|
近日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社就《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006—2020年）》有關(guān)問題接受專訪，在專訪中，鹿心社就小產(chǎn)權(quán)房問題提出了三項(xiàng)原則：第一，小產(chǎn)權(quán)房不符合我們國(guó)家的現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。第二，將采取行之有效的措施，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步發(fā)展。第三，要深入研究，分類分析，采取有針對(duì)性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。（新華社11月13日電）
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在集體土地上建設(shè)的商品房，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證。在各大中小城市，由于房?jī)r(jià)居高不下，小產(chǎn)權(quán)房一度熱銷，原因就在于價(jià)格便宜。小產(chǎn)權(quán)房不存在土地出讓金，也沒有土地征用費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，更沒有地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的中間暴利。
從根本上，“小產(chǎn)權(quán)房”源于我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的雙軌制。城市土地國(guó)家所有，農(nóng)村土地集體所有，這種產(chǎn)權(quán)格局，在城市化過程中，不可避免會(huì)發(fā)生矛盾和沖突。我們知道，城市化的過程，本質(zhì)是農(nóng)業(yè)用地變成工業(yè)用地的過程，這個(gè)過程的核心是土地價(jià)值幾十倍、幾百倍地升值。然而，在中國(guó)，農(nóng)村集體土地要上市流轉(zhuǎn)，地方政府是唯一的權(quán)力主體，作為土地的所有者，農(nóng)民反而被“合法”地剝奪了應(yīng)有的權(quán)益。有數(shù)據(jù)估計(jì)，僅非農(nóng)建設(shè)占用耕地一項(xiàng)，從1987年到2002年，各級(jí)地方政府就從農(nóng)民手中獲得的土地凈價(jià)收益達(dá)1.42萬億元以上。
鹿心社的這一番言論，沿襲了國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的一貫態(tài)度。有一段時(shí)間，建設(shè)部、國(guó)土資源部門的負(fù)責(zé)人曾不斷出來“溫馨提醒”，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，諸如不能按揭，沒有完整產(chǎn)權(quán)，不能辦理過戶手續(xù)等。在“提醒”無效的情況，國(guó)土資源部又下發(fā)通知，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。
可是，不久前，十七屆三中全會(huì)上通過了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，提出了建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。如果將來有一天，建設(shè)用地市場(chǎng)城鄉(xiāng)合一，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有土地和集體土地的“同地同權(quán)”，農(nóng)村宅基地也可上市流轉(zhuǎn)，這是否意味著，“小產(chǎn)權(quán)房”將取得合法地位？既然宅基地可以上市流轉(zhuǎn)，就意味著農(nóng)村集體土地取得了國(guó)家的產(chǎn)權(quán)認(rèn)可。
“小產(chǎn)權(quán)房”松綁是大勢(shì)所趨，無論是土地國(guó)有，還是土地集體所有，在憲法和物權(quán)法上都應(yīng)該是平等的。憑什么農(nóng)民集體土地不能上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民不能親自掌控本應(yīng)屬于自己的所有權(quán)？
圍繞“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)”的博弈關(guān)系，存在四個(gè)利益主體，農(nóng)民，城市居民，開發(fā)商，地方政府和相關(guān)官員。禁止小產(chǎn)權(quán)房的合法化，從根本上來看，對(duì)征地官員有利，對(duì)地方政府有利，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有利，卻損害了絕大多數(shù)農(nóng)民和市民的利益。顯然，判斷“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)不應(yīng)該發(fā)展，不是看法律怎么規(guī)定，而是看這個(gè)事情合不合理，是不是符合廣大人民群眾的根本利益。毫無疑問，這才是解決小產(chǎn)權(quán)房的核心原則。在我看來，讓“農(nóng)村集體土地”入市流轉(zhuǎn)起來，甚至進(jìn)一步，讓農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房與開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)房“同房同權(quán)”，這不但可以增加農(nóng)民收入，還可以適時(shí)平抑城市房地產(chǎn)價(jià)格。 |