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        救樓市,關鍵在明確預期
            2008-10-23    葉檀    來源:廣州日報

            樓市要不要救?這不是一項選擇題,而是已經(jīng)落實為實實在在的救市行動。

            昨晚,財政部發(fā)布通告,將下調(diào)房地產(chǎn)稅費與降低房貸利率——從11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;首次購房首付最低調(diào)整為20%……從10月17日國務院常務會議提及降低房地產(chǎn)交易稅費、支持居民購房到財政部網(wǎng)站發(fā)布公告,僅僅一周時間。

            救市力度之大前所未有。有行動,有表態(tài),有措施,如果說這不叫救市,那我不知道還有什么行動可以叫做救市。
            調(diào)控樓市涉及地根與銀根兩根。地根松動,土地流拍現(xiàn)象比比皆是,加上今年下半年地方政府財政收入將下降,已經(jīng)說不到收不收地根的事。另一個就是銀根,可能的措施包括,將購買第二套住房的貸款首付比例由40%降至20%~30%,放松公積金貸款上限。地方政府有權的是降低稅收,將房地產(chǎn)交易收益返還一部分給購房者,以激活房地產(chǎn)交易。
            公積金牽涉到建設部,地根與稅收牽涉到地方政府,利率牽涉到央行,三方已形成救市合力,否則地方政府的一系列救市舉措無法出臺。
            筆者支持救市,也支持加大保障性住房建設規(guī)模,兩者并行不悖。從去年以來,我國的實體經(jīng)濟受全球金融風暴沖擊的跡象越來越明顯,而房地產(chǎn)行業(yè)由于關聯(lián)度高,成為實體經(jīng)濟與金融領域的重要樞紐。很明顯,房地產(chǎn)領域因為捆綁了實體經(jīng)濟、就業(yè)、銀行與地方財政收入而被援助。同時,政府增加投入加大保障性住房建設規(guī)模,可以緩解社會不公,減少房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性,更可以使房地產(chǎn)市場恢復元氣。
            不得不指出,救市政策太晚,很可能效果不彰。房地產(chǎn)市場與股市的共性,就是投資者追漲殺跌的本能。當房地產(chǎn)行業(yè)引領經(jīng)濟進入下行周期,一些樓盤價格開始下調(diào),投資者業(yè)已形成下調(diào)預期,必須經(jīng)歷一個完整的周期,才能進入上升通道。在趨勢業(yè)已形成之時救市并不能改變大勢。如果在實體經(jīng)濟剛受沖擊時就出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)政策,效果可能會好得多,不至于出現(xiàn)建材等基礎產(chǎn)品價格大幅下挫、蔓延到鋼鐵等各個行業(yè)的局面。因此,救市未必會起到立竿見影的效果,一些城市救市之后首日,房屋成交量為零,就很說明問題。
            更重要的是,政府必須以明確、長期的政策給予房地產(chǎn)購買者與業(yè)者清晰的預期,至少不要隔兩三個月就調(diào)整稅費,使業(yè)者無所適從,也讓投資者對政策的朝三暮四感到害怕。
            政府降低契稅是明確的利好,與降低契稅相比,二套房稅收十年不變是更大的利好。這樣,購房者可以評估交易成本,自然形成不同的消費群體,各方按照預期行事。短期利好表面上是給各方信心,實際上增加了政策風險,交易成本飄忽不定,唯一的后果是讓所有人都成為投機者,在最短的時間內(nèi)高拋低吸,賺取差價。
            把仇保興的話當成救市的確鑿證據(jù)大可不必。如果不是實體經(jīng)濟下行跡象如此明顯,如果對泡沫化的擔憂仍然存在,就算是建設部某位官員喊破嗓子也不會起到什么效果。房地產(chǎn)商應該感謝全球金融危機,實體經(jīng)濟的下行,使房地產(chǎn)拉動投資的作用突顯,而不是削弱。

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