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《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中有關(guān)土地新政的一個(gè)重大突破是:“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外,經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目,允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。”它意味著農(nóng)民的土地在符合規(guī)劃、手續(xù)合法、稅費(fèi)齊全的情況下可以自由入市,打破了以往土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷局面,農(nóng)民可以出售土地、土地入股、自主成立房地產(chǎn)開發(fā)公司等多種形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來從未有過的巨大變革。
有人據(jù)此認(rèn)為,土地新政將重挫中國(guó)房?jī)r(jià),有人更“準(zhǔn)確”地指出,它將使中國(guó)房?jī)r(jià)降低20%以上。
其實(shí),籠統(tǒng)地說土地新政、農(nóng)地平等入市將給房?jī)r(jià)帶來什么樣的影響,并不準(zhǔn)確,中國(guó)的樓市至少存在三個(gè)層面:中心城區(qū)、城郊和廣大邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū),農(nóng)地平等入市對(duì)這三個(gè)區(qū)域的影響是不一樣的。
首先,中心城區(qū)房?jī)r(jià)基本不受影響。原因有二:一是這些地區(qū)的住宅一直以來都不以普通工薪階層為主要消費(fèi)對(duì)象,二是這些區(qū)域即使農(nóng)民還有土地和宅基地,比例也很少,不會(huì)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)成本質(zhì)影響。在中外歷史上最大規(guī)模的城市化背景下,在國(guó)際油價(jià)長(zhǎng)期走高的態(tài)勢(shì)下,需求決定房?jī)r(jià)而不是成本決定房?jī)r(jià),中心城區(qū)尤其是大城市、特大城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)因農(nóng)地平等入市而走低的可能性很小。
其次是城市郊區(qū)。這是受土地新政影響最大的一塊,農(nóng)民的土地供應(yīng)集中在這里,城市普通工薪階層和城市新移民的住房購(gòu)買力也集中在這里。一方面,隨行就市的農(nóng)民土地供應(yīng)將使這里的房?jī)r(jià)回歸理性,使城市工薪階層和外來新移民降低安居成本。但另一方面,城市化過程中需求量的持續(xù)增大以及擁有土地的城郊當(dāng)?shù)剞r(nóng)民因?yàn)橥恋孬@利而使財(cái)富巨額增長(zhǎng),亦將逐步、有序地推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。以往,農(nóng)民在土地征收、轉(zhuǎn)讓過程中獲得的收益只到土地價(jià)值的5%到10%,隨著土地新政的出臺(tái),絕大部分土地增值溢價(jià)將歸他們自己所有。同時(shí),農(nóng)民自己掌握土地出讓權(quán),還省去了房地產(chǎn)開發(fā)過程中因土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的“公關(guān)成本”甚至“腐敗成本”。正反相沖,形成市場(chǎng)化的供應(yīng)格局。
但是,土地新政以后,城郊房地產(chǎn)的價(jià)格不可能停留在當(dāng)年小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格水平。以去年為例,北京周邊小產(chǎn)權(quán)房普遍比大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低30％左右。位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)某村的樓盤,售價(jià)僅為800多元／平方米,只是同等位置商品房?jī)r(jià)格的四分之一。之所以如此之低,一個(gè)原因沒有稅費(fèi)（國(guó)家不承認(rèn),所以也不收稅;而普通商品房稅費(fèi)高達(dá)房?jī)r(jià)的30%以上）,同時(shí)還有因不受法律保護(hù)而導(dǎo)致的“風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)”。隨著農(nóng)地入市的合法化,相應(yīng)的“合法化成本”必然打入房?jī)r(jià)。
同時(shí),農(nóng)地平等入市以后,土地的價(jià)值會(huì)攀升,農(nóng)民將更加珍惜土地。如果有條件,他們將會(huì)采取多種形式將一部分土地和房產(chǎn)長(zhǎng)期持有,而非一次性出售獲利,因此,土地的轉(zhuǎn)讓不會(huì)出現(xiàn)“井噴”行情,不能指望房?jī)r(jià)因此大幅下跌。
與中心城區(qū)和城市郊區(qū)不同,在史無前例的中國(guó)城市化、大城市化過程中,邊遠(yuǎn)山鄉(xiāng)并不是各種資本和人流追逐的熱土,而恰恰是逐漸被城市化所邊緣化的“被人遺忘的角落”。如果沒有一定的法律和政策配套,廣大邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)房和宅基地就只有越來越貶值的命運(yùn)。但是,如果允許城市居民回到鄉(xiāng)村購(gòu)房置業(yè),甚至在政策上也給予金融按揭等,則可以使這些地區(qū)的農(nóng)房和宅基地免于迅速貶值,甚至有可能在某種程度上升值。鄉(xiāng)村清新的空氣,健康的水和食物,自然與田園風(fēng)光,都會(huì)是擺脫了生存困境、追求更高生活水平的人的夢(mèng)想。允許甚至鼓勵(lì)城市居民（這部分人主要分為富人和告老還鄉(xiāng)族兩部分）下鄉(xiāng)購(gòu)房（哪怕是第二套）、居住（哪怕是短期居住）,是從資金、文化等多方面對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民的反哺。
當(dāng)然,政府也可以通過積極鼓勵(lì)、扶持農(nóng)村居民發(fā)展鄉(xiāng)村休閑農(nóng)作和生態(tài)旅游、興建生態(tài)和休閑旅館等形式盤活農(nóng)民土地,但總不如市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)來得深入、及時(shí)。 |