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有部分市場人士認為,如果說央行下調“兩率”是此前房地產市場調控的轉折點,那么財政部10月22日的新政出臺可以說是政府著手“救市”的開始。而對于房地產企業(yè)來說,這套組合拳為其增加了房價抗跌的底氣,甚至也有觀點認為此舉將會把低迷的房地產市場又推向高漲行情。筆者認為,這樣的想法大錯特錯。
財政部針對房地產市場相關領域的減稅政策是在當前對整個行業(yè)都將減稅這個大背景下,更確切地說是從整個經濟發(fā)展的角度來考慮的。因為房地產業(yè)具有很強的聯(lián)動性,可以直接帶動建筑業(yè)、鋼鐵、水泥以及建材裝修等眾多行業(yè)的發(fā)展,因此,財政部此舉并非是簡單的托市行為。筆者估計,中央政府在未來針對房地產市場還會進一步推出的減稅政策,但這并不能成為房價上漲的理由,更不能稱之為政府托市。如果有房地產企業(yè)把新政認為是新一輪房價上漲的動力將會導致致命的錯誤。
新政的出臺更多是針對解決中低收入階層自住房問題。條文明確規(guī)定,對購買90平方米以下的住房,契稅稅率下調為1%,而90平方米住房的需求者絕大部分屬于中低收入階層。此外,免征個人銷售住房的印花稅和土地增值稅,對我國二手房市場來說,可以起一個很好的刺激作用,二手房市場交易成本的下降又顯然可以降低中低收入階層的購房成本。因此,新政的出臺將主要是以保民生為主,而高企的房價顯然與政府的保民生目標相背離。從這方面來看,新政將不會成為房地產價格新一輪高漲的助推器。
新政主要是針對自住消費需求,對房地產投資（機）的政策仍未改變。無論是針對房地產企業(yè)買地融資的限制還是針對房地產投資（機）的“二套房”政策,都是為了打擊房地產市場的投機,引導房地產市場健康有序的發(fā)展。眾所周知,我國房地產價格從2003年開始一路高歌猛進,尤其是以去年最為顯著,這與我國房地產市場的過度投資（機）有著莫大關系。因此,在國家針對房地產市場投資（機）相關政策的出臺以后,以及當前經濟不確定性導致投資（機）的萎縮,房地產價格高漲的平臺已經喪失,當前支撐房地產市場需求的絕大部分是自住需求,然而,相對于當前這部分人群收入而言,房價的高企顯然無法釋放這部分潛在的需求轉變?yōu)楝F(xiàn)實的購買。與此同時,新政也明確規(guī)定金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。住房公積金貸款利率各個檔次也分別下調0．27個百分點。如果房地產企業(yè)仍然采取硬扛的方式維持房價高企,那么新政就更難成為房地產企業(yè)的“救星”。
為了使經濟不至于過度下滑,政府正在通過一系列政策措施刺激內需。從理論上說,由于房地產業(yè)的聯(lián)動效應,房地產企業(yè)的繁榮的確可以帶動其他行業(yè)的快速發(fā)展,進而促進全社會消費的增加。但是房地產業(yè)屬于資金密集型產業(yè),尤其在我國還處于工業(yè)化階段,各領域還需大量資金投入的背景下,如果發(fā)生房地產業(yè)過度吸收其他領域的資金,將會導致我國產業(yè)結構空心化以及社會財富過度集中的危險。而當前正是由于我國貧富兩極分化較為嚴重,如果再經過房地產業(yè)的財富集中效應,只會更加加劇這一分化。這不僅從經濟角度來看不利于內需的增長,也與和諧社會建設大計相背離。同時,通過房地產市場的過度繁榮來刺激經濟只會把一國經濟帶入危機的邊緣。此次席卷全球的美國金融危機就是從房地產市場開始的,當然與美國監(jiān)管機構不作為有很大關系,其實美國過度發(fā)展房地產業(yè)也是直接的原因。因此,無論是從我國國情出發(fā),還是以當前美國金融危機為鑒,都需要政府保持清醒的頭腦,即中國房地產市場的暴利時代應該終結,否則,美國的今天將會是中國的明天。
綜上所述,筆者認為,此次政府的組合拳新政是希望借此政策措施來降低中低收入階層的購房成本,斷然不會成為助推房價上漲的動力。當然,與購房稅收相比,房價才是購房成本的最主要部分,因此,若沒有房地產價格適度下調來與之配合,新政將無功而返。所以,政府“救市”與開發(fā)商自救相結合,才能真正激活房地產市場,才能達到政府、房地產企業(yè)和消費者“三贏”。
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