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此次我國房地產業(yè)的調整并非房價的簡單回歸，而是房地產市場一個時代轉變的標志——將步入平民化時代，即是房地產市場暴利終結以及絕大部分中產階級都有能力買房的時代。
目前，我國社會平均利潤率大約在8%左右，房地產行業(yè)則超過30%。同時，房地產又是一個進入門檻相對較低的市場，因此，在高利潤率的刺激下，社會上大部分資源都涌入這一市場，這造就了我國房地產企業(yè)超過3萬家、商品房空置面積達1.3億平方米的市場現(xiàn)狀。因此，經(jīng)過社會資源分配的調整，目前中國房地產市場平均利潤率正處于向社會平均利潤率接近的階段。
當前房地產市場的投資(機)需求基本處于停滯，而真正能夠形成需求的則絕大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分為換房需求和新增需求。眾所周知，我國房地產市場高漲行情從2003年開始，而房地產需求也正是從這一時期開始回暖。一般來說，房地產與汽車不同，前者的“換新潮”周期要遠比后者長。因此，從2003年開始新購買自住房的居民很難在未來的幾年內形成“換房潮”，而在此之前所購買房地產所形成的“換房潮”，基本在前一階段已經(jīng)“消耗殆盡”。而對于房地產新增需求來說，形勢也不容樂觀，能夠形成未來幾年內新增需求的人群是未來新增的中產階層人群，而當前這一階層的增長率已經(jīng)遠遠低于商品房供給率。加上經(jīng)濟的“收入效應”和股市的“財富效應”在未來的幾年內很難顯現(xiàn)，這些因素均表明未來房地產新增需求數(shù)量將大大下降。
還須看到，我國人均GDP水平仍然較低，地域差距、城鄉(xiāng)差距以及貧富差距有逐步加大的趨勢。同時，教育、醫(yī)療衛(wèi)生等領域仍然需要大量的社會資源投入，而房地產市場作為資金密集型產業(yè)，其過度的膨脹只會引發(fā)更多的社會資源流入該領域，最終只會導致“貧者更貧、富者更富”的局面。從各國經(jīng)濟發(fā)展階段來看，房地產市場的快速發(fā)展往往是一個國家進入后工業(yè)社會以后所發(fā)生的現(xiàn)象。而中國目前仍然處于一個工業(yè)化時期，正處于產業(yè)升級階段，而科技投入和產業(yè)研發(fā)正是產業(yè)升級的主要推動力，房地產市場的泡沫不僅打擊了企業(yè)研發(fā)的積極性，更是分流了企業(yè)科技投入所需的資金。長此以往，將會危害我國創(chuàng)新型國家建設之大計，“中國創(chuàng)造”戰(zhàn)略也將無法真正實現(xiàn)。因此，我國房地產市場在經(jīng)過此前的非理性暴漲之后，理應調整，筆者認為，中央政府應該利用這一次調整，降低未來房地產市場對我國經(jīng)濟的貢獻度。
內需不足一直以來都是中國經(jīng)濟發(fā)展過程中的軟肋，尤其是在目前外圍市場惡化的背景下。提高居民消費能力的途徑是提高居民收入，但筆者認為更應該關注居民的可支配收入。不可否認，房地產的需求也是構成社會需求的一部分，但是在房地產價格高企的背景下，用于其他消費的可支配收入將大大下降。久而久之，只會導致更多的社會資源向房地產市場靠攏，進而導致其他領域出現(xiàn)供給不足，從而造成居民的實際消費出現(xiàn)下降。因此，中央政府對房地產市場的調控，使得房地產市場釋放過度集中的社會資源，進而更好地發(fā)展社會其他領域。也只有這樣，才能夠使社會消費真正處于一個良性、健康的發(fā)展階段。
事實上，從短期來看，房地產市場步入下行周期也是難以避免。此前，我國房地產市場的暴漲與銀行貸款的強力支持有著莫大的關系，而目前銀根的緊縮無疑也使暴漲行情難以為繼。另外，此前高速增長的經(jīng)濟也將回落，人口紅利也將在勞動力成本不斷上升的情況下逐漸消失，“劉易斯拐點”的到來也將為未來是否還有大量低成本農村剩余勞動力的供給帶來了不確定性。在全球化的今天，各主要經(jīng)濟體無論是經(jīng)濟增長還是房地產市場均出現(xiàn)了放緩或衰退的情況。而作為全球經(jīng)濟的一個重要成員，中國經(jīng)濟在此次全球經(jīng)濟調整的背景下出現(xiàn)調整是難以避免的，而作為目前中國經(jīng)濟支柱之一的房地產市場在此輪經(jīng)濟調整中出現(xiàn)下行也是經(jīng)濟周期所致。
因此，我國房地產市場“平民化時代”的到來，是對此前中國過早透支社會資源發(fā)展房地產市場的一個檢討。中央政府的宏觀經(jīng)濟調控，應該適時調整房地產市場發(fā)展戰(zhàn)略，切莫急于救市而喪失了對房地產市場調整的大好時機。 |