|
在輿論一邊倒批評地方政府不應(yīng)該“救市”的時候，要一分為二。對確實能讓購房者得到實惠，以政府實際讓利促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，同時不違背有關(guān)法律法規(guī)出臺的政策，應(yīng)予理解；而為了純粹托市不惜犧牲納稅人的利益的，應(yīng)予反對。不過，在房地產(chǎn)這個博弈利益群體紛繁復(fù)雜的行業(yè)里，即便政府出發(fā)點很好的政策，最后的效果很有可能大打折扣。
地方政府出臺救市措施可追溯到今年6月，成都市出臺了扶持當?shù)匕l(fā)展的十條措施，包括對購房者減免契稅、個人所得稅地方所得部分，地方財政直接給予購房補貼，外地人購房入戶等，算下來這些政策給購房者補貼約在1萬元以上。
如果說成都出臺這樣的政策還可以解釋為是在汶川大地震之后百廢待興的特殊時期，下猛藥激發(fā)開發(fā)商參與災(zāi)后重建的熱情，那么長沙、福州、廈門、西安等地陸續(xù)出臺的救市政策則直接源起于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的交投低迷。
福州和廈門調(diào)整土地出讓條件，下調(diào)規(guī)劃中90平方米以下戶型的比重，其中福州還提出可以讓土地意向購買者參與土地起始價的制定；長沙市7月出臺政策說，有購買經(jīng)濟適用房資格的購房者如果在限定時期內(nèi)購買限定范圍限定面積的商品房，可以獲得5萬元到8萬元的購房補貼；河南省政府剛剛出臺的救市政策其一是調(diào)低購買“首套自住”商品房的首付比例(3成調(diào)到2成)，提高貸款額度放寬貸款年限，二是商業(yè)銀行在2008年9月1日開始的一年時間內(nèi)，對購房者實施房貸最優(yōu)惠利率，其三是給購房者一定交易稅費的減免。
西安政府出臺的政策則是用財政補貼購房者以圖激活市場：購買90平方米以下商品住宅或144平方米以下二手住房的購房戶，可按房款總額的1.5%享受政府財政補貼；購買90平方米到144平方米商品住宅的購房者，可按總房款1%享受補貼；購買144平方米以上商品住房及二手房的，可按總房款的0.5%享受補貼。此外，開發(fā)商還可享受最多35元每平方米的配套費減免。
其實就房地產(chǎn)而言，政府是忌憚媒體用“救市”一詞，來概括從今年6月以來各地開展的對這個行業(yè)的各具地方特色的政策微調(diào)，用“暖市”一詞形容更為貼切。理由很簡單：這是個被一切諸如責任、良心、貢獻、守信等優(yōu)秀品質(zhì)拋棄的輿論“弱勢”行業(yè)，盡管它每年都能夠給地方財政作出巨大貢獻。但已經(jīng)和地方利益捆綁在一起的房地產(chǎn)業(yè)，從去年年底開始交投低迷，這已經(jīng)嚴重影響到地方財政收入。以一些地方政府的邏輯來看，再不救，這個行業(yè)肯定完蛋，而崩盤之后將帶來牽扯上下游各個行業(yè)的諸多問題，其影響將超出地方政府可控制的范圍。所以地方政府的判斷是，與其等到病入膏肓的時候出手，還不如有癥狀的時候下藥。甚至有激進的救市論者認為，現(xiàn)在出手救市已經(jīng)晚了，因為隨著交易量的萎縮價格開始下跌了，趨勢一旦形成很難逆轉(zhuǎn)。
比如土地流拍最嚴重的廈門市，2007年9月8日廈門國貿(mào)以接近1.8萬元樓面價的天價拍得五緣灣的一塊地成為新地王。然而短短一年時間，廈門土地流拍的新聞已經(jīng)取代地王癲狂占據(jù)媒體重要版面。因為就是在“地王”誕生的19天后，央行和銀監(jiān)會共同出臺了二套房貸款首付不得低于4成，利率按照1.1倍收取的被稱為“壓倒駱駝的最后一根稻草”的新政，樓市應(yīng)聲萎靡。今年以來隔幾個月推一次的土地拍賣，每次都有幾塊地流拍，流拍的百分比都在5成以上——土地流拍的結(jié)果，首先受損的是政府利益，土地收入和在房地產(chǎn)上下游牽扯行業(yè)的稅費收入，這是地方財政的主要來源。而已經(jīng)是“支柱產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn)業(yè)一旦崩盤(算上上下游的鋼鐵、建材、建筑、物業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟的貢獻不可小覷)，受傷的絕不是開發(fā)商和政府這么簡單，比如眼巴巴等著購買便宜經(jīng)濟適用房、兩限房的群眾，將因為開發(fā)商資金鏈斷裂和破產(chǎn)而無法達成愿望，因為政府已經(jīng)把蓋房子的義務(wù)傳給了花錢買地的開發(fā)商。
所以盡管面臨再大的輿論壓力，地方政府也會出臺政策“暖市”。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在今年6月的時候，“建議”管理層讓各地因地制宜出臺推動當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策，而不是像過去一樣一刀切。
也許救市初衷可以理解，但是方式方法待商榷，比如西安用納稅人的錢來補貼購房人，這明顯是違背地方財政補貼的基本原則，這是“特惠”而不是“普惠”。不知道西安市政府在出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》之前，有沒有評估過這個方案可能會引發(fā)的軒然大波和輿論抨擊，以及這種行為對政府應(yīng)該在房地產(chǎn)市場機制運行過程中充當什么角色造成的惡劣影響——直白點，頂著招眾人唾罵的風險出臺這樣用納稅人的錢補貼買房者的“特惠”政策，西安市真離不開房地產(chǎn)開發(fā)商了嗎？
還有一個問題是目前地方政府出臺這些救市政策的效果，是否真的能夠立竿見影重振房地產(chǎn)雄風？其實未必。
首先從需求層面，這些政策的出臺無法根本刺激購買需求。對于補貼，真正有購買需求的買房人的普遍邏輯是，補貼總房價的1.5%，還不如開發(fā)商直接降價來得實惠，比如打個8折比這實惠多了。最新的媒體報道是，西安出臺政策之后的3天交易量降到9月以來成交量的最低點——降價是把雙刃劍，尤其像房子這樣的大宗商品，買漲不買跌的心理更為嚴重。
其次資金層面，利好政策的出臺無法根本解決資金層面的嚴重短缺。在目前全世界蔓延的經(jīng)濟衰退造成的悲觀氣氛中，中國是否能夠獨善其身這個問題的答案并不是一邊倒的樂觀，恰恰相反，因為擔心經(jīng)濟衰退而對未來收入預(yù)期增長的悲觀，使消費者對于貸款購房的透支行為會更為審慎；而從開發(fā)商資金層面來看，資金鏈繃得很緊，這如同禿子頭上的虱子一樣明顯，加上資本市場的不景氣融資無門，政府出臺的這些隔靴搔癢的利好，只能看成一種風向轉(zhuǎn)變的信號，算不得扭轉(zhuǎn)趨勢的根本利好。
那么地方政府應(yīng)該做什么，中央的文件說得很清楚了(24號文)：商品房市場制定規(guī)范的游戲規(guī)則并嚴格執(zhí)行監(jiān)督，至于如何演變就隨它去吧；全力做好經(jīng)濟適用房、廉租房和兩限房這些政策性住房，這是最該做的。
|