wù)說明了政策導(dǎo)向。但問題并不如此簡單,很多具有劣質(zhì)基因的企業(yè)在地方政府的卵翼之下繼續(xù)茍延殘喘,大多數(shù)地方中小開發(fā)企業(yè)都是地方政府的“小金庫”,在拿地成本等方面受到特殊照顧。而南京市江寧區(qū)房管局局長周久耕建議處罰萬科、恒大的降價(jià)行為,稱為
“低于成本價(jià)格銷售,屬于不正當(dāng)競爭”,其弟周久忠據(jù)傳就在房地產(chǎn)行業(yè),大名鼎鼎的周局長恐怕不是在維護(hù)市場秩序,而是排斥競爭對手。
如果市場分割、各自為政,小開發(fā)商各霸一方,政府試圖導(dǎo)引出并購重組、建構(gòu)房地產(chǎn)良性生態(tài)的努力就不可能實(shí)現(xiàn)。中央政府顯然有必要出臺直擊核心的政策,瓦解割據(jù)市場,建立統(tǒng)一市場。 |